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解除买卖合同范本

解除买卖合同范本。

关于买卖交易有很多细节要注意,大规模的买卖过程中一般都是需要签订合同的。签订合同可以便于双方协调配合,注意签订合同是属于自愿的民事行为。一份合乎法律规定的买卖合同是怎样的呢?我们的小编特意搜集并整理了解除买卖合同范本,欢迎阅读,希望大家能够喜欢!

甲方:

身份证号码:

通讯地址:

联系电话:

乙方:

身份证号码:

通讯地址:

联系电话:

甲、乙双方经友好协商一致,同意达成如下协议:

一、甲乙双方同意解除双方于_____年_____月____日签定的商品房买卖合同(以下简称该合同),编号为:__________________。

二、双方在签订本协议后,乙方同意自动退房,解除该合同。甲方就签署该合同收取之楼款于本协议生效之日起30日内返还乙方。

三、原双方签订的商品房买卖合同在甲乙双方签署本协议后随之作废。甲方在乙方签署本协议并到房管部门备案后,即可以任何方式处分该房屋。

四、订立本协议及办理有关手续所需之一切费用,包括手续费、公证费及政府有关部门之收费等,均由乙方支付。

五、在执行本解除协议过程中如产生争议,甲乙双方应尽力通过协商解决,协商不成,任何一方可提交 人民法院通过诉讼解决。

六、本协议由甲乙双方或其授权代表签字或盖章后生效。

七、本协议一式____份,甲方____份,乙方及房管部门各____份,每份协议均具有同等效力。

(以下无正文)

甲方(签字按手印):

_____年_____月____日

乙方(签字按手印):

_____年_____月____日

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解除商品房买卖合同_合同范本


XX年6月6日,张某向新某公司购买商品房,双方签订一份《商品房购销合同》,合同约定张某向新某公司购买位于某市某路45号某1号楼1—2号门面,合同还对商品房的价款、付款的方式、房屋交接的方式、质量争议的处置、保修责任等进行了约定。

合同签订后,张某征得新某公司的同意,在没有支付房款的情况下,持新某公司提供的购房手续,于XX年7月到某市房产局办理了该处房产的房屋所有权证。

XX年10月15日,张某出具欠条,确认尚欠新某公司购房款1685430元。此后张某分文未还,至今,张某尚欠新某公司房款1685430元。

XX年2月,新某公司以张某诈骗为由向某市公安局经侦支队报案,经侦支队在经过案前调查后,已决定不予立案。

[壹审法院]:

法院认为,新某公司控张某诈骗一案,公安机关已决定不予立案,新某公司有权向人民法院提起民事诉讼,以维护其合法利益。本案双方当事人签订的商品房购销合同,系当事人自愿协商达成的,体现了双方真实意思表示,合同合法有效。

合同签订后,虽然张某未按约定及时支付房款,但新某公司已将商品房交付给张某,张某是在新某公司同意的情况下办理了房产证,该房屋产权已经转移,权属张某。尔后张某出具的房款欠条新某公司对此没有异议,并确认了张某的欠款行为,故张某出具的房款欠条应视为对原合同价款的变更,双方的买卖合同关系已转为债权债务关系。因此新某公司要求终止双方的商品房购销合同,责令张某退回已占用的门面,不予支持。虽然张某的欠条没有注明还款期限,根据《民法通则》第八十八条第二款第(二)项关于“履行期限不明确的,债务人可以随时向债权人履行义务,债权人也可以随时要求债务人履行义务,但应当给对方必要的准备时间”的规定,新某公司有权要求张某清偿所欠房款。

判决:张某应偿还所欠新某房地产股份合作公司房款人民币1685430元。

[贰审法院]:

法院经审理查明:新某公司因资金紧张,要求时为其职员的张某帮助新某公司办理向银行借款,张某遂提出由其向银行贷款给新某公司用,新某公司将本案争议的房屋卖给张某并过户到张某名下,经协商双方于XX年6月6日签定了本案的《商品房购销合同》。合同约定新某公司将位于某市某路45号某1号楼1—2号门面卖给张某,总价款为936350元,XX年5月8日前支付50万元,XX年7月8日支付436350元。合同还对房屋交接的方式、质量争议的处置、保修责任等进行了约定。合同签订后,张某未依约支付房款,经其向新某公司请求,新某公司为起提供的购房手续,于XX年7月到某市房产局办理了该处房产的房屋所有权证。XX年10月15日,张某出具欠条,确认尚欠新某公司购房款1685430元。此后张某仍分文未付,新某公司请求其退回房屋,双方发生纠纷,新某公司于XX年2月以张某诈骗为由向某市公安局经侦支队报案,经侦支队在经过案前调查后,决定不予立案。新某公司又诉至一审法院要求终止本案合同,责令张某退回已占有的门面。

另查明,本案所争议的房屋现在仍为新某公司所控制、使用。

法院:

新某公司虽然主张本案合同系受张某欺骗而签订的,应属无效合同,但是并未提出充分证据予以证实,一审中也未提出该诉讼请求;

新某公司未依照《中华人民共和国合同法》的规定在一年内向人民法院主张撤销合同,故其该项主张不能成立,本院不予采信。

因此:新某公司与张某签订的《商品房购销合同》应为有效合同。

张某的行为是否构成根本违约?(违约行为,合同目的)

法院:新某公司与张某签订的《商品房购销合同》,并将房屋过户到张某名下,是为了向银行贷款,解决公司资金困难的问题,但张某在取得房屋产权以后,未给公司提供贷款,也未按照购房合同的约定支付房款。XX年10月15日其出具欠新某公司1685430元购房款的欠条至今,已一年有余,仍分文未付,亦没有对其不付款行为作出合理解释,二审庭审中对其是否具有履约能力未能提出充分证据。

因此:张某的行为已构成对合同的根本违约。

根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项之规定,当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的,当事人可以解除合同。

因此:新某公司提出要求解除合同的理由成立,本院予以支持。解除合同后,张某应将诉争房屋的房产证退回给新某公司,新某公司应将欠条退回给张某。原审判决认定事实清楚,适用法律不当,判决欠妥,使违约方不能得到违约制裁,显失公平,依法应予纠正。

终审判决:

一、撤销某市中级人民法院(XX)某市民初字第130号民事判决;

二、解除新某房地产股份合作公司与张某于XX年6月6日所签订的本案《商品房购销合同》;

三、张某应于本案判决生效之日起十日内,将位于某市某路45号某1号楼1—2号门面的房屋所有权交回给新某房地产股份合作公司;新某房地产股份合作公司应于本案判决生效之日内将张某于XX年10月15日出具的欠新某公司1685430元的欠条退回给张某。

解除房屋买卖合同


甲方: 市 房地产开发公司

乙方:

甲乙双方通过友好协商,就乙方申请退还已购买甲方房屋的退房,解除原房屋买卖合同的相关事宜达成如下协议:

一、乙方将20 年 月 日购买的 国际公寓 号和 号房屋退还给甲方。

二、乙方和其爱人有义务配合甲方同房地产管理局、 分行及其他部门办理房屋退房的相关手续。

三、因办理退房手续而发生的相关费用和损失由乙方负责。

四、在乙方办理好退房手续后五个工作日内甲方将乙方的首付款 万元退还给乙方,将购房贷款 万元退还给 分行,归还银行利息的部分由乙方负责偿还。

五、违约金:违约方需支付违约金 万元。

六、本合同正本两份,双方各执一份,具有法律约束力。

七、本合同双方签字后生效,之前双方签订的房屋买卖合同自本合同的生效而自行失效。

八、本合同解释权归甲方所有。

甲方盖章 乙方签字:

负责人签字: 乙方身份证号码:

年 月 日

解除买卖合同范本合集七篇


在日常生活中我们常常进行买卖,其中一般需要签订买卖合同进行约定。签订合同可以避免很多不必要的纠纷,注意签订合同是属于自愿的民事行为。你是否在为制定买卖合同而烦恼呢?下面是小编为大家整理的“解除买卖合同范本合集七篇”,供大家参考,希望能帮助到有需要的朋友。

解除买卖合同(篇一)

一、解除买卖合同告知函赔偿标准

如果因一方违约而解除买卖合同的,如果合同有约定的,按合同约定赔偿,合同没有约定的,按实际造成的损失进行赔偿。

《中华人民共和国民法典》

第五百七十七条 【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百八十四条 【损害赔偿范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,造成对方损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益;但是,不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

二、签订买卖合同时怎么才算胁迫

实务中,认定是否被迫签订合同,可以从以下条件把握:

1、判断签合同时,当事人是否被胁迫可参照以下条件:

(1)以将要发生的损害相威胁,而使他人产生恐惧后签订合同的。

例如威胁他人说不签合同将对其或其家人进行殴打,甚至谋害,而迫使他人签订的合同;例如以向社会大众披露他人隐私要挟而签订的合同。

(2)或直接实施不法行为,给对方当事人造成人为的损害和财产的损害,而迫使对方签订的合同。如直接殴打他人直至他人签订合同。

可见,认定是否被迫签订买卖合同,一个重要的特征就是对方是否采取了威胁恐吓的方法,使你签订你不想签订的合同。

遭遇被迫签订买卖合同,应该积极起诉维权,必要的时候,还可以报警。

解除买卖合同(篇二)

出卖人:

法定代表人:

联系地址:

联系电话:

买受人:

身份证号码:

联系地址:

联系电话:

甲乙双方于年月日签订《商品房买卖合同》及相关文件,乙方购买甲方号商品房,现经双方本着自愿、平等、互利的原则协商一致,就解除该购房合同事宜达成协议如下:

一、甲、乙双方自愿解除上述购房合同。自本协议生效之日起,双方之间就该购房合同的争议全部解决。

二、乙方应于本协议生效后3个工作日内持上述购房合同及其补充协议、收款收据原件等相关资料,向甲方办理退房手续。

三、甲方应于乙方办理完毕退房手续后10日内退还乙方全部购房款人民币拾万仟佰拾元整并无须支付利息。

四、甲乙双方自愿协商解除购房合同,双方就上述购房合同的签订以及已履行和未履行的权利义务,均无任何异议,互不追究违约责任或要求赔偿损失。

五、乙方应配合甲方办理购房合同注销登记手续,若乙方不能按时提交相关资料或提交资料不合格或拒绝配合办理的,甲方有权暂缓退还乙方所有款项。六、本协议自双方签署之日起生效。本协议一式肆份,甲方执贰份,乙方执壹份,政府相关部门留存壹份,均具同等法律效力。

甲方:乙方:

法定代表人:

年月日年月日

解除买卖合同(篇三)

甲方: 市 房地产开发公司

乙方:莫xx

甲乙双方通过友好协商,就乙方申请退还已购买甲方房屋的退房,解除原房屋买卖合同的相关事宜达成如下协议:

一、乙方将20 年 月 日购买的 公寓 号和 号房屋退还给甲方。

二、乙方和其爱人有义务配合甲方同房地产管理局、 银行 分行及其他部门办理房屋退房的相关手续。

三、因办理退房手续而发生的相关费用和损失由乙方负责。

四、在乙方办理好退房手续后五个工作日内甲方将乙方的首付款 万元退还给乙方,将购房贷款 万元退还给 银行 分行,归还银行利息的部分由乙方负责偿还。

五、违约金:违约方需支付违约金 万元。

六、本合同正本两份,双方各执一份,具有法律约束力。

解除买卖合同(篇四)

甲方:_______________房地产开发公司

乙方:_______________

甲乙双方通过友好协商,就乙方申请退还已购买甲方房屋的退房,解除原房屋买卖合同的相关事宜达成如下协议:

一、乙方将__________年__________月__________日购买的__________公寓__________号和__________号房屋退还给甲方。

二、乙方和其爱人有义务配合甲方同房地产管理局、中国银行桂林分行及其他部门办理房屋退房的相关手续。

三、因办理退房手续而发生的相关费用和损失由乙方负责。

四、在乙方办理好退房手续后五个工作日内甲方将乙方的首付款__________万元退还给乙方,将购房贷款__________万元退还给中国银行桂林分行,归还银行利息的部分由乙方负责偿还。

五、违约方需支付违约金_________万元。

六、本合同正本两份,双方各执一份,具有法律约束力。

七、本合同双方签字后生效,之前双方签订的房屋买卖合同自本合同的生效而自行失效。

八、本合同解释权归甲方所有。

甲方盖章:_______________乙方签字:_______________

负责人签字:_______________乙方身份证号码:_______________

_________年_____月__________日

解除买卖合同(篇五)

甲方: 市 房地产开发公司

乙方:

甲乙双方通过友好协商,就乙方申请退还已购买甲方房屋的退房,解除原房屋买卖合同的相关事宜达成如下协议:

一、乙方将 年 月 日购买的 国际公寓 号和 号房屋退还给甲方。

二、乙方和其爱人有义务配合甲方同房地产管理局、 分行及其他部门办理房屋退房的相关手续。

三、因办理退房手续而发生的相关费用和损失由乙方负责。

四、在乙方办理好退房手续后五个工作日内甲方将乙方的首付款 万元退还给乙方,将购房贷款万元退还给 分行,归还银行利息的部分由乙方负责偿还。

五、违约金:违约方需支付违约金万元。

六、本合同正本两份,双方各执一份,具有法律约束力。

七、本合同双方签字后生效,之前双方签订的房屋买卖合同自本合同的生效而自行失效。

八、本合同解释权归甲方所有。

甲方盖章乙方签字:

负责人签字: 乙方身份证号码:

年 月 日

解除买卖合同(篇六)

甲方:身份证号码:通讯地址:联系电话:乙方:身份证号码:通讯地址:联系电话:甲、乙双方经友好协商一致,同意达成如下协议:

一、甲乙双方同意解除双方于________年____月____日签定的商品房买卖合同(以下简称该合同),编号为:__________________。

二、双方在签订本协议后,乙方同意自动退房,解除该合同。甲方就签署该合同收取之楼款于本协议生效之日起____日内返还乙方。

三、原双方签订的商品房买卖合同在甲乙双方签署本协议后随之作废。甲方在乙方签署本协议并到房管部门备案后,即可以任何方式处分该房屋。风险提示:价款支付

在实务中,有的买卖合同只是简单地约定合同款项的金额,对于款项的支付时间和支付方式却未作出约定。这一漏洞将为支付方无限期不支付或迟延支付找到借口。

另外,需方应尽量采取银行转账方式来履行支付货款。明确付款的具体期限及条件,尽量要简单、明确易实施,避免催款方因为无法举证付款条件成就而不能主张货款的风险。设定明确的逾期付款的违约责任,有效督促或威慑合同付款方。

四、订立本协议及办理有关手续所需之一切费用,包括手续费、公证费及政府有关部门之收费等,均由乙方支付。风险提示:争议解决方式

合同双方一旦发生争议,协商不成的只能求助于仲裁机构或法院。那么具体选择哪一种方式,则需要当事人双方约定,如果选择仲裁机构就一定要明确是哪个仲裁委员会,否则就会因约定不明而致约定条款无效。

当然双方也可以约定管辖的法院,而约定法院则只能在被告所在地法院、原告所在地法院、合同履行地法院、合同签订地法院、标的物所在地法院中选择其一,而不能随意选择,否则该条款无效。

五、在执行本解除协议过程中如产生争议,甲乙双方应尽力通过协商解决,协商不成,任何一方可提交 人民法院通过诉讼解决。

六、本协议由甲乙双方或其授权代表签字或盖章后生效。

七、本协议一式____份,甲方____份,乙方及房管部门各____份,每份协议均具有同等效力。(以下无正文)风险提示:证据保留

注意保留和收集合同及附件以及合同履行过程中形成的补充协议、送货单、购销凭证、发票签收记录、双方的来往函件、备忘录、会议纪要、传真件,交通票据、运输单、电话记录、电子邮件等等书面、视频、录音资料,一旦发生纠纷,这些证据都将有可能成为有力的事实证据。 甲方(签字按手印):________年____月____日乙方(签字按手印):________年____月____日

解除买卖合同(篇七)

一、法律规定解除情形

合同解除的立法目的在于,给予一方当事人根据合同履行中出现了的法定事由,为避免因合同的履行而遭受重大损失提供的法律救济措施,以及违约方不应因合同的解除获得不当的利益。合同解除最重要的法律后果即“合同的权利义务终止”。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》涉及合同解除的条文多达10条(详见最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释条款第八条、九条、十二条、十三条、十四条、十五条、十九条、二十三条、二十四条、二十五条)结合审判实践,商品房买卖合同的解除之事由概括起来主要有以下几种:1.协议解除;2.根本违约;3.迟延履行;4.法律规定的其他情形。具体言之,最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释对后三种事由明确列举规定。根本违约:商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人;故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;房屋主体结构质量不合格;房屋质量问题严重影响正常居住使用的。迟延履行:出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的;办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记的。其他解除情形:面积误差比绝对值超出3%;商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的。

二、商品房买卖合同程序

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》主要从实体上规定了解除商品房买卖的事由,对其解除程序则应根据我国合同法的规定处理。根据我国合同法第九十六条第一款规定:“主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”可知,行使商品房买卖合同解除权的一方应该履行通知的程序。如果通知已经送达,但对方提出异议之诉,主张合同解除的通知人对于合同解除的效力便处于不确定状态,须由法院裁判。

三、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的理解。

商品房买卖合同的解除往往也就影响到后一个担保贷款法律关系的履行问题,然而,其是否必然导致解除商品房担保贷款合同呢?司法最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释没有具体的直接规定,只是在第二十五条第二款规定了两个合同关系都被解除的法律后果,即“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。对于该款,我们认为,商品房买卖合同的解除不必然逻辑地得出商品房担保贷款合同应该解除。后者是否解除仍然应该根据我国合同法及相关司法最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释来具体认定。如果借款人和贷款人都没有主张解除商品房担保贷款合同的,作为商品房担保贷款合同的保证人(卖方)提出解除商品房担保贷款合同缺乏法律依据。

房屋买卖合同解除


甲方: 市 房地产开发公司

乙方:莫xx

甲乙双方通过友好协商,就乙方申请退还已购买甲方房屋的退房,解除原房屋买卖合同的相关事宜达成如下协议:

一、乙方将20 年 月 日购买的 公寓 号和 号房屋退还给甲方。

二、乙方和其爱人有义务配合甲方同房地产管理局、 银行 分行及其他部门办理房屋退房的相关手续。

三、因办理退房手续而发生的相关费用和损失由乙方负责。

四、在乙方办理好退房手续后五个工作日内甲方将乙方的首付款 万元退还给乙方,将购房贷款 万元退还给 银行 分行,归还银行利息的部分由乙方负责偿还。

五、违约金:违约方需支付违约金 万元。

六、本合同正本两份,双方各执一份,具有法律约束力。

买卖合同:商品房买卖合同解除协议


甲方:乙方:甲、乙双方于 年 月 日签订了编号为NO: 的《北京市外销商品房预售契约》/《北京市商品房买卖合同》(下称“该契约”)。现双方经友好协商,达成如下一致意见:1.甲方同意按本协议约定的时间及条件与乙方处理相关事宜,依该契约的约定,甲方应向乙方返还双倍定金、已付房价款及相应利息共计人民币 元,除尚未归还之银行贷款外,甲方需向乙方实际支付人民币 元。银行贷款部分款项共计 元由甲方 年 月 日直接返还予贷款银行,并向乙方提供银行的收据,做为乙方与银行解除借款合同的依据。2.双方同意甲方按照下列期限,分期将除银行贷款部分外的购房款直接支付给乙方:(1) 年 月 日之前,甲方向乙方支付 %计 元直接返还款项。(2) 年 月 日之前,甲方向乙方支付 %计 元直接返还款项。(3) 年 月 日之前,甲方向乙方支付 %计 元直接返还款项。(4) 年 月 日之前,甲方向乙方支付 %计 元直接返还款项。(5) 年 月 日之前,甲方向乙方支付 %计 元直接返还款项。(6) 年 月 日之前,甲方向乙方支付款项计 元,以及交付返还全部银行贷款后银行所提供的收据。3.乙方如系以银行抵押贷款方式支付部分房价款的,自本协议签署之日起至该契约正式注销之日,每月应向贷款银行支付的抵押贷款月均还款(下称“月均还款”),由甲方支付,乙方给予必要的配合,且乙方无须再向甲方归还。4.甲方按本协议第2条第(6)款约定执行完毕后,双方另行签订解约协议解除该契约。自该契约解除后,乙方不再对该契约项下的房屋及其相关建筑享有任何权利,甲方有权另行处置该契约项下房产。在该契约解除之前,如果乙方不再要求退房、解约的,可与甲方另行协商。5.甲方向乙方支付全款计 元之后,并且双方签订解除该契约的文件生效后,乙方应授权甲方至北京市国土资源与房屋管理局(下称“房地局”)办理该契约注销登记手续之全部所需文件(包括签署递交房地局的解约协议、返还甲方开具的付款票据和合同等)。6.甲乙双方同意该契约之注销登记手续于甲方向乙方支付完毕全部直接返还款项后15日内办理。7.本协议自双方签字之后甲方向乙方所支付首批还款计元到达乙方账户开始生效,壹式陆份,甲乙双方各持叁份。甲方: 乙方:代表: 代表:年 月 日

解除房屋买卖合同范文


一、哪些房屋买卖合同无效

(一)、 反法律、法规、政策的房屋买卖违反法律、法规是指违反、、和其他各种法律、法规、规章及地方性法律的行为。违反国家政策是指违反了虽未明确载于法律条文,但党和国家的方针、政策已作了明确规定的情况。第五十五条第三项规定:“民事法律行为不得违反法律或社会公共利益的房屋买卖合同应当认定为无效。违反了法律、法规及国家政策的房屋买卖有以下几种:

(1) 双方恶意串通,迼国家、集体和第三人利益的房屋买卖。比如,无行为能力人的财产监管人,将该无行国能力人的房屋恶意出卖给他人,自己和他人获得非法利益,损害该无行为能力人利益的情况。

(2) 违反国家和社会公共利益的房屋买卖。

(3) 以合法形式掩盖非法目的的房屋买卖。

(4) 房屋出卖人剥夺了共有人和承租人的优先购买权的房屋买卖合同。

(5) 享受政府或单位优惠补贴购建的房屋,违反法律规定没有卖给原单位或侵犯原单位优先购买权的。

(6) 出卖违章建筑,在国家征用、拆迁范围的房屋的。

(7) 违反法律、法规及国家政策的其他房屋买卖。

(二)、 房屋买卖双方当事人主体不合格的房屋买卖

(1) 卖方的主体不合格。主要包括:卖方主体无行为能力或者临时处于丧失行为能力的状态;卖方主体没有房屋所有权,只是代管人或承租人或借住人;没有取得合法授权或超越代理权代理他人出卖房屋的人等。

(2) 买方主体不合格。主要包括:违反法律规定,购买私人住房的国家机关和企事业单位;违反法律规定,购买他人享受国家或单位优惠补贴而购建房屋的非原单位职工等。

(三)、 规避法律的房屋买卖例如为了逃避债务而进行虚假的房屋买卖属于规避法律的房屋买卖。

(四)、 买卖双方意思表示真实的房屋买卖第五十五条第二项规定,民事法律行为应当意思表示真实。第五十八条第三项规定,一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下所为的民事行为无效。当事人意思表示不真实主要有以下几种情况中:

(1) 欺诈。即一方当事人采取隐瞒事实真相或用虚构、捏造的事实欺骗对方,使对方当事人陷入错误认识而作出非真实意思表示,同对方进行房屋买卖的行为。欺诈行为有下列特点:欺诈行为须出于行为人的故意;欺诈的手段可能是积极的行为,也可能是消极的行为,其目的都是为了使对方陷入错误认识;受欺诈一方进行房屋买卖行为完全是由上述错误认识所造成的结果,即如果了解了事实真相就不会同意进行这项房屋买卖行为。

(2) 胁迫。即当事人一方因受到恐吓、胁迫而为的房屋买卖行为。恐吓是以将来施加危害而使他人恐怖的行为。在他人的恐吓手段要挟下进行的房屋买卖行为,并非出于真实的意思表示,所以其行为理应无效。恐吓可以是针对肉体方面的,可以是针对精神方面的,也可以是针对财产方面的,恐吓可以是指向本人,也可以指向本人的亲属。恐吓的事实必须是非法的、重大的和可能发生的;如果是合法的、轻微的损害、无可能性的行为,那么该行为不构成恐吓行为。胁迫与恐吓不同,胁迫是对肉体直接施加暴力和强制;胁迫是用正在发生的事实来逼迫;恐吓是以将来的危害相要挟。但无论是恐吓还是胁迫,都是确认房屋买卖合同无效的根据。

(3) 乘人之危。即一方当事人由于各种原因而陷入了极度的经济困彻难,或者是亲人有重病急需钱救治,或者是生产经营陷入了极度困难,急需资金等情况下,他方乘机得用这种困难,将房屋买卖价格压得极低,明显违背等价有偿原则。

(五)、 违反法定形式的房屋买卖房屋买卖应当签订书面合同,口头合同无效;并且,房屋买卖应依法定程序到房地产管理机关办理过户登记手续,不办理过户登记手续的房屋买卖合同不发生法律效力。法律要求了特定形式的法律行为,如果行为不符合法律规定的形式,该行为没有法律效力。第五十六条规定:“民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定用特定形式的,应当依照法律规定。”

(六)、 一方代理人与他方恶意通谋的房屋买卖这种房屋买卖行为是代理人背着被代理人与对方私下串通所进行的侵犯被代理人合法权得的行为。代理人负有维护被代理人的利益、体现被代理人的意志的义务,如果损害了被代理人的利益,背离了被代理人的意志,那么这种房屋买卖行为理应无效

二、解除房屋买卖合同的条件

《房地产买卖合同》自当事人签字或盖章后生效(特别约定除外),各方当事人均须严格全面履行,任何一方不履行或履行不符合约定条件将承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任,但在符合一定条件下,当事人可以解除合同,合同解除后不但不必承担法律责任还可要求对方赔偿损失。本律师在此就解除条件及程序做如下总结,以供网友参考:

(一)、《房地产买卖合同》的解除条件:

1、当事人协商一致解除;

2、约定的解除条件成就;

3、因不可抗力致使不能实现合同目的;

4、在合同履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不再履行主要债务;

5、当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

6、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

7、一手商品房的特别规定:

1)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人,导致买受人合同目的不能实现无法取得房屋;

2)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人,导致买受人合同目的不能实现无法取得房屋;

3)出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

4)出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;

5)房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者交付使用后,主体结构质量经核验确属不合格;

6)因房屋质量问题严重影响正常居住使用的;

7)面积误差比绝对值超过3%的;

8)出卖人迟延交房或买受人迟延付款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的;

9)由于开发商的原因逾期办理产权证超过一年的;

10)合同约定买受人以贷款担保方式付款,因当事人一方原因或不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的;

(二)、《房地产买卖合同》的解除程序 除上述第1种协商解除情况外,当事人一方主张解除合同的,应当通知对方,合同自通知到达对方时解除。

(三)、《房地产买卖合同》的解除后果 《房地产买卖合同》解除后,尚未履行的,终止履行,已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取补救措施,并有权要求赔偿损失。

商品房买卖合同解除条件研究_合同范本


关键词:合同 商品房 解除权

在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)施行前,《合同法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》等相关法律、行政法规和规章,对商品房买受人可以解除的情形与条件作了相应的规定。但这些规定有的过于原则或笼统,有的在实践中缺乏操作性,尤其是一些房地产开发企业(以下简称出卖人)严重违反诚实信用原则,发布虚假广告,设立定金圈套,甚至一房多售,利用商品房买卖合同(以下简称合同)欺诈买受人,有的商品房面积严重缩水,有的存在严重的质量问题,严重损害了买受人的合法权益,这给商品房买受人行使合同解除权造成困难。最高人民法院出台的这一《解释》,为商品房买受人通过司法途径行使合同的解除权提供了强有力的保障。

根据《解释》及相关法律法规的规定,结合实践操作经验,现就商品房买受人有权解除合同的情形及应当具备的条件进行分析。同时,因合同的无效同样也可以达到买受人退房的目的,因此,笔者将作一并的分析。

(一)商品房存在权利瑕疵,买受人可以解除合同的情形及应当具备的条件。

1、出卖人与买受人签订合同后,又将同一商品房抵押给第三人的,买受人可以解除合同。在实践中,房地产开发商为了缓解资金周转上的困难,常会与买受人签订合同后,又将同一房屋抵押给银行以获取贷款,在合同约定的交房期限到来之前又无法解除抵押,致使无法履行合同约定的义务,损害买受人的合法权益。《解释》第八条项规定:“具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”。

买受人行使这一解除权应当具备的条件是:(1)出卖人在与买受人订立合同后,在未告知买受人的情况下又将同一房屋抵押给了第三人;(2)因出卖人将同一房屋抵押给第三人的原因,导致合同的目的不能实现的,即买受人无法在法律和事实上取得合同中约定的房屋。只有这两个条件同时具备,买受人方可要求解除合同。如果出卖人在与买受人订立合同后,经过买受人的同意,或者已经告知买受人该房屋抵押给了第三人,且在合同约定期限内出卖人可以将该房屋交付给买受人并能办理出房屋过户手续的,那么买受人就无权要求解除合同。

2、出卖人将同一房屋出售给两个以上的买受人的,买受人可以解除合同。《解释》第八条第(二)项规定,合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。《商品房销售管理办法》第十条“出卖人不得在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。”开发商这么做往往是为了获取买受人的首付款,以解决资金上的燃眉之急,但这会使买受人取得房屋所有权的合法权益无法得到保障。但是,随着各地网上签约与备案的普及,这样的情形会逐渐减少。

买受人行使这一解除权应当具备的条件是:(1)须出卖人在与买受人订立合同后,又将该房屋出售第三人;(2)因出卖人将同一房屋出售给第三人的原因,导致第一买受人不能在法律和实际上取得房屋。如果第一买受人在法律和实际上可以取得所购买的房屋,那么无论出卖人是否又与第三人签订了合同,第一买受人都不能解除合同。这时,可以行使合同解除权的应当是第三人。

3、拆迁人将补偿安置房另行出卖给第三人的,被拆迁人可以解除安置协议。《解释》第七条规定:“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的,按照本解释第八条的规定处理。”即如果拆迁人将同一补偿安置房另行出卖给第三人的情况下,被拆迁人可以请求解除合同。因补偿安置房的价格通常会高于被拆迁的房屋,被拆迁人要向拆迁人支付相应的差价,因此,被拆迁人在请求解除合同时,还可以要求拆迁人返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求拆迁人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

被拆迁人行使这一解除权利应当具备的条件是:(1)必须是拆迁人与被拆迁人按照所有权调换的形式订立拆迁补偿安置协议;(2)在补偿安置协议中明确约定补偿安置房屋的位置、用途;(3)拆迁人将同一补偿房屋另行出卖给第三人。

4、出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押、出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实,将同一房屋出售给买受人的,买受人得知情况后可以请求确认合同无效或者解除合同。《解释》第九条规定:“出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:……(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”

根据《担保法》第四十九条之规定:“抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。”因此,如果出卖人在与买受人签订合同时,只要出卖人故意隐瞒所售房屋已经被抵押的事实,那么买受人得知后,就可以请求人民法院确定合同无效,并可以要求出卖人承担赔偿责任。很显然,根据抵押权优先的原则,买受人购买这样的房屋,其的权益是无法得到保障的。

根据《商品房销售管理办法》第十条之规定:“出卖人不得在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。”该条属禁止性规定,因此,如果出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实,将同一房屋又出售给买受人的,那么买受人知情后可以解除合同。根据《解释》第七条之规定,被拆迁补偿安置人享有优先取得房屋的权利。在这样的情况下,买受人购买该房屋的权利是无法得到保障的,因此,买受人知情后也可以请求解除合同。但是应当注意,买受人行使解除权应以合同的目的无法实现为条件,如出卖人在与买受人签订合同后,已经通过合法的途径解除了先前与他人订立的合同,或者对被拆迁补偿安置的人已经另行做了妥善的安排,不会对买受人实现合同的目的造成障碍,那么买受人就不能解除合同了。

5、其他商品房权利存在瑕疵,买受人可以解除合同的情形。主要指出卖人所售的商品房违反了法律、行政法规禁止性规定,买受人可以请求确认合同无效,如被司法机关依法查封或者以其他形式限制商品房权利的;被依法收回土地使用权的;共有房地产,未经其他共有人书面同意的;权属有争议的;未依法登记领取权属证书等。

(二)因房屋面积误差过大,买受人可以请求解除合同。

《解释》第十四条及《商品房销售管理办法》第二十条均规定,在合同无约定的情况下,出卖人交付使用的房屋套内面积或建筑面积与合同约定面积不符,误差比绝对值超出3%的,买受人可以解除合同,要求出卖人返还已付购房款及利息。买受人行使这一解除权时应当注意,首先看合同对此有无约定,有约定的按约定处理,无约定的则按上述的规定处理。出卖人有时为了降低交易风险,会利用买受人缺乏经验和法律意识的淡泊,在事先准备好的格式条款中对此做出高于上述规定的误差绝对值的约定,因此,买受人在签订合同时应予注意。

(三)因房屋质量不合格,买受人可以请求解除合同的情形及条件。

1、因房屋主体质量不合格时,买受可以请求解除合同。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定:“商品房交付使用后,购买人认为主体结构质量不合格的,可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,购买人有权退房;给购买人造成损失的,出卖人应当依法承担赔偿责任。”《商品房销售管理办法》第三十五条对此也有同样的规定。《解释》第十二条则规定的更为全面,该条规定:“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”《解释》将因房屋主体结构质量不合格不能交付使用的情形也囊括在买受人可以解除合同情形当中。很显然,买受人购买这样的房屋,连基本的人身与财产安全都无法得到保证,理所当然允许其解除。

买受人行使这一解除权的条件必须是因房屋的主体结构质量不合格,并且这一结论得到有资质部门的认可。如果仅仅是房屋墙面有细小的裂纹等非主体结构质量不合格的原因,买受人请求解除合同的,法院将不予支持。此时如果房屋尚在保修期内,买受人可以要求出卖人承担修补并承担相应的赔偿责任。

2、因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人可以请求解除合同。《解释》第十三条第一款规定:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”应注意,该解除权的行使不以房屋主体结构质量不合格为条件,而是以房屋质量达到严重影响买受人的正常居住使用为条件。房屋质量是否已达到严重影响正常居住使用,笔者认为,也应当以有资质部门的鉴定结论为准,否则易造成解除权的滥用。

(四)出卖人变更规划设计,买受人可以请求解除合同。

《商品房销售管理办法》第二十四条规定,出卖人经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,出卖人应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由出卖人承担违约责任。

买受人行使这一解除权的条件是:(1)商品房销售后,出卖人擅自变更规划、设计,或者虽经规划部门的批准与设计单位的同意,但变更导致所售商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形;(2)出卖人未在规定时限内通知买受人的,或者虽在规定的时间通知了买受人,买受人在规定的时间内作出要求退房的书面答复。买受人特别要注意关于答复期限及形式上的规定,一些不负责任的出卖人在通知买受人上述变更时,并不会提醒买受人应当在多长时间内以怎样的形式进行答复。而买受人通常缺乏经验,常常以口头的形式表达自己的意见,这给出卖人谋取不当利益留下了空间。

(五)因出卖人的原因导致商品房贷款申请未获批准,买受人可以请求解除合同。

《解释》第二十三条规定:“商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。”通过向银行按揭贷款的方式购买商品房是现在大多数买受人的首选,买受人按照合同的约定支付首付款后,如果是因为出卖人的原因不能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行时,买受人就可以请求解除合同,出卖人还应当赔偿损失。买受人行使这一解除权的唯一条件就是因出卖人的原因未能订立商品房贷款合同。

(六)出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明,买受人可以请求确认合同无效。

《解释》第二条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”商品房预售应当取得预售许可证明,这是强制性的规定,《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》对此均有详细的规定。在实践操作当中,出卖人在取得商品房预售许可证之前,为了尽早将尚未竣工的房屋销售出去以回笼资金,常与买受人签订《商品房认购意向书》,以达到规避法律的目的。根据《解释》第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”因此,无论出卖人与买受人签订的是《商品房买卖合同》还是《商品房认购意向书》,只要内容具备了商品房买卖合同的主要内容,且已经按约定收受了房款(如定金或预付款等),均应视为商品房买卖合同。此时,如出卖人尚未取得商品房预售许可证明的,买受人可以请求确认合同无效。

(七)出卖人将尚未竣工验收合格的商品房交付使用的,买受人可以要求解除合同。

《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第一款第(二)项规定,出卖人将未经竣工验收(包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收)合格的商品房交付使用的,应当根据买受人的要求负责退房,并承担其他民事责任。根据我国有关法律的规定,出卖人向买受人交付房产时,必须出具住宅质量保证书、住宅使用说明书、建设工程竣工备案表、房屋面积测量表。因此,如果买受人在接收房屋时,发现出卖人无法出具建设工程竣工备案表的,这说明该商品房还未经竣工验收合格,买受人可以据此解除合同并退房。

(八)出卖人对外部环境以及其他配套设施与承诺(包括构成要约的商业广告)不相符的,买受人可以解除合同。

出卖人为提高所开发的商品房的品位,通常会在其的广告宣传中加入一些虚假的内容以吸引买受人,如小区内的绿地面积、健身娱乐设施、幼儿园、学校及交通上的便利等等。因现在的商品房大多是预售的方式,在未全部竣工前,买受人根本无法真正看到所购商品房开发规划范围内的房屋及相关设施,只能从出卖人的宣传资料上作书面的了解,也正是看到这些宣传资料的诱人宣传才决定下单购买的。但在买受人接房后,往往会发现所购商品房的周围环境并非出卖人所宣传的那样,心中有一种强烈的被欺骗感。为促使出卖人诚实守信,《解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”在《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》中对此规定的更为明确具体,在该办法第二十八条第一款第(五)项中规定,小区绿化率、房屋间距、容积率等外部环境以及其他配套设施与承诺(包括构成要约的商业广告)不相符的,出卖人应当根据消费者的要求负责退房,并承担其他民事责任,但因国家建设需要致使规划改变的除外。

买受人行使这一解除权应当具备的条件是:(1)出卖人对小区的环境及相关设施等做了虚假的宣传;(2)虚假宣传的内容具体明确;(3)虚假宣传的内容对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。买受人在购房的过程中,应注意保存出卖人的宣传资料,如出卖人在媒体上发布的广告等,也可以要求出卖人将广告中自己关心的内容写入合同,这对出卖人来说是最好的试金石。如出卖人拒绝,则说明其在这方面的宣传是虚假的,买受人应当慎重考虑是否还要购买。

(八)根据《合同法》第九十四条规定,有下列情形之一的,买受人可以解除合同:(1)因不可抗力致使不能实现合同目的。买受人遭遇了不可抗力,如自然灾害等导致丧失购买能力时,买受人可以请求解除合同。(2)在履行期限届满之前,出卖人明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的。(3)出卖人迟延履行主要债务,如在约定的时间内不交付房屋,经买受人催告后在合理期限内仍未履行的。(4)出卖人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。

(九)根据合同意思自治的原则,买受人可以与出卖人在合同中约定解除合同的条件,根据《合同法》第九十三条之规定,解除合同的条件成就时,买受人可以解除合同。但应注意,买受人在与出卖人约定合同的解除条件时,不能违反法律的强制性规定,否则即使该项约定写入合同,也不可能得到法律的支持。

以上是商品房交易过程中买受人可以解除合同的情形,只要出卖人的行为符合上述条件之一的,买受人即可请求解除合同。这些条件是对出卖人在商品房交易过程中行为的重要约束,以保护买受人的合法权益,规范房地产交易市场。买受人在行使解除权时,应注意权利的行使条件和限制。《解释》第十五条第二款规定:“法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。”无论是法定或是约定解除权行使期限,在性质上都属于除斥期间而不是诉讼时效,即不适用中止、中断和延长的规定,期间届满时当然消灭。

解除商品买卖合同协议书


卖方(下称甲方):

地 址:

法 定 代 表 人:

买方(下称乙方):

身 份 证 :

委 托 代 理 人:

委托代理人身份证:

乙方向甲方购买坐落于 (以下简称为该商铺)商品房壹套,双方已签订《广东省商品房买卖合同(预售)》(以下简称买卖合同),合同编号: 号,现经甲、乙双方协商,达成协议如下:

一、甲、乙双方自愿解除上述商品房的买卖合同。

二、自双方签订本协议之日起,买卖合同即终止,双方之间就买卖合同的争议全部解决。甲方收回出售给乙方的上述商品房,该商品房的产权即与乙方无关。

三、双方对退还已付房款办法已达成一致意见,具体如下:

1、此房价成交总价为:(人民币) 元。

2、乙方已缴付楼款/首期款:(人民币) 元(含定金)。

3、双方退款事宜另行约定。

四、乙方应于本协议生效后的三个工作日内提交办理解除按揭贷款协议、解除买卖合同、注销抵押登记事宜所需要的全部资料,并配合甲方办妥上述事宜,若乙方不能按时提交相关资料或提交资料欠缺、不合格或拒绝配合办理的,甲方有权暂缓推还乙方所有款项。

五、办理解除合同产生的手续费由 乙方 承担。

六、双方同意,自本协议生效后,双方之间就买卖合同的争议全部解决。除本协议明确约定外,任何一方均不对另一方主张买卖合同项下的权利或与买卖合同相关的权利。

七、本协议自双方签字之日起生效、本协议为一式伍份,甲方执 贰 份,乙方执 壹 份, 贰 份留存政府相关部门,均具同等法律效力。

甲方: 乙方:

法定代表人: 委托代理人:

年 月 日 年 月 日

商品房买卖合同解除协议


甲方:

乙方:

甲、乙双方于 年 月 日签订了编号为NO: 的《北京市外销商品房预售契约》/《北京市商品房买卖合同》(下称“该契约”)现双方经友好协商,达成如下一致意见:

1.甲方同意按本协议约定的时间及条件与乙方处理相关事宜,依该契约的约定,甲方应向乙方返还双倍定金、已付房价款及相应利息共计人民币 元,除尚未归还之银行贷款外,甲方需向乙方实际支付人民币 元。银行贷款部分款项共计 元由甲方 年 月 日直接返还予贷款银行,并向乙方提供银行的收据,做为乙方与银行解除借款合同的依据。

2.双方同意甲方按照下列期限,分期将除银行贷款部分外的购房款直接支付给乙方:

(1) 年 月 日之前,甲方向乙方支付 %计 元直接返还款项。

(2) 年 月 日之前,甲方向乙方支付 %计 元直接返还款项。

(3) 年 月 日之前,甲方向乙方支付 %计 元直接返还款项。

(4) 年 月 日之前,甲方向乙方支付 %计 元直接返还款项。

(5) 年 月 日之前,甲方向乙方支付 %计 元直接返还款项。

(6) 年 月 日之前,甲方向乙方支付款项计 元,以及交付返还全部银行贷款后银行所提供的收据。

3.乙方如系以银行抵押贷款方式支付部分房价款的,自本协议签署之日起至该契约正式注销之日,每月应向贷款银行支付的抵押贷款月均还款(下称“月均还款”),由甲方支付,乙方给予必要的配合,且乙方无须再向甲方归还。

4.甲方按本协议第2条第(6)款约定执行完毕后,双方另行签订解约协议解除该契约。自该契约解除后,乙方不再对该契约项下的房屋及其相关建筑享有任何权利,甲方有权另行处置该契约项下房产。在该契约解除之前,如果乙方不再要求退房、解约的,可与甲方另行协商。

5.甲方向乙方支付全款计 元之后,并且双方签订解除该契约的文件生效后,乙方应授权甲方至北京市国土资源与房屋管理局(下称“房地局”)办理该契约注销登记手续之全部所需文件(包括签署递交房地局的解约协议、返还甲方开具的付款票据和合同等)

6.甲乙双方同意该契约之注销登记手续于甲方向乙方支付完毕全部直接返还款项后15日内办理。

7.本协议自双方签字之后甲方向乙方所支付首批还款计元到达乙方账户开始生效,壹式陆份,甲乙双方各持叁份。

甲方: 乙方:

代表: 代表:

年 月 日

2016年解除房屋买卖合同


一、哪些房屋买卖合同无效

(一)、 反法律、法规、政策的房屋买卖违反法律、法规是指违反、、和其他各种法律、法规、规章及地方性法律的行为。违反国家政策是指违反了虽未明确载于法律条文,但党和国家的方针、政策已作了明确规定的情况。第五十五条第三项规定:“民事法律行为不得违反法律或社会公共利益的房屋买卖合同应当认定为无效。违反了法律、法规及国家政策的房屋买卖有以下几种:

(1) 双方恶意串通,迼国家、集体和第三人利益的房屋买卖。比如,无行为能力人的财产监管人,将该无行国能力人的房屋恶意出卖给他人,自己和他人获得非法利益,损害该无行为能力人利益的情况。

(2) 违反国家和社会公共利益的房屋买卖。

(3) 以合法形式掩盖非法目的的房屋买卖。

(4) 房屋出卖人剥夺了共有人和承租人的优先购买权的房屋买卖合同。

(5) 享受政府或单位优惠补贴购建的房屋,违反法律规定没有卖给原单位或侵犯原单位优先购买权的。

(6) 出卖违章建筑,在国家征用、拆迁范围的房屋的。

(7) 违反法律、法规及国家政策的其他房屋买卖。

(二)、 房屋买卖双方当事人主体不合格的房屋买卖

(1) 卖方的主体不合格。主要包括:卖方主体无行为能力或者临时处于丧失行为能力的状态;卖方主体没有房屋所有权,只是代管人或承租人或借住人;没有取得合法授权或超越代理权代理他人出卖房屋的人等。

(2) 买方主体不合格。主要包括:违反法律规定,购买私人住房的国家机关和企事业单位;违反法律规定,购买他人享受国家或单位优惠补贴而购建房屋的非原单位职工等。

(三)、 规避法律的房屋买卖例如为了逃避债务而进行虚假的房屋买卖属于规避法律的房屋买卖。

(四)、 买卖双方意思表示真实的房屋买卖第五十五条第二项规定,民事法律行为应当意思表示真实。第五十八条第三项规定,一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下所为的民事行为无效。当事人意思表示不真实主要有以下几种情况中:

(1) 欺诈。即一方当事人采取隐瞒事实真相或用虚构、捏造的事实欺骗对方,使对方当事人陷入错误认识而作出非真实意思表示,同对方进行房屋买卖的行为。欺诈行为有下列特点:欺诈行为须出于行为人的故意;欺诈的手段可能是积极的行为,也可能是消极的行为,其目的都是为了使对方陷入错误认识;受欺诈一方进行房屋买卖行为完全是由上述错误认识所造成的结果,即如果了解了事实真相就不会同意进行这项房屋买卖行为。

(2) 胁迫。即当事人一方因受到恐吓、胁迫而为的房屋买卖行为。恐吓是以将来施加危害而使他人恐怖的行为。在他人的恐吓手段要挟下进行的房屋买卖行为,并非出于真实的意思表示,所以其行为理应无效。恐吓可以是针对肉体方面的,可以是针对精神方面的,也可以是针对财产方面的,恐吓可以是指向本人,也可以指向本人的亲属。恐吓的事实必须是非法的、重大的和可能发生的;如果是合法的、轻微的损害、无可能性的行为,那么该行为不构成恐吓行为。胁迫与恐吓不同,胁迫是对肉体直接施加暴力和强制;胁迫是用正在发生的事实来逼迫;恐吓是以将来的危害相要挟。但无论是恐吓还是胁迫,都是确认房屋买卖合同无效的根据。

(3) 乘人之危。即一方当事人由于各种原因而陷入了极度的经济困彻难,或者是亲人有重病急需钱救治,或者是生产经营陷入了极度困难,急需资金等情况下,他方乘机得用这种困难,将房屋买卖价格压得极低,明显违背等价有偿原则。

(五)、 违反法定形式的房屋买卖房屋买卖应当签订书面合同,口头合同无效;并且,房屋买卖应依法定程序到房地产管理机关办理过户登记手续,不办理过户登记手续的房屋买卖合同不发生法律效力。法律要求了特定形式的法律行为,如果行为不符合法律规定的形式,该行为没有法律效力。第五十六条规定:“民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定用特定形式的,应当依照法律规定。”

(六)、 一方代理人与他方恶意通谋的房屋买卖这种房屋买卖行为是代理人背着被代理人与对方私下串通所进行的侵犯被代理人合法权得的行为。代理人负有维护被代理人的利益、体现被代理人的意志的义务,如果损害了被代理人的利益,背离了被代理人的意志,那么这种房屋买卖行为理应无效

二、解除房屋买卖合同的条件

《房地产买卖合同》自当事人签字或盖章后生效(特别约定除外),各方当事人均须严格全面履行,任何一方不履行或履行不符合约定条件将承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任,但在符合一定条件下,当事人可以解除合同,合同解除后不但不必承担法律责任还可要求对方赔偿损失。本律师在此就解除条件及程序做如下总结,以供网友参考:

(一)、《房地产买卖合同》的解除条件:

1、当事人协商一致解除;

2、约定的解除条件成就;

3、因不可抗力致使不能实现合同目的;

4、在合同履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不再履行主要债务;

5、当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

6、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

7、一手商品房的特别规定:

1)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人,导致买受人合同目的不能实现无法取得房屋;

2)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人,导致买受人合同目的不能实现无法取得房屋;

3)出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

4)出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;

5)房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者交付使用后,主体结构质量经核验确属不合格;

6)因房屋质量问题严重影响正常居住使用的;

7)面积误差比绝对值超过3%的;

8)出卖人迟延交房或买受人迟延付款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的;

9)由于开发商的原因逾期办理产权证超过一年的;

10)合同约定买受人以贷款担保方式付款,因当事人一方原因或不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的;

(二)、《房地产买卖合同》的解除程序 除上述第1种协商解除情况外,当事人一方主张解除合同的,应当通知对方,合同自通知到达对方时解除。

(三)、《房地产买卖合同》的解除后果 《房地产买卖合同》解除后,尚未履行的,终止履行,已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取补救措施,并有权要求赔偿损失。