合同/ 房屋租赁合同/ 房屋租赁合同解除的判决/ 导航/

解除房屋租赁合同纠纷的处理

合同必须严守,是合同法上的一项基本原则。但是,当事人可依合同约定或者法律规定而享有解除权,以便从合同的束缚中解脱出来。

在房屋租赁合同关系中,除当事人约定外,根据《合同法》的有关规定,双方在以下情形下享有合同解除权:1.承租人的解除权。在租赁房屋具有瑕疵(包括物的瑕疵和权利瑕疵),致使承租人无法使用,或者利益受到重要影响,或者在相当期间内不能进行使用收益的,或者租赁房屋毁损致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。《合同法》第二百三十一条规定:因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。《合同法》第二百三十三条规定:租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。《合同法》第二百三十三条规定仅限于物的瑕疵,而且限于物的瑕疵达到危及承租人的安全或者健康的程度。我们认为,对于租赁房屋的瑕疵,不论是物的瑕疵还是权利瑕疵,只要符合《合同法》第九十四条第(四)项规定,承租人可以主张解除合同。对于承租人因租赁房屋存在瑕疵而主张解除合同的,应满足以下要件:(1)承租人的使用收益受到的障碍必须达到严重程度。但是,如果租赁房屋对于承租人有特别利害关系的,则该障碍即使未达到严重程度,也应允许承租人解除合同。(2)出租人不于催告的期限内进行修缮。但在修缮为不可能或者虽有可能但于承租人已无利益的,则无需催告即可主张解除合同。《合同法》第二百三十三条规定的用语是可以随时解除。但应注意的是,其前提是租赁房屋的瑕疵已达到危及承租人(包括同住人)的安全或者健康的程度。在此种情形下,即使承租人订立合同时明知该租赁房屋存在瑕疵,也不影响其解除合同。这一点与一般的合同解除规则不同,其立法理由在于要绝对保护人的生命与健康。对此条作相反解释,就是,如果租赁房屋的瑕疵不会导致危及承租人的安全或者健康的,而该瑕疵在订立合同时即为承租人所知悉的,承租人将不得主张解除合同。2.出租人的解除权。包括:(1)承租人违反约定方式,或者不依租赁房屋的性质而对租赁房屋进行使用收益的。《合同法》第二百一十九条规定:承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。(2)承租人迟延支付租金,经出租人催告,仍不于催告期限内支付租金的。《合同法》第二百二十七条规定:承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。(3)承租人未经出租人同意,将租赁房屋转租于第三人的。《合同法》第二百二十四条第二款规定:承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。3.双方均有的解除权。不定期的房屋租赁合同,双方均可以随时解除合同。《合同法》第二百三十二条规定:当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。实践中,因房屋租赁合同的解除而发生的纠纷也比较多。处理此类纠纷时,应注意:1.当事人有约定的,从其约定;没有约定的,则只能根据法律的规定解除房屋租赁合同,否则,将构成违约。2.合同的解除,并非因符合解除条件而当然发生,而应以有解除权的一方行使为必要。这里需要区分合同的解除与附解除条件的合同两者的不同。前者是因法定或约定的条件成就而享有形成权,其效力的发生以实际行使解除权为必要;后者则因约定(不可能是法定)条件成就,而当然发生合同消灭的效力。行使解除权,根据《合同法》第九十六条规定,应以通知的方式。但亦不妨碍以诉讼的方式来行使,因为起诉本身可以视为一种通知。3.要严格把握合同解除的条件。当事人只有在符合约定或法定条件的情况下,才能解除合同;在不符合解除条件的情况下,即使发出解除通知,也不能产生合同被解除的法律效力,相反,构成违约。其他的合同范本推荐:停车场租用合同场地租赁合同范本土地租赁合同范本

拓展阅读

房屋租赁合同纠纷案例


房屋租赁合同纠纷案例

案例:原告王诉被告苏有朋、被告时代之家房屋中介公司房屋租赁合同纠纷案
20xx年7月20日,原告王和被告苏有朋、被告时代之家房屋中介公司签订房屋租赁合同,约定:被告苏有朋将其所有的一套朝外SOHO商展出租给其用于经营美发店。合同签订后,原告支付了被告苏有朋三个月房屋押金和三个月的房租。后原告到工商部门进行个体工商户注册登记,却被告知不得使用台胞购买的房屋作为经营场所从事经营活动。原告认为,被告苏有朋和时代之家公司在签订合同时均未向其作出提示,导致其无法在系争的租赁房屋中进行个体工商户注册登记并进行营业,故诉至法院,要求法院判令解除租赁合同,苏有朋返还房屋租金、押金并赔偿装修费、水电费等经济损失共计44万余元,时代之家承担连带赔偿责任。被告苏有朋答辩称他没有任何过错,不应当承担责任。同时,苏有朋还提出反诉,要求原告王赔偿不给付租金的违约金58万元。
北京法院经审理后认为,根据建设部、商务部等部门于20xx年颁布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》第十条规定,在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房,不得购买非自用、非自住商品房。因苏有朋并非法律专业人士,该《意见》实施的时间仅在其购买房屋前不久,苏有朋无法及时得知最新颁布的各项法律法规情有可原,苏有朋对于无法取得营业执照、不能实现合同目的所遭受的损失不存在明显过错。而原告既没有对中介公司的资质进行审查,也没有对租赁房屋的经营限制加以留意,故对于无法实现商业经营的目的亦存在一定过错。从公平角度考虑,最终法院判决:对原告要求苏有朋返还租金、押金并赔偿装修等相关损失的请求不予支持;同时对苏有朋要求原告承担违约金的主张亦予以驳回。
从本案中我们可以看到,原、被告双方均不了解境外人士购买的非自住商品房是不能用于经营性出租活动这一规定,是本案发生的最主要原因。本案的租赁合同违反了相关法律法规的规定,本来应属于无效,只是由于该《意见》不属于《合同法》规定的强制性法规,故不能依照《合同法》第52条确认无效,因此法院判决解除双方之间的租赁合同这一结果应该说是完全正确的。

租房合同实例:房屋租赁合同纠纷


本文是合同范本网为大家整理的关于租房合同实例:房屋租赁合同纠纷的文章,希望大家能够喜欢!租房合同实例:房屋租赁合同纠纷

原告(反诉被告)王某某。 委托代理人刘某某。 委托代理人姚万朝,河南大正律师事务所律师。 被告(反诉原告)谢某某。 委托代理人杜某某。 委托代理人张某某。 原告王某某与被告谢某某房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭。本案在审理中,被告谢某某提起反诉,本院决定合并审理。公开开庭进行了审理,原告委托代理人姚万朝、刘彩虹,被告委托代理人张百礼均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某某诉称,2007 年3 月16 日,原告以125000 元的高额转让价从“京都老蔡记”饭店取得了该店面的经营权,随后与被告签订了该处房屋的租赁合同,合同期限为三年。双方约定:合同履行期间,原告定期支付被告租金,被告依约将其所有的房产(郑州市惠济区南阳路185 号5 号楼24 号)租赁给原告用于经营面庄。2008 年元月,原告暂停营业。在放假回家过春节期间,被告未通知原告撬门而入,将饭店内所有经营设备非法变卖,后又将此房违法租赁给了第三人。被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益,原告因此诉至法院,请求判令被告谢某某赔偿原告经济损失305219 元,并承担本案诉讼费用。本案在审理中,原告将其诉讼请求增加至696480.85 元。 被告谢某某辩称,原、被告所签订的房屋租赁合同明确规定,每月6 日为原告向被告交纳房租的时间,如果原告拖欠房租60 天,视为原告违约,被告有权收回房屋,不退还原告押金。起初原告尚能按时交纳房租,但随着时间的延长,原告常拖欠晚交房租。由于原告做生意并不容易,被告没有追究原告的违约责任。但是,到了2008 年元月6 日该交房租的时候,原告及其委托代理人却无影无踪,被告电话联系到原告的代理人,他却说没钱,反正又不到解除合同的条件,到时候大不了给违约金。由于未到解除合同规定的60 天时间,被告也无可奈何。到了2008 年2 月,由于原告拖欠员工工资,被《 东方今报》 报道后,原告店里的设施被供货商抵账和员工抵工资分割一空。此时,被告赶紧按双方签订合同时原告提供的身份证的地址给原告发送特快专递,通知原告来处理此事,但原告置若惘然。无奈之下,被告于2008 年7 月和第三人签订了新的租赁合同。被告因此希望法院在查明事实的基础上依法驳回原告的诉讼请求。 反诉原告谢某某诉称,反诉原告与反诉被告于2007 年3 月16 日签订了一份房屋租赁合同,约定每月6 日为交纳房租的期限。到2008 年2 月6 日,反诉被告共拖欠租赁费15000 元、拖欠电费4291 元、水费255 元、物业管理费1028 元(电、水、物业费已由反诉原告替其垫付)。由于索要无果,反诉原告请求法院依法判令:1 、反诉被告给付反诉原告房屋租赁费15000 元、电费4291 元、水费255 元、物业管理费1028 元,共计21024 元,并承担本次反诉费用;2 、反诉被告拆除一、二楼护栏及高于地面的平台,将地面恢复原状。 反诉被告王某某辩称,反诉被告已经支付房租到2008 年元月6 日,反诉原告却于2008 年2 月10 日将该房屋出租给他人,故反诉被告没有拖欠反诉原告的房租。反诉被告与物业部门签订有物业服务协议,反诉被告已向物业部门支付3000 元水、电押金。反诉原告替反诉被告垫付水电费,是为了把房屋租赁给下一个租房人而为,与反诉被告之间的租赁关系无关。 为支持自己的主张,原告提供证据如下([ ]内为被告质证意见): 1 、“拐子王面庄”税务登记证、个体工商户营业执照、食品卫生许可证各一份,证明原告系“陕西拐子王面庄”的业主。[被告无异议。] 2 、转让费收据三份、转让物品清单一份,证明原告以125000 的高额转让费取得“拐子王面庄”的受让权。[被告有异议,认为被告不知情。] 3 、房屋租赁合同、被告身份证、房屋产权证,被告出具的委托书、受托人张百礼的身份证各一份、原告交纳租金收据七份,证明原、被告之间存在合法有效的房屋租赁关系,原告按照合同约定履行了交纳租赁费的义务。[ 被告对证据真实性无异议 4 、证人徐俊海、金分建、李海航、杨师娃、宋振忠证言,证明被告在原告放假期间,未通知原告将房屋租赁给第三人和面庄被变卖的有关物品。[被告对证言有异议,认为除徐俊海出庭作证外,其他证人没有到庭作证,被告不予认可。对徐俊海证言,被告认为证人称阴历2008 年正月16 日(阳历2008 年2 月22 日)房屋门锁着、物品还在,而原告诉称被告于2008 年2 月10 日将门撬开变卖物品,相互矛盾,不应作为证据使用。] 5 、“拐子王面庄”与西安力信科技开发有限公司签订的装修协议、装修工程结算书各一份,装修款收据、装修所需补充材料收据共计十三份,证明原告店面装修费为142740 元。[被告对证据的真实性有异议,认为被告并不知情,被告租赁给原告的房屋是已经装修好的,无需装修。] 6 、厨房用品票据,电器和厨房设备票据及清单共计十二份,交通及食宿票据十六页,证明被告非法变卖原告店内的有关物品价值及原告为挽回损失产生的交通、食宿费用。[被告对证据有异议,认为被告并不知情,交通、食宿票据都是发生在原告在营业期间,被告不予质证。] 7 、申请书、失业证、残疾证、原告贫困证明、户口本成员证明各一份,医院诊断证明九份,证明原告失业在家,身患绝症、身体残疾,家庭人口众多,被告侵权给原告带来很大的经济负担。[被告对证据无异议,认为与本案无关,不予质证。〕 8 、甘肃省庆城县公安局城关派出所出具的原告王某某身份信息一份,证明原告身份合法。[被告有异议,认为该证明上无照片,不能证明与被告签订合同的王某某是同一人。] 9 、郑州市惠济区食品监督所出具的豫祥和饭店卫生许可证一份、档案材料一份,证明被告恶意违约,将诉争房屋出租给豫祥和饭店。〔被告有异议,认为2008 年2 月19 日签订的租赁合同是复印件,有可能是复制的,卫生许可证与本案无关。] 10 、证人孔丽丽证言一份,证明原告经营的饭店是证人做的涂料工程,2008 年春节过后,证人发现该饭店的招牌换成了“扒猪脸”。〔 被告有异议,认为工商档案中从未有过“扒猪脸”这个名字。] 为支持自己的主张,被告提供证据如下([]内为原告的质证意见): 1 、2008 年2 月11 日通知书一份,证明原告已拖欠房租、工人工资、供货商及客人预付餐费,被告让原告提供担保,同时证明被告提出了不安抗辩权。[原告有异议,认为通知书为被告单方出具,原告没有签字认可] 2 、特快专递查询单一份,证明原告已经收到证据1 中的通知书。[原告有异议,认为原告没有收到通知书。] 3 、原告2008 年2 月15 日写给被告委托代理人张百礼的书信一封,证明原告已经知道拖欠房租超过两个月,其委托人将饭店经营得一团糟,并非被告擅自撬门。[ 原告对证据真实性无异议,但认为这两封信是原告单方询问被告委托代理人为什么收回房屋的信。] 4 、锦华财务处票据两份、惠济区诚信烟酒商行证明一份,证明被告为原告垫支了水电费4546 元,并且不是被告单方终止租赁合同。[ 原告有异议,认为证据无法确认惠济区诚信烟酒商行系“拐子王面馆”的邻居,原告已经向物业部门交纳了3000 元的水、电押金,如拖欠押金也是可以相抵的,拖欠水电费与反诉原告无关。]5 、被告与他人签订的合同,证明被告于2008 年7 月15 日与他人重新签订了租房合同。[ 原告有异议,认为真实性无法确定。]6 、2009 年8 月31 日甘肃省径川县公安局城关派出所出具的1964 年4 月15 日出生的王某某无户籍,公安部常住人口网查找的身份信息,证明原告主体不适格。[原告认为此证据说明原告的身份信,息存在。] 7 、2009 年8 月31 日西安市工商行政管理局出具的证明一份,证明西安力信科技开发有限公司被吊销营业执照,不能继续经营。 [原告有异议,认为公司被吊销营业执照,并不影响民事效力。]8 、特快专递接收人代云强证明一份,证明被告给原告所寄的特快专递已送达原告。[ 原告有异议,认为不能证明原告已经收到该特快专递。] 9 、河南锦华物业管理有限公司证明一份,证明诉争房屋在原告开办饭店前就有文化石,该文化石非原告所装。[ 原告有异议,认为证人应出庭作证。] 10 、裕华文汇物业处证明一份,证明2008 年2 月19 日至7 月14 日期间,诉争房屋水电费基本为零。[ 原告有异议,认为不能证明水电费未真实发生。] 本案在审理中,本院根据当事人申请调查取证如下:1 、2009 年12 月8 日调查代云强笔录一份;2009 年12 月11 日调查孟淑琴笔录一份;2 、原告住院病历一份;3 、郑州市惠济区卫生局出具证明一份;4 、2009 年尹国强调查笔录一份。经庭审质证,原告对证据1 、2 、3 无异议,对证据4 有异议;被告对证据1 、2 、4 无异议,对证据3 有异议,认为卫生局工作人员未说明租赁合同是原件还是复印件。 本案在审理中,原告于2009 年10 月30 日向本院提出申请,要求对其开办的“拐子王面庄”的装修及购置设施、设备进行评估,本院依法委托河南省科健资产评估有限公司进行评估。该评估机构认为,由于现场勘查时原告所购置设施、设备实物已不存在,且其提供的绝大部分票据复印件上购置日期、规格型号、品牌(厂家)等不尽完整,有个别票据复印件字迹不清,不宜辨认,因当事人不能补充,故对此部分设施、设备无法评估。评估机构因此对原告开办的“拐子王面庄”的部分装修设施(含一楼块料墙面、地面、铁艺栏杆及二楼衣柜、铁艺栏杆、地面、梯面层)及原告购置的冰柜、电磁炉进行了评估,其中冰柜、电磁炉评估价值为1350.4 元、装修工程评估价值为19890.24 元。经质证,原告认为该评估报告不能证明原告所诉的全部财产损失。被告有异议,认为评估价格过高。 根据原、被告陈述、举证、质证及诉辩意见,本院确认案件事实如下:2007 年3 月16 日,原、被告签订了房屋租赁合同一份,约定:被告将其位于郑州市惠济区南阳路185 号5 号楼24 号的房屋租赁给原告经营陕西拐子王面庄,租赁期限为2007 年4 月5 日至2010 年4 月4 日;原告向被告交纳押金5000 元,合同终止,原告交清租金及水电等相关费用后,被告即可退还押金;原告每月6 日交纳当月租金7500 元,如有无故拖欠,被告有权加收滞纳金3 % ;如拖欠租金60 天,视为违约,被告有权收回房屋,不退还押金。合同签订后,原告向被告交纳房屋押金5000 元,并将房屋租赁费交纳到2008 年元月5 日。 原、被告签订合同当天,原告还与当时承租被告此幢房屋的任勇民约定,任勇民将其经营的“京都老蔡记”饭店转让与原告经营,转让费为125000 元,转让的物品含电视机、空调、桌椅、冰柜、锅灶、碗盘、刀具、桶等饭店设备。原告于2007 年4 月6 日前支付了转让费125000 元。2007 年3 月28 日,原告与西安力信科技开发有限公司(以下简称“力信公司”)签订协议书一份,约定力信公司于2007 年3 月28 日至2007 年5 月28 日为原告装修陕西拐子王面庄,双方约定的工程量有:场地拆除(包括地面、墙面、窗套等拆除)、室内装修(包括铺设地板砖、铁艺构制安装、电路更换、更新、墙面乳胶漆粉刷、落地窗帘购置配套、二楼衣柜制作)、门头制作(包括门面强文化石铺设、铝合金扣板安装、霓虹灯购置安装、大门不锈钢半自动门订作、大门头双面塑铝板门套制作、外窗门套制作、电路、灯具安装)及其他项目,工程总造价为135000 元。2007 年5 月12 日,原告对工程进行了验收,并于5 月前后添置了冰柜、电磁炉。同年6 月份,原告为陕西拐子王面庄办理了食品卫生许可证、税务登记证的营业手续,面庄开始正常营业。2007 年10 月30 日,原告因左股骨纤维肉瘤术后右肺块影到西安市解放军第四军医大学唐都医院就诊,因病情严重,2007 年11 月10 日出院后,又于2007 年11 月29 日至2007 年12 月7 日、2008 年1 月2 日至2008 年1 月12 日、2008 年1 月27 日至2008 年2 月2 日、2008 年3 月30 日至2008 年4 月17 日期间多次在唐都医院住院治疗。2008 年2 月n 日,被告委托代理人张百礼向原告住所地甘肃省径川县城关镇新街2 号邮寄特快专递信函一份,原告原工作单位工作人员代云强于2008 年2 月20 日代收后委托他人将信件转递给原告,但原告否认其及家属收到此信。2008 年2 月巧日,原告向被告委托代理人张百礼书写信件一封,告知被告自己生病住院,其委托代理人将面庄经营得一团糟,原告很是着急;原告委托其弟代为办理,被告可向原告委托代理人索要房费。在信中,原告提出据说其饭店年前被抢劫,请求被告准许其先交一个月的房租,还有5000 元的押金可做担保。 另查明,2008 年2 月19 日,被告与一廖姓案外人就涉案房屋又签订房屋租赁合同一份。在合同中,被告表示愿意将产权属于自己、已装修好的房屋出租给对方使用(该房屋后被用于经营郑州市惠济区豫祥和饭店),每月租金为9650 元(含物业管理费), 租赁期限为2008 年2 月19 日至2011 年2 月28 日。同日,被告为原告垫付水电费4546 元。 本案在审理中,原告于2009 年10 月30 日向本院申请,要求对其开办的“拐子王面庄”的装修及购置设施、设备进行评估,本院依法委托河南省科健资产评估有限公司进行评估。评估机构认为,由于现场勘查时原告所购置设施、设备实物已不存在,且其提供的绝大部分票据复印件上购置日期、规格型号、品牌(厂家)等不尽完整,有个别票据复印件字迹不清,不宜辨认,因当事人不能补充,故对此部分设施、设备无法评估。评估机构因此对原告开办的“拐子王面庄”的部分装修设施(含一楼块料墙面、地面、铁艺栏杆及二楼衣柜、铁艺栏杆、地面、梯面层)及原告购置的冰柜、电磁炉进行了评估,其中冰柜、电磁炉评估价值为1350.4 元、装修工程评估价值为19890.24 元。 本院认为,原、被告签订的房屋租赁合同不违反法律规定,为有效合同,原、被告应当按照合同全面履行各自义务。本案原告自2008 年元月5 日后因病重在外省住院治疗以致不能及时履行交纳租金义务,虽然情有可原,但是其既未将自身情况及时告知被告得到谅解,又未告知被告详尽联络方式,以致引起被告对自己收取租金权益的不安,故原告对此次纠纷的产生存在一定过错。但被告明知原告已经为租赁的房屋进行了大量的投资,在解除房屋租赁合同时不采用稳妥、适当的方法通知到原告,以便双方能妥善解决合同解除后的遗留问题,却贸然地在原告欠交房租不足60 日内的2008 年2 月19 日单方将合同解除,并迅速将房屋租赁费提高后转租与他人,被告对此次纠纷的产生存在着不可推卸的责任。考虑到双方的过错,本院认为原告应负次要责任,被告应付主要责任。对原告因此纠纷产生的损失,被告应当承担60 %的赔偿责任。关于原告的损失,本院认为,由于原告的“陕西拐子王面庄”为正在经营的个体企业,被告收回出租房屋时又未与原告或者其他与本案不具有利害关系的第三人共同对物品进行登记,原告又不能提供合法票据证明其损失,故综合考虑原告面庄面积、装修情况、经营状况,本院认为,原告损失以其支付任勇民的转让费125000 元、装修费用135000 元及目前能确认的购买冰柜、电磁炉设施费用1350.4 元认定为宜。被告应当赔偿原告损失的60 %计156810.24 元。 关于反诉原告的反诉请求,本院认为,根据反诉原、被告之间的约定,反诉被告应于2008 年元月6 日交纳当月租金7500 元、2008 年2 月6 日交纳2 月6 日至18 日期间的租金3000 元,故反诉原告应支付反诉原告租金10500 元。反诉原告于2008 年2 月19 日交付的水电费4546 元,因该水电费系反诉被告在经营“拐子王面庄”期间所产生,反诉原告基于与反诉被告之间的租赁关系已经代其交纳,本院认为宜与房屋租赁费一并解决。故反诉被告应当返还反诉原告代其垫付的水电费。至于反诉原告请求反诉被告拆除所添置附属物的请求,本院认为,根据反诉原告在2008 年2 月19 日房屋租赁合同中所做愿意将其已装修好的房屋出租给对方使用的意思表示,反诉被告的添置物并未对反诉原告房屋造成损害,故反诉原告的此项请求,本院不予支持。关于原告交纳的房屋押金5000 元,因原、被告之间的房屋租赁合同已经终止,房屋水电费、租赁费已经解决,故被告应当返还原告房屋押金5000 元。 综上,依据《 中华人民共同国合同法》 第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百二十条“当事人双方都违反合同的,应当各自承担相应的责任。”第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。”之规定,判决如下: 一、被告谢某某于本判决书生效后十日内赔偿原告王某某经济损失156810.24 元;返还原告王某某房屋押金5000 元;共计161810.24 元。二、反诉被告王某某于本判决书生效后十日内赔付被告为其垫付的水电费4546 元、房屋租赁费12500 元;共计17046 元。三、驳回原告的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告的其他诉讼请求。上述款项相互折抵后,被告谢某某于本判决书生效后十日内支付原告款144764 . 24 元。案件受理费3000 元,反诉费163 元,鉴定费4000 元,由原告负担3968 元,被告负担3195 元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《 中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决,可在本判决送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于河南省郑州市中级人民法院。本判决生效后,当事人应从判决书规定的履行期间的最后一日起二年内向法院申请执行,逾期则不再执行。

租赁合同纠纷


对房屋租赁合同效力认定问题

出租人和承租人订立房屋租赁合同,双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后,合同视为成立。房屋租赁合同有无效力,根据有关法律和地方性行政法规的规定,对房屋租赁合同的效力主要应从以下几个方面来审查:

(一)审查合同的主体是否适格。

即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人,或限制民事行为能力人等。

(二)审查租赁的标的物是否为法律法规禁止出租。

但只要法律法规没有禁止出租的房屋,都应是可以出租的。广东省人大常委会1994年通过的《广东省城镇房屋租赁条例》第六条规定,不得出租的房屋有:1、未取得产权或者经营管理权的;2、产权有争议或者产权受到限制的;3、不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的;4、属于违章建筑的;5、不符合安全标准的;6、已抵押,未经抵押权人同意的;7、法律、法规禁止的。

而建设部1995年以第42号令发布的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定,有下列情形之一的房屋不得出租:(一)未依法取得房屋所有权证的; (二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)共有房屋未取得共有人同意的;(四)权属有争议的;(五)属于违法建筑的;(六)不符合安全标准的;(七)已抵押,未经抵押权人同意的;(八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;(九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

(三)审查是否进行过登记备案。

1994年的《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》和《广东省城镇房屋租赁条例》,都规定了租赁各方应向房产管理部门登记备案的义务。《城市房地产管理法》还规定登记备案后有关机关颁发的《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。

简言之,非经登记备案,未取得《房屋租赁证》的租赁合同是无效的。分析作此立法的目的,应是规范房屋租赁市场和确保国家税收之策。

有人认为,房屋租赁登记制度没有存在的必要了,经济的发展和交易日益频繁,一切交易手续应越简便越好,登记制度会制约交易的进行。此论回避了房屋的特殊性,房屋作为不动产有其自身的特征,与一般流通物不同,房屋交易应有权属登记备案,房屋租赁作为房屋所有权中占有权及使用权出让,当然也应予以登记备案。

还有人认为,现行合同法在规范租赁合同内容及出租人义务时,并未出现关于提供出租权证书以办理租赁登记手续的规定。鉴于低位阶法律所负荷的价值不得与高位阶法律所负荷的价值相抵触,以及新法吸收旧法的原则,房屋租赁可以不进行登记备案。这种说法似乎有道理,但分析一下也站不住脚。

合同法关于租赁的规定仅是范指而已,包括房屋,也包括其他财产的租赁。但房屋的租赁,作为一种特殊财产有特别法规来规定,并不违背法理。特殊法效力大于一般法效力,因而合同法与房屋租赁专门法规同时调整房屋租赁法律关系时,优先适用房屋租赁专门法规。实际上,合同法无对租赁要办理租赁登记手续的规定,并没有否定有要求办理租赁登记手续的必要性,也不存立法价值的抵触问题。所以,笔者认为,没有登记备案的房屋租赁是不受法律保护的,租赁合同是无效的。

(四)审查房屋租赁合同的内容是否合法。

在审判实践中许多房屋租赁合同约定逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日3%计,因其滞纳金过高,导致滞纳金的约定无效。有人认为:只要出租房屋不存在法律、法规所禁止出租的情形,承租人应当参考中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付租金等款项的违约金。此外,还要审查房屋出租是否用来进行违法犯罪活动,若是,则在出租人明知情况下,租赁合同无效。

承租人对房屋进行的装修,在租赁合同被确认无效或被解除后如何处理

(一)对承租人装修物价值的认定。

承租人一般是在租赁房屋期内根据租赁合同的用途对房屋进行装修的,在房屋租赁合同中,一般均规定,装饰物在房屋租赁合同期满归出租人无偿收回。但在合同履行期间,往往因为合同无效或者当事人约定出租人提前收回装修物,这就存在对装饰物现价值的确认问题。笔者认为,首先应由租赁双方对装修物进行协调,这样既解决了问题,同时也节省减少损失;如果协商不成,则由法院委托评估评估机构对装修物的价值进行评估。一般评估是按照装修物的正常使用年限计算折旧,房屋装修物的使用年限应与租赁期限相符,故装修物收回时的现价值应当按照租赁期限的计算标准的折旧。

(二)对承租人装修物的处理及补偿。

装修物在法律上属于添附物。《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)》第86条对添附物的规定是:非产权人在使用他人的财产上增添附属物的,财产所有权人同意增添,并就财产返还时附属物如何处理有约定的,按照约定办理;没有约定又协商不成的,能够拆除的可以责令拆除;不能拆除的,也可以折价归财产所有人;造成财产所有人损失的,应当负赔偿责任。这是对装修物如何处理法律上作出的原则规定。由于我国的《民法通则》对添附物的处理没有直接规定,最高法院的司法解释又过于笼统,所以在审判实践中难以把握。对承租人装修物的处理及补偿主要可以从以下几方面考虑:

1、房屋租赁合同合法有效,因出租人违约导致租赁合同被解除,承租人对房屋进行装修形成的装修物,如果是征得出租人同意或者按合同约定的承租目的而合理添置的,对装修物的处理有约定的从约定,没有约定又协商不成的,拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回。不能拆除的可以对装修物现价值进行评估,并归出租人承顶;若出租人不同意装修或和承租人并非按合同约定的承租目的装修的,对装修物的处理有约定的从约定,没有约定又协商不成的,拆除后并不会影响其价值的可以责令承租人自行拆除,不能拆回的,进行评估,其装修物的损失由出租人对承租人作适当的补偿。如果是承租人的过错造成房屋损坏的,由承租人负责修复或赔偿。

2、房屋租赁合同合法有效,因承租人违约导致租赁合同被解除,承租人对房屋进行装修及形成的装修物,若是征得出租人同意或者按照合同约定的承租目的而合理添置的,对装饰物的处理有约定的从约定,没有约定又协商不成,拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回,不能拆回的,可对装修物进行评估,其装修物损失由出租人对承租人作适当的补偿。若出租人不同意装修或承租人并非按合同约定的承租目的装修的,对装饰物的处理有约定的从约定,没有约定的又协商不成的,拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回,不能拆回的,其装修物无偿归出租人所有,因承租人有过错造成房屋损坏的,由承租人负责修复或赔偿。

委托合同纠纷处理


以下是合同范本网为大家整理的关于《委托合同纠纷处理》,希望大家能够喜欢!

一、要搞清所争议的合同是否属于委托合同

这就要求掌握委托合同的概念及其特征。

(一)委托合同的概念

(1)委托合同是指委托人和受托人约定,由受托人处理委托人事务的合同。

(2)委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务,也可以概括委托受托人处理一切事务。

(3)委托人可以委托一人或者数人处理委托事务。两个以上的受托人共同处理委托事务的,对委托人承担连带责任。

(二)委托合同的特征

(1)标的是劳务,属于服务性。

(2)诺成性合同。

(3)有偿和无偿合同均有。

(4)非要式合同。

(5)是以处理委托人事务为目的的合同。所谓委托人的事务,是指与委托人有利害关系,委托人若不委托处理就不得亲自为之的事务。委托事务可以是与经济利益相关联的事务,也可以是与非经济利益相关联的事务。可以是法律事务,也可以是非法律事务。必须由委托人亲自处理的事务不能委托。不能委托违反法律强制性规定或者损害社会公共利益的事务。

二、委托与代理的关系

两者容易混淆。代理关系的发生基于代理权,分为法定代理、指定代理和委托代理。法定代理、指定代理是基于法律规定、或者有关部门机关的指定而产生的,与委托没有关系。只有在委托代理的情况下,才能有两者竟合的问题。但两者不能等同:

(1)委托关系是代理关系的基础。委托关系解决的是委托人和受托人的内部关系;代理关系解决的是代理人与第三人的对外关系,是代理权的行使。

(2)代理必须是法律行为,委托不一定都是法律行为。

(3)代理权的形成属于单方授权,委托合同属于双方合议。

(一)要搞清属于何种代理

合同法除继续保留了民法通则关于显名代理的规定外,借鉴英美法系,首次承认了隐名代理的合法性。从而使代理有了显名代理和隐名代理的区别。今后遇到有关委托合同纠纷时,就要首先搞清属于何种代理。

(二)显名代理与隐名代理的概念

(1)显名代理:指民法通则第63条第2款规定的代理。即:代理人以被代理人的名义,在代理权限内,与第三人实施民事法律行为,其法律后果由被代理人直接承担的代理形式。显名代理的突出特点是代理人必须是以被代理人的名义与第三人进行具有法律意义的民事活动。

(2)隐名代理:是指合同法第402、第403条所称的代理。核心是代理人(合同法中使用的是受托人的概念)以自己的名义,在被代理人(合同法中使用的是委托人的概念)的授权范围内进行代理活动。隐名代理的突出特点是代理人是以自己的名义与第三人直接进行的具有法律意义的民事活动。隐名代理的法律后果承担与显名代理的法律后果承担有不同的规定。

(三)划分显名代理与隐名代理的意义

显名代理和隐名代理的制度在英美法系早就有规定。我们国家的民法制度原来规定的代理种类有委托代理、法定代理和指定代理,集中体现在民法通则第四章第二节,但从合同履行的实际情形看委托代理居于核心地位。当时从立法的角度没有显名代理与隐名代理的划分,司法实践只承认显名代理的存在,不承认隐名代理的存在。这种规定无法妥善解决在国内经济领域里经常出现的外贸代理纠纷问题。由于外贸代理中的代理人即外贸企业对内属于委托合同,收取的代理费非常低,对外是以外贸企业自己的名义与外方签订合同,根据原有的民事法律,由于没有代理人以自己的名义进行代理活动民事责任如何承担的规定,而一旦在代理过程中出现外方或者委托方未能正常履约的情况,外贸代理企业则往往要独立承担全部责任。收取的代理费过低与其要承担的责任过大,明显违背民事活动的公平原则。这次合同法的立法思想提出要体现统一性,突出实用性,强调与国际接轨,符合国情。鉴于此种情况,在这次制定的统一合同法典中,吸收了英美法系关于代理制度中划分显名代理和隐名代理的优点,在合同法第402条、403条中增加了隐名代理的内容,从而有效地解决了外贸代理纠纷责任不公平的问题,使我国的代理制度更加趋于完善。当然,我国的隐名代理虽然是从外贸代理中出现的问题引发的,但合同法所适用的范围却并仅不限于外贸代理,而是适用所有这类代理纠纷。另外,显名代理与隐名代理的提法,也不是立法的规定,而是学理解释。

(四)隐名代理当事人的民事责任承担

显名代理当事人的民事责任承担大家比较熟悉,在此不作分析。隐名代理当事人的民事责任承担是一个新问题,在合同法第402条、第403条作了规定,这两个条款也是整个合同法第430个条款中最难理解的条款,对此作一下重点分析。

根据第三人在订立合同时是否事先知道受托人与委托人之间的代理关系,可以把隐名代理划分为两种,即:事先知道的隐名代理和事先不知道的隐名代理。

1、事先知道的隐名代理的责任承担

事先知道的隐名代理是指代理人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的情形。这时如果没有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人时,该合同直接约束委托人和第三人,也就是说受托人与第三人订立的合同所产生的权利义务关系,由委托人和第三人享有和履行。在这种情况下如果产生纠纷,由此产生的民事责任根据合同法的有关规定便由责任人承担,受托人一般不承担合同违约的民事责任。合同法第402条的除外条款中所称的确切证据我的理解是指受托人和第三人订立合同时,在该合同中直接明确了本合同的权利义务关系只能由受托人和第三人享有和履行,与委托人不发生法律关系的情形;或者是在合同履行过程中或者纠纷发生后,受托人和第三人之间达成了由受托人代替委托人履行义务的协议的情形。

2、事先不知道的隐名代理的责任承担

事先不知道的隐名代理是指受托人以自己的名义与第三人订立合同时,第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的情形。在这种情况下如果产生纠纷,由于违约原因的不同当事人责任的承担方式也有所不同。具体分为两种情况:

(1)第三人违约,委托人直接介入权的行使。在第三人违约的情况下,受托人应当向委托人披露第三人,委托人因此可以行使受托人对第三人的权利,这就称作委托人直接介入权的行使。但这种权利的行使有一个例外限制条款,就是第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。怎样证明知道或者不知道,这里存在一个由谁负举证责任的问题。根据谁主张谁举证的举证责任承担原则,应当由第三人负举证责任。委托人行使受托人对第三人的权利时,第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。当然,第三人也具有对委托人的直接抗辩权。

(2)委托人违约,第三人选择权的行使。在委托人违约的情况下,受托人应当向第三人披露委托人,第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利,这种选择就是第三人选择权的行使。合同法同时规定,一旦第三人选择了受托人或者委托人其中之一作为权利行使的对象后,第三人不得再变更选定的相对人。第三人选定委托人作为其相对人的,委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。

三、要搞清当事人的义务与责任

(一)受托人的义务与责任

(1)受托人按照委托人的指示处理委托事务(按要求完成,忠实职责)。需要变更委托人指示的,应当经委托人同意;因情况紧急,难以和委托人取得联系的,受托人应当妥善处理委托事务,但事后应当将该情况及时报告委托人。

(2)受托人应当亲自处理委托事务(亲自办理)。经委托人同意,受托人可以转委托(转委托分经委托人同意和不经同意两种情形)。转委托经同意的,委托人可以就委托事务直接指示转委托的第三人,受托人仅就第三人的选任及其对第三人的指示承担责任。转委托未经同意的,受托人应当对转委托的第三人的行为承担责任,但在紧急情况下受托人为维护委托人的利益需要转委托的除外。

(3)受托人应当按照委托人的要求,报告委托事务的处理情况(报告义务)。委托合同终止时,受托人应当报告委托事务的处理结果。

(4)受托人处理委托事务取得的财产,应当转交给委托人(交付义务)。

(5)有偿的委托合同,因受托人的过错给委托人造成损失的,委托人可以要求赔偿损失(过错承担责任原则)。无偿的委托合同,因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的,委托人可以要求赔偿损失。受托人超越权限给委托人造成损失的,应当赔偿损失。

(二)委托人的义务与责任

(1)委托人应当预付处理委托事务管理的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用,委托人应当偿还该费用及其利息。

(2)受托人完成委托事务的,委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由,委托合同解除或者委托事务不能完成的,委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的,按照其约定。

(3)赔偿损失。受托人处理委托事务时,因不可归责于自己的事由受到损失的,可以向委托人要求赔偿损失。委托人经受托人同意,可以在受托人之外委托第三人处理委托事务(另委托)。因此给受托人造成损失的,受托人可以向委托人要求赔偿损失。

四、遇到委托合同终止时,要分析终止的原因和责任

(1)一般情况下,委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的,除不可归责于该当事人的事由以外,应当赔偿损失。也就是说因解除合同造成的损失采取的是过错责任。

(2)委托人或者受托人死亡、丧失民事行为能力或者破产的,委托合同终止,但当事人另有约定或者根据委托事务的性质不宜终止的除外。因委托人死亡、丧失民事行为能力或者破产,致使委托合同终止将损害委托人的利益的,在委托人的继承人、法定代理人或者清算组织承受委托事务之前,受托人应当继续处理委托事务。因受托人死亡、丧失民事行为能力或者破产,致使委托合同终止的,受托人的继承人、法定代理人或者清算组织应当及时通知委托人。因委托合同终止将损害委托人利益的,在委托人作出善后处理之前,受托人的继承人、法定代理人或者清算组织应当采取必要措施。

五、处理委托合同纠纷时,要注意与委托合同相似的其他种类合同的区别

主要有:雇工合同、承揽合同、保管合同、运输合同、行纪、居间等以劳务为内容的合同。

(一)与行纪合同的区别

(1)名义不同。行纪只能以行纪人自己的名义,委托合同可以以委托人自己名义,也可以以受托人名义。

(2)行纪人必须是经注册的法人,委托合同的受托人既可以是法人,也可以是非法人。

(3)行纪合同有偿,且收费有标准,委托合同分为有偿和无偿。

(4)行纪人自己支付费用,委托合同由委托人付费。

(5)行纪人可以自己作为买受人或者出卖人。

(6)行纪人享有留置权,委托合同不享有留置权。

(7)行纪人有提存权。

(8)行纪人有变卖拍卖权。

(9)行纪合同里,委托人和第三人没有法律关系。

(二)与居间合同的区别

(1)居间是提供信息。

(2)居间人是以自己的名义。

(3)居间有偿,办成了要报酬,不成要费用。

(4)居间责任比较宽松。

小编有话说:合同范本网房屋租赁合同频道为您提供最新最全的房屋租赁合同范本,在您需要的范文模板中我们全力帮您解决,我们再次感谢您阅读《解除房屋租赁合同纠纷的处理》的内容,同时我们问您准备了大量的专题,你可以通过“房屋租赁合同解除”专题进行访问!