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商品房买卖合同纠纷起诉状范本

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很多人在写买卖合同的时候总是会遇到很多的问题,只要牵扯到法律合同就一定会存在,那么什么样的合同模板才能帮助得到您呢?以下是小编为您整理出的商品房买卖合同纠纷起诉状范本,供大家参考,希望能够帮助到大家。

原告:____________,性别:_______,_______族,身份证号码:______________,

住址: ___________________,联系电话:______________。

被告: ______________有限公司,法定负责人:____________,职务:_______,

住所地:______________,联系电话:______________。

诉讼请求:

1、请求判决确认原被告双方于_______年_______月_______日签订的商品房认购协议为无效。

2、请求判决被告返还原告向其支付的定金人民币_______元及利息。

3、诉讼费由被告承担。

事实与理由

_______年,被告在____________进行商品房开发,并开展商品房预售活动,原告于_______年_______月_______日与被告签订商品房预售合同,约定购房款人民币_______元,未约定付款方式和交房时间,原告于_______年_______月_______向被告支付购房定金人民币_______元。被告双方所签商品房预售合同中____________________________栋楼盘取得商品房预售许可时间为_______年_______月_______日,而原被告双方签订商品房预售合同时间为_______年_______月_______日。

基于上述事实和理由,依据《合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关规定,原、被告签订的预售协议无效。为保护原告合法权益,特此请求贵院依法支持原告提出的诉讼请求。

此致

______________人民法院

原告:______________

_____年_____月_____日

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买卖纠纷起诉状范本


原告:

地址:

法定代表人:

被告:

地址:

法定代表人:

诉讼请求:

1、判令被告向原告返还全部____款人民币_____元,利息人民币____元(截止____年____ 月 ____日,请求支持至实际支付之日,按照同期________银行贷款利率计算);

2、判令被告向原告赔偿因其违约给原告造成的全部损失计人民币_______元;

3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。

事实和理由:

____年____月____日,原告与被告于____签署了《___合同》(合同编号:________),约定原告向被告_______吨________,合同价款为人民币____元,若货到后经检验不合格的,原告有权退货,被告应在收到原告退货通知后____内到原告处自提货;《___合同》还约定,被告违反合同约定的,原告有权解除合同,被告应在____日内返还合同价款,并承担由此给原告造成的损失。

合同签订后,原告于______年____月____日向被告支付了全部货款并于____年____月____日对被告所供货物进行了取样检验,检验结果显示货物质量不合格,原告遂通知被告解除《___合同》,并要求被告返还全部货款,被告于____年____月____日向原告发函表示愿意在____年____月____日退还货款,但此后被告并未按期退款,虽经原告多次催收,被告对此置之不理。被告的上述违约行为已经严重损害了原告的合法权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定,原告依法向贵院提起诉讼,请求贵院查明事实,依法裁判,支持原告的诉讼请求。

此致

________人民法院

具状人:______有限公司

____年____ 月____ 日

买卖合同:商品房买卖合同纠纷的法律适用


为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)已经公布并实施。其中规定了商品房买卖中的惩罚性赔偿原则,这一规定对规范房产市场,保护购房者的切身利益起到了一定的积极作用。但是这引发了商品房在适用《解释》的同时是否适用《消费者权益保护法》(以下简称《消法》)的问题上众说纷纭,本文仅就对商品房买卖合同纠纷中是否适用《消法》谈谈自己的一些拙见。

《解释》中关于惩罚性赔偿条款的规定如下:

第八条 具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

第九条 出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

其中购房者在购房过程中出现以上的5种情况时除了可以要求开发商返还已付购房款及利息,可以要求由此造成的损害赔偿,之后还可以主张不超过已付购房款一倍的惩罚性的赔偿。也就是说如果发生了以上的5种情况时购房者可以要回的款项的额为已付购房款加上相当于已付购房款的惩罚性赔偿金再加上已付购房款的利息及造成的损失,即双倍的已付购房款、利息还有损害赔偿金。这样一来,《解释》规定的特定的情况的赔偿金额可能超出《消法》规定的因欺诈而应给予的双陪赔偿。

这样就产生了一个问题:在商品房买卖合同纠纷当中除了《解释》规定的几种欺诈以外的欺诈是否适用《消法》的双倍赔偿?

关于是否适用的问题,有两种不同的观点:

1.适用。《解释》规定的情况与《消法》的规定并不冲突,在符合《解释》规定的具体情形时,无论适用《解释》还是《消法》都可以。

2.不适用。消法制定时,所针对的是普通商品市场严重存在的假冒伪劣和缺斤短两的社会问题,所设想的适用范围的确不包括商品房在内。同时制定的《产品质量法》明文规定不包括建筑物,可作参考。再就是从目前的实践来看,大多法院也不认为商品房交易适用《消法》第四十九条规定,主要原因是,商品房买卖合同金额巨大,动则数十万、上百万,判决双倍赔偿会导致双方利害关系失衡。综上,此种观点认为,商品房交易过程中开发商应承担的赔偿责任是合同约定的赔偿责任或赔偿实际损失的责任,而不是《消法》所规定的双倍赔偿责任。

以上两种观点本人认为都过于绝对。我们要根据具体情况区别对待,分别适用。

首先,我认为能适用:

1.从立法本意上来说,《解释》规定的赔偿额度,按照上面的分析,额度可能超出已付购房款的双倍。解释规定的这几种欺诈行为是属于商品房买卖纠纷之中最严重、最恶劣的几种。也就是说,这几种最恶劣的情况可以适用《解释》规定的双倍以上的惩罚性赔偿,那么,除了《解释》规定的几种严重的欺诈情况之外的欺诈行为,应该是适用《消法》的双倍赔偿。当然,实践中,很难适用的双倍以上的惩罚性赔偿,但法律规定的应然状态与法律适用的实然状态的差别,跟立法本意无关。

2.从法律的体系上来说,《消法》既然没有明确规定其调整范围不适用于商品房,那么就是适用。《解释》同样没有规定如果与《消法》冲突时的适用规则,其实,本来就不冲突。立法者在立法时,因为要维护法律的统一性、性、严密性,会在立法时尽量的消除法律冲突,尽量不要留下立法的空白。所以说《解释》和《消法》都是适用的。

3.《解释》在商品房合同买卖纠纷中加入了因欺诈而导致的惩罚性的措施,目的是在遏制开发商在商品房买卖中利用优势欺诈购房者,从而导致的巨大的事实不公。那么我们可以推论:在商品房的买卖中,一般的欺诈适用惩罚性赔偿符合立法本意,只是一个度的问题。也就是说,可以适用惩罚性赔偿,1倍、1.5倍、2倍等,但不能超出《解释》规定适用于特定的五种欺诈的惩罚性赔偿的范围。

其次,我认为要有限制性的分别适用。

也就是说在商品房买卖合同纠纷当中情况千差万别,一味的去适用双倍赔偿或不适用双倍赔偿都可能在具体案件当中导致不公平的现象发生。我们要根据具体情况区别对待,分别适用。

1. 如果在商品房买卖合同纠纷中一刀切,全部不适用双倍赔偿,就只是《解释》规定的几种情况可以适用双培以上的惩罚性赔偿,而在商品房合同纠纷中的其他欺诈行为就只能是返还款项,支付违约金,或赔偿实际的损失。那么如果其他的欺诈行为的确没有《解释》规定的开发商的主观恶意强,但实际造成的损害结果相当大(不一定达到已付购房款的一倍),这实际上性质的恶劣程度不亚于《解释》规定的那几种情况,即已经达到了《解释》实行惩罚性赔偿责任的制定意图,那么我们就应该适用双倍赔偿;如果造成的损失不是很大,那么就只是按实际的损失来陪。至于损失达到已付购房款的多大比例才适用《消法》的双倍赔偿,要综合多方因素,多种情况,比如已付购房款的绝对额、欺诈隐瞒的时间长短、造成损失类型的多少等。

2.如果在商品房买卖合同纠纷中,一般的欺诈行为全部不适用《消法》的上双倍赔偿,则很难在不同的欺诈情况下(包括商品房买卖合同纠纷中的一般欺诈和《解释》规定的严重的几种欺诈)保证赔付比例的公平。这样会导致一种倾向:开发商因为《解释》规定的严重欺诈在实践中都不可能导致双倍的惩罚性赔偿,那么会怂恿他们的一般性欺诈行为;如果一般性的欺诈能有条件的适用《消法》的双倍赔偿,那么严重的欺诈行为在实践中可能用到了双倍的赔偿甚至于更高的双倍赔偿加利息、损害赔偿的几率大增。这样才会起到抑制开发商这种欺诈行为的作用。

总之,商品房买卖合同纠纷既要适用《消法》,又要有限度的分情况适用,以期能尽量的发挥《消法》和《解释》的效用,切实抑制开发商的欺诈行为,从而保护购房者的利益。

买卖合同:商品房预售合同纠纷中“重大误解”


1、案由:商品房预售合同2、诉讼双方:原告:姚某被告:南宁市雅和居房地产开发有限公司(二)诉辩主张原告诉称:2004年11月23日,原、被告签订一份《商品房买卖合同》,由原告向被告购买其开发 “悠雅轩”S11号商铺一套,约定层高为首层3.6米、二层3米,合同附件一房屋平面图中仅标注有一条梁柱。房屋建成后,原告发现被告建造的房屋有以下严重影响使用的问题:(1)一、二层中央均有一直径为15厘米的粗大排水污管;(2)一层有两条柱子长宽分别为38×54厘米、72×13厘米,高2.94米;(3)一层净高仅为2.94-3.46米;(4)二层有五根横梁;(5)二层有两个沉沙井,规格分别为2.6×1.54×2.35米和2.45×1.85×2.32米;(6)二层净高只有1.93-2.84米。由于原告签订商品房买卖合同是希望买到符合合同附件一房屋平面图及合同第三条约定的商铺,而被告实际提供的商铺违背了原告的真实意思表示,原告对此有重大误解。原告要求退房无果,故诉至法院,请求判决撤销双方的《商品房买卖合同》,判令被告返还购房款258503元及利息(从2004年11月23日起计至返还之日止),本案的诉讼费由被告承担。被告辩称:不同意解除合同。《商品房买卖合同》是双方自愿协商签订的,对双方当事人均具有法律约束力,受法律保护。被告交付的房屋规格均符合合同约定,是按有关部门审查批准的施工图纸施工建设的,也符合国家相关规范,不存在影响房屋使用的问题。原告要求撤销合同的理由不能成立,请求驳回原告的诉讼请求。(三)事实和证据南宁市青秀区人民法院经公开审理查明:2004年11月23日,原告姚某与被告雅和居公司签订一份《商品房买卖合同》,约定由姚某(买受人)向雅和居公司(出卖人)购买其开发的位于仙葫半岛编号为068-1-1号地块上的“悠雅轩”S11号商铺一套,商品房预售许可证号为(邕宁)房预售证字第20040016号,房屋属于框架结构,层高为首层3.6米、二层3.0米,建筑面积85.09平方米,其中套内建筑面积为82.80平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.29平方米。房屋按建筑面积计算每平方米售价为3038元,房屋总价款为258503元。合同第八条“交付期限”约定,出卖人应在2005年12月31日前将经验收合格的房屋交付给买受人使用。合同第十条“规划、设计变更”约定,经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致在结构形式、户型、空间尺寸、朝向等方面影响商品房质量或使用功能的,被告应当在有关部门批准同意之日起10日内,书面通知原告,原告有权在通知到达之日起15日内选择退房,被告则应在原告提出退房要求之日起30日内退还已付款,并按银行同期存款利率支付利息给原告。合同附件一为一、二层的房屋平面图。合同签订后,姚某于2004年11月23日交纳了购房款103503元,于同年12月14日交纳了购房款26000元,余款120000元也于2005年9月30日以按揭贷款方式支付给被告。2005年12月30日,被告通知原告接收房屋,原告前往实地查看房屋后,于2006年元月17日向被告提交了一份《退房申请报告》,以房屋结构形式、空间尺寸与合同约定不符为由,要求依据《商品房买卖合同》第十条的规定解除合同、退还房款及利息。被告则于次日复函,称房屋严格按照原规划设计图纸施工,从未做过任何规划设计变更,故不同意解除合同。2006年3月15日,姚某以雅和居公司房屋的层高、梁柱、排水管布局和设计不符合合同约定并违反国家设计规范、影响商铺的正常使用为由,诉至法院,要求解除合同、退还房款及利息。在诉讼过程中,原告变更诉讼请求,以其对房屋结构有重大误解为由,要求撤销合同、退还房款及利息。在诉讼过程中,法院于2006年4月19日上午对争议房屋的结构进行了现场勘验测量,所见情况如下:①房屋内一层东、西两侧墙中部各有一条从天面到地板的垂直梁柱(长宽分别为: 0.37米×0.54米、0.135米×0.72米);②二层天面有两处沉箱(长宽分别为2.32米×1.46米、2.60米×1.50米,其底部距离二层地面高度分别为2.345米、2.40米);从二层窗户上方到楼梯上方天面依次有四条相互平行的横梁,其间距不等(第一条横梁位于窗户正上方,其底部宽0.314 米、距地面高2.13米;第二条横梁底部宽0.32 米、距地面高2.25米;第三条横梁底部宽0.44 米、距地面高1.935米;第四条横梁底部宽0.375 米、距地面高2.23米);③二层东侧墙面与天面交接处还有一条承重梁(底部距二层地面2.04米,宽0.328米,长5.48米);④一、二层西侧墙面上均有一条直径约0.15米的排污管靠墙铺设,从二层天面直通一层地面;⑤一层室内地面到天面的距离为2.94米(最矮处)--3.45米(处),二层室内地面到天面的距离为2.83米(处)--1.935米(最矮处即横梁下方)。 此外,位于S11号房旁的S12号房屋户型与S11号房屋相似,但没有白色排污管,二层也没有沉箱,二层有三条横梁但其底部与地面之间的目测距离大于S11号房二层的最低处。对于同一栋楼的其余房屋与S11号房屋内情况是否一致,因无法进入其余房屋内而未能勘验,对其余房屋的结构情况,原告表示不清楚详情,被告则主张其余部分房屋中也有类似情况存在。另查明,原、被告的《商品房买卖合同》附件一房屋一、二层平面图中,只对梁柱的位置做了标注,对房屋内的排污管、横梁等都未作标注。而原告在购买房屋时,被告也未将房屋内存在排污管和几条横梁等情况告知原告。上述事实有下列证据证明:(1)原、被告于2004年11月23日签订的《商品房买卖合同》,证明双方之间商品房买卖合同关系的内容;(2)被告向原告开具的《收款收据》,证明原告已向被告交纳全额房价款的事实;(3)2005年12月16日雅和居商住楼H栋通过验收的《建设工程质量竣工验收意见书》,证明争议房屋已经通过竣工验收。(4)2006年元月17日原告向被告提交的一份《退房申请报告》,证明原告在查看房屋后曾经以房屋不符合合同约定为由申请退房。(四)判案理由南宁市青秀区人民法院根据上述事实和证据认为:本案当事人的争议焦点,是原告姚某与被告雅和居公司签订《商品房买卖合同》时,是否存在重大误解的情形。本案原、被告双方签订《商品房买卖合同》时,涉诉的房屋尚未建成,原告作为消费者,对其所购房屋的具体情况只能通过被告的口头和书面描述中得到认知。但被告在原告签订合同时,并未将房屋的详细结构情况通过样板房、平面图或其他书面及口头方式告知原告、以便原告能正确认知房屋的基本结构。而从房屋建成后现场勘验的情况看,确实存在空间狭小以致严重影响使用的问题,尤其以第二层的情况更为严重。也就是说,通常情况下常人根据被告提供的信息对房屋空间结构的想象,与房屋实际情况确有较大差距,并且,也没有证据证明这样的空间结构是同一楼层所有房屋的通用设计,故原告主张其在购买房屋时对房屋空间结构存在重大误解,本院予以支持。原告据此请求撤销双方之间的《商品房买卖合同》符合法律规定。《商品房买卖合同》被撤销后,被告应当向原告返还已付购房款258503元。此外,对于《商品房买卖合同》被撤销造成的已付购房款的利息损失,也应由被告承担。原告的诉讼请求符合法律规定,应予支持。(五)定案结论南宁市青秀区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第(一)项、第五十八条之规定,判决如下:一、撤销原告姚某与被告南宁市雅和居房地产开发有限公司于2004年11月23日签订的《商品房买卖合同》;二、被告南宁市雅和居房地产开发有限公司应向原告姚某返还购房款258503元,并支付该款利息(利息计算:按中国人民银行同期流动资金贷款利率,从2004年11月24日起计至同年12月14日按本金103503元计,从2004年12月15日起计至2005年9月30日止按本金129503元计,从2005年10月1日起计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止,按本金258503元计)。本案案件受理费6680元,其他诉讼费1000元,两项共计7680元,由被告南宁市雅和居房地产开发有限公司负担。(六)解说本案有两个值得思考的问题,一是适度把握商品房预售合同纠纷中“重大误解”的适用范围;二是法院在审理案件时如何透过当事人诉讼请求探寻当事人的真意。1、适度把握商品房预售合同纠纷中“重大误解”的适用范围商品房预售是平等主体的当事人之间买卖尚未建成的房屋(以下简称期房)的交易行为。商品房预售区别于现房销售的特征,是交易发生时作为标的物的商品房尚未建成,买受人只能借助出卖人提供的资料、通过想象来认知所购房屋的情况。因此,房屋建成后的实际状况与买受人的想象存在差异是难免的。正因为如此,与同等条件下现房销售相比,预售期房不但价格偏低,而且为了维护交易的稳定性,对买卖双方的权利义务也有特殊要求:一方面要求出卖人在履行如实告知义务时,应保证买受人的想象与将来房屋的真实状况之间的差异在合理范围之内;另一方面也要求买受人对差异风险有合理的预见。所谓“合理”,是以通常情况下常人的理解能力、承受能力为判断标准的。是否超过“合理”范围影响到买卖房屋的真实意思表示,是判断是否构成“重大误解”的标准。本案原告作为消费者,在交易中处于弱势地位,对其所购房屋的具体情况只能通过被告的口头和书面描述中得到认知。但被告却未将房屋的详细结构情况通过实物(如样板房)或书面及口头方式告知原告、以便原告能正确认知房屋的基本结构。而从房屋建成后法院现场勘验的情况看,虽然仍然该商铺仍然能够使用,但确实存在空间狭小、结构低矮、有明显的压抑感的问题,尤其以第二层的情况更为严重。这是通常情况下常人根据被告提供的信息(包括合同中对户型和层高的文字描述、平面图的标注等等)所无法想象的,也必将对房屋的使用人造成不便及不适,显然不符合原告购房时的真实意思表示。因此,原告主张其在购买房屋时对房屋空间结构存在重大误解,应予支持。在本案判决生效后,同一小区的另外两户业主曾经以同样的理由提起诉讼,但法院经现场勘验后,发现这两户房屋虽然也存在梁柱、排污管占用一定空间的事实,但情况远不如本案中的严重,不会给使用者带来明显的不适感。也就是说,常人对房屋的想象与实际情况的差异尚未超过合理范围,因此,在后两案中,原告的诉讼请求并未得到支持。三个案件的不同判决,体现了对“重大误解”的尺度的把握。2、法院在审理案件时如何透过当事人诉讼请求探寻当事人的真意本案原告在起诉时,是以房屋的层高、梁柱、排水管布局和设计不符合合同约定并违反国家设计规范、影响商铺的正常使用为由要求解除合同。后在诉讼过程中,原告又将诉的理由改为重大误解,要求撤销合同。严格地说,被告交付的房屋并没有明显违反法律法规、国家标准、行业规范及合同的约定,也符合房屋的一般用途。在建筑学上,“层高”与“净高”的概念是不同的,双方当事人在合同中只约定了“层高”而未约定“净高”,虽然国家《住宅设计规范》中规定有住宅的局部净高不应低于2.10m,但本案原告购买的是商铺,其净高标准并没有相应的国家规定,被告正是利用了这一法律空白,提出自己没有违约的抗辩。如果原告没有变更诉的理由,而是坚持以违约起诉,其诉讼请求能否支持呢?一种观点认为,民事审判原则上不应当超出当事人的主张范围。因此,如果当事人的主张不适当,应当予以释明后再进一步审理。另一种观点则认为,不论原告主张撤销合同还是解除合同,其提起诉讼的本意是终止双方的合同权利义务,故法院在审理时,不应拘泥于诉状的表面文字表达,而应当着重审查其诉讼请求能否成立,实现法律效果与社会效果的统一。笔者倾向于后一种观点。当事人受文化程度、法律专业知识的限制,无法准确地把握法学术语的含义,多凭直觉提出自己的诉讼主张。因此,法院在审理时,不应局限于诉讼请求的文字表达,而应当探寻当事人的真实意思表示,寻找最有利于解决纠纷的切入点,实现法律的公平正义。

文某商品房买卖合同纠纷一案


重庆市第一中级人民法院

民事判决书

(XX)渝一中民再终字第372号

申请再审人(一审被告、二审上诉人)重庆勇智实业开发有限公司,地址重庆市北碚区东阳镇下坝路59号。

法定代表人明勇智,董事长。

委托代理人孙晓于,重庆市红岩律师事务所律师。

被申请人(一审原告、二审被上诉人)文敏芝,女,汉族,1984年5月17日出生,地址重庆市沙坪坝区凤天路芳草地b区5单元302号。

委托代理人邓晓敏,女,1958年2月1日出生,汉族,重庆市公安局沙坪坝区分局干警,住重庆市沙坪坝区凤天路芳草地b区5单元302号。

重庆勇智实业开发有限公司(下称勇智开发公司)与文敏芝商品房买卖合同纠纷一案,经我院作出(XX)渝一中民终字第3245号民事判决,已经发生法律效力。勇智开发公司不服,向本院提出再审申请。本院作出(XX)渝一中民监字第339号民事裁定书裁定:一、本案由本院另行组成合议庭进行再审;二、再审期间,中止原判决的执行。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。勇智开发公司之委托代理人孙晓于、文敏芝之委托代理人邓晓敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原一审判决认为,原告持有的合同文本与被告持有的虽有不一致之处,但双方已履行合同的主要义务,是有效的合同,不一致之处应以原告持有的文本为准。被告有义务全面正确地履行。关于按合同约定开通三个花市通道的请求,由于按约履行会涉及他人的合法权益,明显是事实上不能履行的法定情形,故对原告此请求,不予支持。从合同附件五的约定,可以分析得出,相对应是针对二楼楼顶的使用面积与产权登记面积作出的约定,应当理解为一一对应关系,被告提出非一一对应的观点,本院不予采纳。由于被告没有提出,也没有证据说明不能履行的法定情形,视为有条件履行。又由于被告负有举证证明楼顶使用面积符合约定的义务,而又未举证,则本院对原告要求增加楼顶使用面积的请求,予以支持。但因原告的请求不够具体,宜以9平方米先行主张。被告存在上述违约行为,对原告的利益构成损害,应当按约承担违约责任。被告提出约定的违约金特指延期交房的违约金,是对相关条款的缩小解释。由于其解释没有充分证据及理由支撑,本院不予采纳。被告还提出约定的违约金标准过高,请求适当减低,由于被告负有举证证明约定违约金过分高于原告的损失的义务,而被告未举证,故本院不予支持。据此,判决:一、被告勇智公司在原告文敏芝购买的沙坪坝区天陈路54号花市14号房屋的楼顶相对应位置增划9平方米的楼顶使用面积给文敏芝。二、被告勇智公司按约支付文敏芝违约金33936.60元。上述一、二项,限于本判决生效后五日内履行完毕。三、驳回原告文敏芝其他诉讼请求。

原二审判决认为,双方签订的合同有效。文敏芝出示的临街门面图复印图应认定为系合同附件之一的分层平面图。第一、合同中第十项约定有附件一:《房屋所有权证》复印件及分层平面图复印件,文敏芝提交的临街门面图是合同附件即合同的组成部分。第二、文敏芝出示的临街门面图其右下角标明了工程名称天星桥市场改造工程,图名一层平面,从字面上理解,该临街门面图即为分层平面图。另外,从双方签订的合同和陈述,可见天星桥花市只有一层,即第一层,故一层平面即天星桥花市的分层平面图。第三、作为双方约定的合同组成部分,勇智公司应提供充分证据证明此附件不是原合同约定的附图,但勇智公司无充分证据证明,故应认定文敏芝提交的附图为合同附件一的附图。第四、勇智公司认为房屋产权证尚未办理,以此否定分层平面图,但由于双方明确将分层平面图作为合同附件内容,勇智公司应按约进行履行。勇智公司不能以尚未办理产权证而否认所附分层平面图,因此,文敏芝提供的临街门面图复印图应当认定为是双方签订房屋买卖合同附件的天星桥花市的分层平面图。勇智公司的该上诉理由不能成立。由于双方在补充规定中约定:业主享有本市场二楼与该摊位产权登记面积相对应的室外面积的使用权,故文敏芝应当享有与其购买的14号花市房屋之楼顶相一一对应面积部分的使用权。至于勇智公司认为屋顶实际使用面积有所减少,相对应只能是按比例对应,本院认为,房屋屋顶使用面积是否有所减少,不能成为对双方补充规定的内容进行另行理解的理由。并且勇智公司并未举证证明房屋屋顶使面积有所减少,故勇智公司的该上诉理由不能成立。由于补充规定内容虽系无偿,但其系基于文敏芝购买花市商铺,为便于经营花市所需,经协商由勇智公司提供养护花木所需的场所,它是为购买者经营花市商铺所提供的必备的附属场地,不属赠与性质。故勇智公司应当按约定补划楼顶使用权面积给文敏芝使用。文敏芝请求增加楼顶使用面积不够具体,原审判决以9平方米先行主张并无不妥。合同约定由违约者按成交价格每日千分之一支付违约金。因合同附件系合同内容的组成,对附件内容的违反亦构成违约,勇智公司违反合同附件约定,应由其承担违约责任。勇智公司认为双方约定的违约金是迟延履行违约金,系其对双方约定的违约责任条款进行的缩小解释,其理由不能成立,本院不予采纳。判决:驳回上诉,维持原判。

勇智公司申诉称:一、原二审判决认定事实不清、适用法律不当,判决确有错误,依法应予改判。原二审判决将对方出示的临街门面图复印件认定为买卖合同附件一分层平面图是错误的。文敏芝出示的临街门面图系从袁泉庚处复印所得,该图标明了袁泉庚所购商铺的位置,但没标明文敏芝所购14号商铺的位置,连编号也没有,这显然不是文敏芝与我司签订的附件。双方签订的买卖合同系国家主管部门的示范文本,其附件一是指标的物的《房屋所有权证》复印件及其分层平面图复印件。我司是将二手房天星桥市场分零出售,出售时的标的物的房屋所有权证尚未办理,其所附的分层平面图尚不存在,故签订合同时根本就没有附图。综上,二审判决偷换概念,将临街门面图错定为附件一分层平面图,认定临街门面图上标有的三个出入口及相关长宽数据就是天星桥市场花市出入口及相关长宽数据。据此可知,临街门面图对我司没有法律约束力,不能作为本案之依据。第二、原二审判决我司在文敏芝购买的房屋的楼顶相应位置增划9平方米的使用面积给文敏芝,这没有事实和法律依据,且事实上也不能履行,应当予以改判。(1)双方签订的《关于市场二楼室外平台使用的补充规定》因有违反国家规定和未经全体业主同意,且我司属无权处分行为,故应为无效的;(2)退一步讲即使有效,我司已按要求提供了足额面积,不应再向文敏芝提供。(3)事实上,包括文敏芝购买的14号花市在内的房屋相对应的楼顶位置使用权已经全部转移给业主,再给文敏芝增划9平方米的楼顶使用面积事实上已不可能履行。第三、二审判决我司赔付的违约金系对合同和法律的曲解,是完全错误的,应予以改判。合同第六条约定违约金每日按房地产买卖成交价格的千分之一计算显然是迟延履行违约金。即使履行合同有瑕疵,没有完全履行,文敏芝接受我司移交的房屋后,我司就不应再向文敏芝赔付延迟履行违约金。

文敏芝答辩称:原二审判决程序合法、认定事实清楚、适用法律适当、判决正确。理由:第一、勇智公司擅自涂改双方所签订的买卖合同,即将合同面积由原来的69.4平方米改为80.76平方米、将合同总金额208200元改为242800元,且没有合同规定的所附的附件,此事实已经质证,已经人民法院予以确认;第二、关于双方签订的《关于市场二楼室外平台使用的补充规定》载明该摊位业主享有本市场二楼与该摊位产权登记面积相对应的室外面积的使用权,此清楚写明相对应的面积,也就是说一一对应的面积,而勇智公司称相对应只能是按比例对应,这明显是对条款的歪曲;第三、关于违约金。合同第六条约定:违反合同约定,由违约方按成交价格的千分之一支付,此已清楚界定了。因为勇智公司把原设计的三个通道更改为二个通道,将其原宽度6.6米更改为3.315米。由此可见,勇智公司之行为减少临街通道和缩小临街通道的宽度直接损害了我所购产业本身的价值和商业使用价值。故勇智公司理应承担违约责任。

经再审查明,XX年10月29日,文敏芝与重庆勇智实业开发有限公司签订《重庆市房地产买卖合同》约定:勇智开发公司出售重庆市沙坪坝区天陈路54号平街一层花市14号非住宅给文敏芝,面积为69.4平方米,单价为人民币3000;XX年10月29日付108200元、12月30日付10万元;XX年12月30日移交房屋给文敏芝;在本合同登记后,勇智开发公司或文敏芝行为违反本合同约定,由违约方支付违约金给对方,违约金每日按房地产买卖成交价格的1 计算;本物业的产权面积以房管部门最终确认的登记面积为准,双方据实结算房价款,附件一栏有《房屋所有权证》分层平面图复印件,图上标有花市三个出入口及通道位置,以及相关长宽数据;附件五栏有《关于市场二楼室外平台使用的补充规定》,该规定除加有勇智开发公司公章外,还记载有:该摊位业主享有本市场二楼与该摊位产权登记面积相对应的室外面积的使用权,仅限于花木的养护,但不能在上面搭建任何建筑物或临时设施,不能超出建筑物允许的承重货载。此外,双方还对争议解决方式、交房标准、房地产权利归属等进行了约定。合同签订后,文敏芝按约履行了义务,勇智开发公司于XX年1月9日移交了房屋并支付了延期交房的违约金。

另查明,文敏芝购买的非住宅位于天星桥花市。花市原设计有三个出入口及相关通道,勇智开发公司交房时,第一出入口宽度从原6.6米缩小为3.315米。原第二出入口是住宅楼住户的出入口,不能通往花市。第三出入口因相关房产卖与他人,出入口被封闭,不能通往花市。为此,勇智开发公司又开通一个约2.6米的出入口方便通行。由于花市楼顶有一部分没有铺设预制板和开设上下楼梯,而使屋顶实际使用面积与文敏芝理解的屋顶面积未成一一对应关系,略有减少。

本案原一审中勘验记录表明通道为三个。

上述事实,有重庆市房地产买卖合同、双方签订的《关于市场二楼室外平台使用的补充规定》、原一审勘测记录和当事人之陈述等为据。

本院认为,针对本案事实和双方争执焦点,结合国家有关法律法规,作如下评析:关于临街门面图是否属合同附件一的分层平面图的问题。因该图不属于与勇智公司签约时所附,且该图仅仅标明的是门面的编号、临街的通道数量,并没有标明文敏芝的名字及面积等。本案一审中组织双方到场对有几个通道和面积进行了勘测,该勘测记录表明通道口为三个,但根据双方合同的具体情况难以认定该三个出入口对该合同的订立与价格有着重大影响,故文敏芝对此之理由无事实依据,其请求不成立。根据《城市异产毗连房屋管理规定》的规定即:所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房厕所以及院路、上下水设施等,应共同合理使用并承担相应的义务;除另有约定外,任何一方不得多占、独占。本案中,该楼室外平台属于全体业主共同共有,勇智公司在与文敏芝签订《关于市场二楼室外平台使用的补充规定》前未经得全体业主同意或授权,如果勇智公司对此的履行会涉及他人的合法权益,就是事实上不能履行的法定情形,根据上述法规规定,勇智公司属于无权处分行为,双方所签补充规定成立,但依法不予保护。故文敏芝要求补足该楼室外平台使用面积之理由不能成立,其请求于法无据,不予主张。原一、二审对此适用法律不当,应予以纠正。关于违约的问题。双方买卖合同约定交房日期为XX年12月30日,而勇智公司实际交付该房屋的日期为XX年1月9日,故勇智公司迟延交房9天应按每日千分之一约定向文敏芝支付迟延履行违约金。原一、二审判决对违约金之起止日的计算有误,应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十四条和第一百五十三条第一款(二)项之规定,判决如下:

一、撤销本院(XX)渝一中民终字第3245号民事判决和沙坪坝区人民法院(XX)沙民初字第1782号民事判决。

二、由重庆勇智实业开发有限公司按约支付文敏芝迟延交付房屋之违约金2082元,此款于本判决送达之日起十日内付清。

三、驳回原审原告文敏芝的其他诉讼请求。

本案原一审案件受理费1367元、其他诉讼费400元,计1767元;本案原二审案件受理费1367元、其他诉讼费400元,计1767元;合计3534元。由文敏芝负担2473元,由重庆勇智实业开发有限公司负担1061元(双方在原一、二审中缴纳的诉讼费用,在本案执行中相互抵扣)。

本判决为终审判决。

审 判 长 黄 虹

审 判 员 林 华

代理审判员 唐代忠

XX年 七 月 十一 日

书 记 员 李 靓