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金融合同:借款人“张冠李戴”,谁应成为还款人?

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很多朋友一定都有咨询过合同到底应该怎么写,而合同则是甲乙两方达成共识互相尊重的表现,那么优质的合同范本改如何撰写呢?以下是小编为您整理出的金融合同:借款人“张冠李戴”,谁应成为还款人?,供大家参考,希望能够帮助到大家。

【案情】巴马县凤凰乡的何江叁因做生意急需资金,便找到朋友林忠权,用林忠权在巴马县城北的房产作抵押到巴马县城南信用社(以下简称信用社)贷款。2007年9月8日,何江叁、林忠权和信用社签订了抵押借款合同,按信用社的要求,借款人必须是林忠权,保证人是何江叁。合同主要约定:信用社贷款给林忠权7万元,月利率0.67厘,借款期限为一年,林忠权以其评估价值15万元的房产作抵押担保,并办理了抵押登记。何江叁以保证人的身份在借款合同上签字盖章。合同签订次日,何江叁在信用社的现金付出传票上签字,将贷款7万元领走。借款到期后,经信用社多次追要,林忠权以未使用该借款为由拒绝还款。何江叁以借款人是林忠权为由拒绝还款,并于2008年12月外出打工而不知去向。无奈之下,信用社于2009年6月向人民法院提起诉讼,请求人民法院判令借款人林忠权偿还7万元的借款本金、利息及罚息,并对其抵押的房产享有优先受偿权;何江叁负连带责任。林忠权提起反诉称所签订的抵押借款合同意思表示不真实、是受信用社欺诈,请求法院确认该抵押借款合同无效。【审判】巴马县法院经审理认为,何江叁、林忠权与信用社所签订的抵押借款担保合同,应为各方当事人的真实意思表示,为有效合同。在借款合同履行过程中,作为担保人的何江叁在借款付出传票上签字将款项领走,应视为是代理林忠权领款的,因此,信用社的诉讼请求应予以支持,即由林忠权承担直接的还款责任,由何江叁承担连带清偿责任。依照《合同法》第八条、第六十条之规定,判决如下:一、被告林忠权与原告信用社签订的抵押合同有效;二、由被告林忠权偿还原告信用社借款7万元及相应利息,信用社并对抵押房产依法享有优先受偿权;三、保证人何江叁负连带清偿责任。上述案例,争议焦点是是否违反订立借款合同的基本原则、谁应当承担还款责任。在该案中,实际担保人是林忠权,而林忠权在借款合同中以借款人的身份签字。实际用款人是何江叁,而何江叁在借款合同中以保证人的身份签字。由此引来一场官司。笔者认为,信用社、何江叁、林忠权的签订抵押借款合同时的意思表示是非常明确的,作为林忠权应当意识到作为借款人所要承担的风险,到承担责任的时候反悔,于法无据。

延伸阅读

金融合同:借款人,你为何不还款


近日,媒体报道了北京朝阳区法院已连续受理96起建行、工行等金融机构起诉贷款购房的借款人及作为担保人的开发商的借款纠纷案件,其案由均为借款不还。俗话说:好借好还,再借不难,借款人究竟为何不按期还款,是经济状况恶化还是另有隐情?作为担保人的开发商对借款人有没有约束力?它又该承担什么样的责任?借款人逾期偿还银行个人住房贷款的现象引起了我们的关注。个人住房贷款,通常也称为按揭贷款,是指借款人在购买商品房时,为向开发商支付除首期房款(通常不低于总房款的20%)之外的其他房款,以所购商品房作为抵押物而向银行申请的贷款(注:在商品房买卖合同中应为购房人,或称为买受人;在物业管理实务中应为业主,或称为产权人。本文为行文方便,均称为借款人)在实际操作中,银行发放贷款时并不直接将相关款项支付给借款人,而是根据借款人的指令,直接将款项划入开发商在该银行开立的账户内,之后,借款人便应按借款合同约定的还款数额、还款时间(一般每月或每季的某一特定日)分期清偿贷款本息。'好借”为何不能“好还”?笔者认为,借款人不按期偿还银行贷款,主要基于几个原因:一是由于借款人与开发商因商品房买卖发生争议,如开发商逾期交房,或者借款人不满意房屋的质量、装修、小区的配套设施设备等,或者开发商有其他违约;二是由于借款人对小区物业管理服务不满意;三是由于借款人过高估计自身还贷能力,或由于贷款后经济状况恶化等原因,一段时期后,无力继续偿还贷款;四是由于借款人认为购买的商品房未达到预期投资目的等原因,恶意不还贷款。借款人不还贷款没道理无论出于何种动机,上述理由均不能成为借款人不按期偿还银行贷款的正当理由:第一,借款人不能以开发商违反商品房买卖合同的有关约定或违背某些承诺为由不按期偿还银行贷款;第二,调整借款人和开发商之间权利义务关系的是商品房买卖合同,调整借款人和贷款银行之间的是借款合同,这是两个相互独立的合同,二者之间没有从属关系;此外,合同具有相对性,通常只能约束订立合同的各方当事人。因此,借款人不能混淆其在两个独立合同中的权利和义务。当开发商违约时,借款人只能依据商品房买卖合同的约定及相关法律法规的规定,要求开发商承担违约责任,而不能据此不履行借款合同所确定的还款义务;第三,基于同样的理由,借款人也不能以对物业管理服务不满意为由拒不按期偿还银行贷款;第四,借款人因自身原因无力继续还贷,或恶意不按期还款,更谈不上是不还款的正当理由。借款人未按期偿还贷款后,银行一般不直接向借款人催缴,而是从开发商在该银行开立的账户内直接扣划相当于借款人逾期偿还数额的款项。那么,银行为什么可以这样做呢?借款人不还钱,开发商如同“哑巴吃黄连”为卖房,开发商为借款人提供担保实务中,借款人申请个人住房贷款时,银行在与其订立书面借款合同外,还要与之订立书面的抵押合同,或在借款合同中加入抵押条款,就相关抵押事宜作出约定。但由于银行向借款人发放贷款时,借款人用作抵押物的商品房大多为期房,尚未建造或正在建造,因而,一般情况下,抵押合同订立后,银行与借款人并不能立即办理抵押物登记手续,而要等到借款人取得相关权属证书后,再行办理抵押物登记手续。依据我国担保法的有关规定,以城市房地产设定抵押时,抵押物未办理登记的,抵押合同不生效。在这种情况下,银行为保护自身的债权,通常均要求开发商提供担保,并将之作为向借款人发放贷款的一个先决条件。开发商提供的是阶段性连带保证担保目前,在个人住房贷款中,开发商向银行提供的担保多为阶段性连带保证担保,其特点主要表现在以下几个方面:首先,就担保期而言,开发商提供的担保是阶段性担保,而非全程式担保,即开发商不是在整个借款人还款期间都要承担担保责任,而是仅在银行发放贷款后至房屋抵押登记办理完毕前这一期间(下文简称担保期间或保证期间)承担担保责任。由于房屋抵押登记何时能全部办理完毕通常是不确定的,因而担保期间通常也是不确定的,但一般均短于还款期间;其次,开发商提供的担保是保证担保,而不是抵押担保,或其他形式的担保;再次,开发商提供的担保属于连带保证担保,而非一般保证担保,因而,开发商不享有先诉抗辩权,即在担保期间,一旦借款人未按期还款,银行便有权要求开发商履行担保责任,代为清偿贷款;最后,就担保范围而言,开发商承担担保责任的范围一般均包括银行的主债权及利息、违约金、损害赔偿金以及银行为实现而支出的相关费用(如律师费、诉讼费等)。借款人不按期还款,开发商麻烦不断由于开发商提供的是阶段性连带保证担保,因而,在担保期间,如果借款人违反借款合同约定,未按期还款,则开发商应代借款人向银行偿还贷款。实务中,开发商一般均以授权银行从其在该银行开立的账户内直接划取相当于借款人逾期偿还款项数额的款项的方式实际履行担保责任。如果借款人大面积违约不还款,则开发商将可能因履行担保责任而面临财政困难;另外,依据担保法的规定,开发商在代借款人清偿贷款后,有权向借款人进行追偿;但如果借款人对外负债累累,则该代偿款项极有可能无法收回;如果借款人未按期还款,开发商亦未代为清偿贷款,则开发商便极有可能被银行单独起诉或与借款人一并被起诉;如果借款人拒不办理房屋产权过户手续及产权证书蔌银行不积极办理抵押手续,则抵押登记便无法办理,开发商的担保责任便不能终止。如何防范借款纠纷?为防范、化解上述风险,笔者认为,开发商和购房人间可以这样约定:首先,对于需要开发商为其提供担保的借款人,开发商可以要求借款人提供反担保,或在商品房买卖合同中增加以下条款,以便对借款人进行有效的约束:(一)违约金条款如在合同中约定,借款人应在开发商代其清偿银行贷款后3日内向开发商支付全部代偿款项,逾期未支付的,每逾期一日,应按开发商代偿款项的万分之五支付违约金;(二)单方解除商品房买卖合同条款如在合同中约定,借款人逾期支付开发商代偿款项超过90日,或逾期未支付的代偿款项累计超过人民币5万元的,开发商有权决定单方解除商品房买卖合同。开发商解除合同的,借款人应向开发商支付相当于总房款10%的违约金,违约金由开发商从借款人已付的房款中直接扣除,开发商有权将该商品房另行出售;(三)提前代为清偿银行全部剩余贷款条款如在合同中约定,当银行依据借款合同的有关约定,决定提前解除借款合同,收回全部贷款时,开发商有权代为清偿全部剩余贷款后,单方解除商品房买卖合同,或要求借款人在30日内向其付清全部代偿款项。开发商因此解除合同的,借款人应向开发商支付相当于总房款10%的违约金,违约金由开发商从借款人已付的房款中直接扣除,开发商有权将该商品房另行出售;(四)委托授权条款如授权开发商在依据合同约定,单方解除商品房买卖合同时,代为办理商品房预售、预购登记注销手续。其次,为防范因借款人拒不办理产权过户及产权证书等原因导致担保期间被延长的风险,一方面,开发商应积极办理整个小区房屋的产权证(俗称大产权),为办理房屋产权过户作准备;另一方面,开发商可在合同中约定:借款人在订立商品房买卖合同时或办理入住时须将办理房屋产权过户及权属证书所应缴纳的契税及其他税费、相关文件等全部交给开发商,并授权开发商代其办理与房屋产权过户及权属证书的相关事宜,同时授权开发商代为办理商品房抵押登记手续,否则,开发商可拒绝交付房屋。最后,开发商提供担保时,也可以与银行商定,银行在具备办理商品房抵押登记的条件时,应积极办理商品房抵押登记手续,如银行无正当理由拒不办理或不正当延迟办理手续的,开发商不再承担担保责任。蔡耀忠律师,中国政法大学硕士,专攻房地产投资、房地产金融、建筑工程、公共工程、物业管理等领域的法律服务与研究。现为北京市劳赛德律师事务所合伙人,北京市律协物权法专业委员会副主任委员,《中国房地产法研究》(丛书)主编

金融合同:贷款人半年未还款


近日,山东省日照市东港区人民法院公开审理了一起借款合同纠纷案,法院一审判决原告某银行胜诉。法院经审理查明,2002年10月15日,被告李某购买日照市某房地产公司开发的房产,从原告日照市某银行办理了房贷。原、被告为此约定,原告日照市某银行向被告李某提供贷款13万元;借款期限为15年;被告应从贷款发放的次月开始,采用等额本息还款法按月归还借款本息,若借款期内累计6个月未偿还贷款本息和相关费用,原告日照市某银行有权提前收回贷款本息,并有权依法处置抵押物、要求保证人提前履行保证责任;双方还对其它事项作了约定。合同签订后,原告按约将借款13万元交付被告李某使用,但被告李某未按约偿还借款,至2008年6月,已拖欠原告6个月本息17971.84。至原告起诉时尚欠原告本金113425.28元。法院另查明,借款合同签订当日,原告日照市某银行与被告日照某房地产公司签订保证合同,约定日照某房地产公司为借款13万元在借款期限内提供连带责任保证,保证范围为借款本息,包括罚息、违约金、赔偿金等。由于被告李某久未还款,日照市某房地产公司被原告一起列入被告,告上法庭,请求判令被告偿还该借款本息及违约金。法院认为,原告日照市某银行与被告李某之间借款合同关系成立,合法有效,与被告日照市某房地产公司签订的保证合同亦成立并合法有效。在合同履行过程中,被告李某未按约履行还款义务,被告日照市某房地产公司未履行担保义务,已构成违约,现原告要求被告李某提前偿还借款,并由被告日照市某房地产公司承担担保责任,理由正当,法院予以支持。同一债权,既有债务人自己提供的物的担保,又有第三人提供的保证时,应先用债务人提供的物的担保来满足债权人的债权,在物的担保不能全部满足债权时,再由保证人承担剩余部分的清偿责任。原告要求的利息及违约金不超出合同约定及法律规定,法院予以支持。据此,法院一审判决,被告李某七日内归还原告日照市某银行借款本金113425.28元,同时支付原告借款利息及违约金;被告日照市某房地产公司在上述款项在担保物价值不能清偿的范围内承担连带清偿责任,享有担保法第三十一条规定的权利。相关法律链接:《中华人民共和国合同法》第六十一条:合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百九十六条:借款合同是借款人向贷款人借款,到期返还借款并支付利息的合同。第二百零六条:借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,借款人可以随时返还;贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条:借款人未按照约定的期限返还借款的,应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第二十五条:一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的,保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间,债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的,保证人免除保证责任;债权人已提起诉讼或者申请仲裁的,保证期间适用诉讼时效中断的规定。第二十六条:连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的,债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间,债权人未要求保证人承担保证责任的,保证人免除保证责任。第二十八条:同一债权既有保证又有物的担保的,保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的,保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。第三十一条:保证人承担保证责任后,有权向债务人追偿。人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第三十八条规定:同一债权既有保证又有第三人提供物的担保的,债权人可以请求保证人或者物的担保人承担担保责任。当事人对保证担保的范围或者物的担保的范围没有约定或者约定不明的,承担了担保责任的担保人,可以向债务人追偿,也可以要求其他担保人清偿其应当分担的份额。同一债权既有保证又有物的担保的,物的担保合同被确认无效或者被撤销,或者担保物因不可抗力的原因灭失而没有代位物的,保证人仍应当按合同的约定或者法律的规定承担保证责任。债权人在主合同履行期届满后怠于行使担保物权,致使担保物的价值减少或者毁损、灭失的,视为债权人放弃部分或者全部物的担保。保证人在债权人放弃权利的范围内减轻或者免除保证责任。

金融合同:贷款人提前还款算不算违约


中国银行四川分行自今年本月1日起,开始对住房类贷款提前还款的个人收取“违约金”。目前广东地区的中国银行也推出了类似的制度。这种做法引起了按揭买房族的疑问:住房类贷款的个人是否有权提前还款,银行是否有权就提前还款的行为收取违约金?昨日(2日),广东省高级人民法院首次以司法机关的身份表达了意见。《广东省高级人民法院关于审理金融机构借贷纠纷案件的指导意见》(征求意见稿)起草小组认为,合同中规定不得提前还款的条款应当被认定无效,应准许借款人提前还款,但同时应当注意对金融机构适当“补偿”。《指导意见》具体表述为:“借款人提前还款,金融机构要求借款人按照合同约定支付合同期内利息的,借款人向金融机构支付的利息以1个月为限;借款合同没有约定提前还款需支付合同期内利息的,应当按照实际借款时间计算利息。”“仅从字面上讲,‘违约金’和‘补偿’表达了不同的权利义务关系———银行最终实际收取的费用可能是不相上下的。”省高院民二庭副庭长王建平说,“双方签订协议,应当贯彻合同自由的原则;而在双方协商一致的基础上,对事先约定进行变更或者修改,也是合同一方应当受到保护的权利。”按照法官的观点,《指导意见》之所以这样表述,一方面是保障贷款买房人提前解除合约的权利,另一方面也保护了银行放贷人因合同提前终止取得合理补偿的权利。王建平还特别强调,合同中对于提前还款禁止性的约定有悖于“市场诚信”的原则。“借款人赖账不还是不讲诚信的违约行为,但是借款人提前还款毕竟不同于赖账不还。”出席昨日会议的人民银行广州分行金融研究处副处长张铁强,对《指导意见》的措辞表示了赞同。他说,借款人提前还贷,一方面打乱了银行的贷款使用计划,另一方面也确实影响了银行贷款方的既定收益。事实上,在借款人还贷到银行再放贷这段时间中,银行还要付出调查、分析和评估等无法避免的成本。因此银行有理由获得一定的补偿。“但如果银行以收取违约金的形式作为对提前还贷人的惩罚,是不太妥当的”,张铁强说,“违约惩罚在法理上的依据不够充足,听起来也难以被人接受。”另据记者了解,除了明确提出“违约金”这一说法的几家银行,其他银行也在事实上对提前还款人收取一定费用———这一费用基本上都以利息的形式出现。中国建设银行广东省分行法务部某负责人告诉记者,建设银行要求提前还款人提前一个月将自己的意愿通知银行,而在最终办结所有手续的1个月时间,按揭部分的利息仍然计算。这位负责人将这笔费用称为“在合理缓冲时间内、按照正常标准计算的利息。”事件回放中国银行总行日前下发的文件,将“收取提前还贷违约金”的权力下放各级分行。中行四川分行据此而制定了“提前还款金额×月贷款利率”收缴违约金的方法,月贷款利率为借款合同中约定的“个人住房年贷款利率÷12”。广东国有银行表态工行广东省分行:未考虑收违约金工行广东省分行目前对提前还贷没有收取违约金。据悉,该行的个人消费贷款资产质量较好,目前提前还贷者也不多。特别是央行提高住房贷款利息后,提前还款者没有明显的增加。因此,目前尚未考虑对提前还贷收取违约金的问题。农业银行:按合同应收,实际未收农业银行广东省分行称,一直以来,农行的住房按揭合同文本内容均有“提前还贷收取违约金”一项。收取的违约金额=提前还款额×提前还款日的执行月利率。但据了解,自农行推出住房贷款业务以来,都没有向消费者收取提前还贷违约金。对此,农行广东省分行解释,借贷合同文本有收取提前还贷违约金而没有收取,主要是考虑到目前我省的住房贷款市场正处于发展阶段,对农行来说,该项业务还必须大力加以培育和发展。因而必须采取宽松一点的优惠政策,才能吸引更多的消费者。中行广东省分行:履行合同,继续收真正履行合同,向提前还贷者收取违约金。据了解,该行的贷款合同中,有收取违约金一项,但曾一度为了扩大市场份额、在部分楼盘促销期间放弃了收取违约金的权利。今年来,该行按贷款合同办事,继续收取违约金。中行广东省分行有关人士强调,银行对提前还贷的客户收取一定的补偿金是在政策和合同允许的范围之内,并且有充分的法律法规依据。