连带责任起诉状范本

商品房买卖合同纠纷起诉状范本。

在买卖过程中有很多事情需要注意，一般买卖时都是需要签订买卖合同的。合同在买卖过程中是最有利的证据，依据各种交易不同，签订合同时间略有差异。有没有可以参考借鉴的买卖合同范本呢？请你阅读小编辑为你编辑整理的《商品房买卖合同纠纷起诉状范本》，供你阅读参考，并请收藏本页面！

原告：____________，性别：_______，_______族，身份证号码：______________，

住址： ___________________，联系电话：______________。

被告: ______________有限公司，法定负责人：____________，职务：_______，

住所地：______________，联系电话：______________。

诉讼请求：

1、请求判决确认原被告双方于_______年_______月_______日签订的商品房认购协议为无效。

2、请求判决被告返还原告向其支付的定金人民币_______元及利息。

3、诉讼费由被告承担。

事实与理由

_______年，被告在____________进行商品房开发，并开展商品房预售活动，原告于_______年_______月_______日与被告签订商品房预售合同，约定购房款人民币_______元，未约定付款方式和交房时间，原告于_______年_______月_______向被告支付购房定金人民币_______元。被告双方所签商品房预售合同中____________________________栋楼盘取得商品房预售许可时间为_______年_______月_______日，而原被告双方签订商品房预售合同时间为_______年_______月_______日。

基于上述事实和理由，依据《合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关规定，原、被告签订的预售协议无效。为保护原告合法权益，特此请求贵院依法支持原告提出的诉讼请求。

此致

______________人民法院

原告：______________

_____年_____月_____日

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房屋买卖合同纠纷起诉状范本

原告：

住址：

身份证号码：

被告：

住址：

身份证号码：

诉讼请求：

一、请求贵院判令被告继续履行合同，并限期被告无条件交付原告之房屋合法手续。

二、请求贵院判令被告即日给付原告因延迟收房产生的银行同期贷款利息人民币_________元，违约金_________元/天，（由____年___月___日至____年___月___日）逾期7个月，（按银行同期贷款利率计算）。

三、原告以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加违约金数额。要求按照_____元/月/建筑平方米向原告支付补偿金，共计人民币____________元。

四、请求贵院判令被告因延期交房给原告办理房屋产权延期带来的损失____________元。（按银行现利率执行）。

五、请求贵院判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。

事实与理由：

原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于_____年____月____日与被告签署了《商品房的买卖合同》，原告购买被告开发的______区____楼____门____________号商品房一套。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告于______年____月____日将首付款人民币____________元，于______年____月____日将贷款人民币____________元付于被告账户，合计总房款____________元全部支付到被告指定账户。原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。根据合同第三条约定，该商品房应于______年____月____日将前验收合格并交付使用，但由于被告没有依照《_____市商品房管理条例》合法取得《住宅商品房准许交付使用证》，导致至今_____年____月____日，原告不能合法入住。被告的行为构成了严重违约且恶意拖欠赔偿款。按照合同第五条第一款之约定，“甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。

依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额;第十七条损失赔偿额标准：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布的或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。参照“_____市国土资源和房屋管理局”《关于发布____年房屋租赁市场指导租金的通知》中《______住宅房屋指导租金》_______区_____元/月/建筑平方米，以此为依据要求增加违约金数额。自______年____月____日至______年____月____日的违约金为人民币____________元。

原告多次向被告提出按照合同约定支付利息及违约金的合理请求都遭到拒绝，被告故意躲避原告之询问，无奈之下，原告只得拿起法律武器来维护自己的合法权益。现根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》______年____月____日执行版的相关规定，向贵院提起诉讼，请求人民法院依法予以支持。

此致

____________人民法院

具状人：____________

______年____月____日

附：

起诉状副本____份；

证据材料副本____份。

买卖纠纷起诉状范本

原告：

地址：

法定代表人：

被告：

地址：

法定代表人：

诉讼请求：

1、判令被告向原告返还全部____款人民币_____元，利息人民币____元（截止____年____ 月 ____日，请求支持至实际支付之日，按照同期________银行贷款利率计算）；

2、判令被告向原告赔偿因其违约给原告造成的全部损失计人民币_______元；

3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。

事实和理由：

____年____月____日，原告与被告于____签署了《___合同》（合同编号：________），约定原告向被告_______吨________，合同价款为人民币____元，若货到后经检验不合格的，原告有权退货，被告应在收到原告退货通知后____内到原告处自提货；《___合同》还约定，被告违反合同约定的，原告有权解除合同，被告应在____日内返还合同价款，并承担由此给原告造成的损失。

合同签订后，原告于______年____月____日向被告支付了全部货款并于____年____月____日对被告所供货物进行了取样检验，检验结果显示货物质量不合格，原告遂通知被告解除《___合同》，并要求被告返还全部货款，被告于____年____月____日向原告发函表示愿意在____年____月____日退还货款，但此后被告并未按期退款，虽经原告多次催收，被告对此置之不理。被告的上述违约行为已经严重损害了原告的合法权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，原告依法向贵院提起诉讼，请求贵院查明事实，依法裁判，支持原告的诉讼请求。

此致

________人民法院

具状人：______有限公司

____年____ 月____ 日

买卖合同：商品房买卖合同纠纷的法律适用

为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)已经公布并实施。其中规定了商品房买卖中的惩罚性赔偿原则，这一规定对规范房产市场，保护购房者的切身利益起到了一定的积极作用。但是这引发了商品房在适用《解释》的同时是否适用《消费者权益保护法》(以下简称《消法》)的问题上众说纷纭，本文仅就对商品房买卖合同纠纷中是否适用《消法》谈谈自己的一些拙见。

《解释》中关于惩罚性赔偿条款的规定如下：

第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

其中购房者在购房过程中出现以上的5种情况时除了可以要求开发商返还已付购房款及利息，可以要求由此造成的损害赔偿，之后还可以主张不超过已付购房款一倍的惩罚性的赔偿。也就是说如果发生了以上的5种情况时购房者可以要回的款项的额为已付购房款加上相当于已付购房款的惩罚性赔偿金再加上已付购房款的利息及造成的损失，即双倍的已付购房款、利息还有损害赔偿金。这样一来，《解释》规定的特定的情况的赔偿金额可能超出《消法》规定的因欺诈而应给予的双陪赔偿。

这样就产生了一个问题：在商品房买卖合同纠纷当中除了《解释》规定的几种欺诈以外的欺诈是否适用《消法》的双倍赔偿?

关于是否适用的问题，有两种不同的观点：

1.适用。《解释》规定的情况与《消法》的规定并不冲突，在符合《解释》规定的具体情形时，无论适用《解释》还是《消法》都可以。

2.不适用。消法制定时，所针对的是普通商品市场严重存在的假冒伪劣和缺斤短两的社会问题，所设想的适用范围的确不包括商品房在内。同时制定的《产品质量法》明文规定不包括建筑物，可作参考。再就是从目前的实践来看，大多法院也不认为商品房交易适用《消法》第四十九条规定，主要原因是，商品房买卖合同金额巨大，动则数十万、上百万，判决双倍赔偿会导致双方利害关系失衡。综上，此种观点认为，商品房交易过程中开发商应承担的赔偿责任是合同约定的赔偿责任或赔偿实际损失的责任，而不是《消法》所规定的双倍赔偿责任。

以上两种观点本人认为都过于绝对。我们要根据具体情况区别对待，分别适用。

首先，我认为能适用：

1.从立法本意上来说，《解释》规定的赔偿额度，按照上面的分析，额度可能超出已付购房款的双倍。解释规定的这几种欺诈行为是属于商品房买卖纠纷之中最严重、最恶劣的几种。也就是说，这几种最恶劣的情况可以适用《解释》规定的双倍以上的惩罚性赔偿，那么，除了《解释》规定的几种严重的欺诈情况之外的欺诈行为，应该是适用《消法》的双倍赔偿。当然，实践中，很难适用的双倍以上的惩罚性赔偿，但法律规定的应然状态与法律适用的实然状态的差别，跟立法本意无关。

2.从法律的体系上来说，《消法》既然没有明确规定其调整范围不适用于商品房，那么就是适用。《解释》同样没有规定如果与《消法》冲突时的适用规则，其实，本来就不冲突。立法者在立法时，因为要维护法律的统一性、性、严密性，会在立法时尽量的消除法律冲突，尽量不要留下立法的空白。所以说《解释》和《消法》都是适用的。

3.《解释》在商品房合同买卖纠纷中加入了因欺诈而导致的惩罚性的措施，目的是在遏制开发商在商品房买卖中利用优势欺诈购房者，从而导致的巨大的事实不公。那么我们可以推论：在商品房的买卖中，一般的欺诈适用惩罚性赔偿符合立法本意，只是一个度的问题。也就是说，可以适用惩罚性赔偿，1倍、1.5倍、2倍等，但不能超出《解释》规定适用于特定的五种欺诈的惩罚性赔偿的范围。

其次，我认为要有限制性的分别适用。

也就是说在商品房买卖合同纠纷当中情况千差万别，一味的去适用双倍赔偿或不适用双倍赔偿都可能在具体案件当中导致不公平的现象发生。我们要根据具体情况区别对待，分别适用。

1. 如果在商品房买卖合同纠纷中一刀切，全部不适用双倍赔偿，就只是《解释》规定的几种情况可以适用双培以上的惩罚性赔偿，而在商品房合同纠纷中的其他欺诈行为就只能是返还款项，支付违约金，或赔偿实际的损失。那么如果其他的欺诈行为的确没有《解释》规定的开发商的主观恶意强，但实际造成的损害结果相当大(不一定达到已付购房款的一倍)，这实际上性质的恶劣程度不亚于《解释》规定的那几种情况，即已经达到了《解释》实行惩罚性赔偿责任的制定意图，那么我们就应该适用双倍赔偿;如果造成的损失不是很大，那么就只是按实际的损失来陪。至于损失达到已付购房款的多大比例才适用《消法》的双倍赔偿，要综合多方因素，多种情况，比如已付购房款的绝对额、欺诈隐瞒的时间长短、造成损失类型的多少等。

2.如果在商品房买卖合同纠纷中，一般的欺诈行为全部不适用《消法》的上双倍赔偿，则很难在不同的欺诈情况下(包括商品房买卖合同纠纷中的一般欺诈和《解释》规定的严重的几种欺诈)保证赔付比例的公平。这样会导致一种倾向：开发商因为《解释》规定的严重欺诈在实践中都不可能导致双倍的惩罚性赔偿，那么会怂恿他们的一般性欺诈行为;如果一般性的欺诈能有条件的适用《消法》的双倍赔偿，那么严重的欺诈行为在实践中可能用到了双倍的赔偿甚至于更高的双倍赔偿加利息、损害赔偿的几率大增。这样才会起到抑制开发商这种欺诈行为的作用。

总之，商品房买卖合同纠纷既要适用《消法》，又要有限度的分情况适用，以期能尽量的发挥《消法》和《解释》的效用，切实抑制开发商的欺诈行为，从而保护购房者的利益。

买卖合同:商品房预售合同纠纷中“重大误解”

1、案由：商品房预售合同2、诉讼双方：原告：姚某被告：南宁市雅和居房地产开发有限公司(二)诉辩主张原告诉称：2004年11月23日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，由原告向被告购买其开发 “悠雅轩”S11号商铺一套，约定层高为首层3.6米、二层3米，合同附件一房屋平面图中仅标注有一条梁柱。房屋建成后，原告发现被告建造的房屋有以下严重影响使用的问题：(1)一、二层中央均有一直径为15厘米的粗大排水污管;(2)一层有两条柱子长宽分别为38×54厘米、72×13厘米，高2.94米;(3)一层净高仅为2.94-3.46米;(4)二层有五根横梁;(5)二层有两个沉沙井，规格分别为2.6×1.54×2.35米和2.45×1.85×2.32米;(6)二层净高只有1.93-2.84米。由于原告签订商品房买卖合同是希望买到符合合同附件一房屋平面图及合同第三条约定的商铺，而被告实际提供的商铺违背了原告的真实意思表示，原告对此有重大误解。原告要求退房无果，故诉至法院，请求判决撤销双方的《商品房买卖合同》，判令被告返还购房款258503元及利息(从2004年11月23日起计至返还之日止)，本案的诉讼费由被告承担。被告辩称：不同意解除合同。《商品房买卖合同》是双方自愿协商签订的，对双方当事人均具有法律约束力，受法律保护。被告交付的房屋规格均符合合同约定，是按有关部门审查批准的施工图纸施工建设的，也符合国家相关规范，不存在影响房屋使用的问题。原告要求撤销合同的理由不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。(三)事实和证据南宁市青秀区人民法院经公开审理查明：2004年11月23日，原告姚某与被告雅和居公司签订一份《商品房买卖合同》，约定由姚某(买受人)向雅和居公司(出卖人)购买其开发的位于仙葫半岛编号为068-1-1号地块上的“悠雅轩”S11号商铺一套，商品房预售许可证号为(邕宁)房预售证字第20040016号，房屋属于框架结构，层高为首层3.6米、二层3.0米，建筑面积85.09平方米，其中套内建筑面积为82.80平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.29平方米。房屋按建筑面积计算每平方米售价为3038元，房屋总价款为258503元。合同第八条“交付期限”约定，出卖人应在2005年12月31日前将经验收合格的房屋交付给买受人使用。合同第十条“规划、设计变更”约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致在结构形式、户型、空间尺寸、朝向等方面影响商品房质量或使用功能的，被告应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知原告，原告有权在通知到达之日起15日内选择退房，被告则应在原告提出退房要求之日起30日内退还已付款，并按银行同期存款利率支付利息给原告。合同附件一为一、二层的房屋平面图。合同签订后，姚某于2004年11月23日交纳了购房款103503元，于同年12月14日交纳了购房款26000元，余款120000元也于2005年9月30日以按揭贷款方式支付给被告。2005年12月30日，被告通知原告接收房屋，原告前往实地查看房屋后，于2006年元月17日向被告提交了一份《退房申请报告》，以房屋结构形式、空间尺寸与合同约定不符为由，要求依据《商品房买卖合同》第十条的规定解除合同、退还房款及利息。被告则于次日复函，称房屋严格按照原规划设计图纸施工，从未做过任何规划设计变更，故不同意解除合同。2006年3月15日，姚某以雅和居公司房屋的层高、梁柱、排水管布局和设计不符合合同约定并违反国家设计规范、影响商铺的正常使用为由，诉至法院，要求解除合同、退还房款及利息。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求，以其对房屋结构有重大误解为由，要求撤销合同、退还房款及利息。在诉讼过程中,法院于2006年4月19日上午对争议房屋的结构进行了现场勘验测量,所见情况如下:①房屋内一层东、西两侧墙中部各有一条从天面到地板的垂直梁柱(长宽分别为： 0.37米×0.54米、0.135米×0.72米);②二层天面有两处沉箱(长宽分别为2.32米×1.46米、2.60米×1.50米，其底部距离二层地面高度分别为2.345米、2.40米);从二层窗户上方到楼梯上方天面依次有四条相互平行的横梁，其间距不等(第一条横梁位于窗户正上方，其底部宽0.314 米、距地面高2.13米;第二条横梁底部宽0.32 米、距地面高2.25米;第三条横梁底部宽0.44 米、距地面高1.935米;第四条横梁底部宽0.375 米、距地面高2.23米);③二层东侧墙面与天面交接处还有一条承重梁(底部距二层地面2.04米，宽0.328米，长5.48米);④一、二层西侧墙面上均有一条直径约0.15米的排污管靠墙铺设，从二层天面直通一层地面;⑤一层室内地面到天面的距离为2.94米(最矮处)--3.45米(处),二层室内地面到天面的距离为2.83米(处)--1.935米(最矮处即横梁下方)。 此外，位于S11号房旁的S12号房屋户型与S11号房屋相似，但没有白色排污管，二层也没有沉箱，二层有三条横梁但其底部与地面之间的目测距离大于S11号房二层的最低处。对于同一栋楼的其余房屋与S11号房屋内情况是否一致，因无法进入其余房屋内而未能勘验，对其余房屋的结构情况，原告表示不清楚详情，被告则主张其余部分房屋中也有类似情况存在。另查明，原、被告的《商品房买卖合同》附件一房屋一、二层平面图中，只对梁柱的位置做了标注，对房屋内的排污管、横梁等都未作标注。而原告在购买房屋时，被告也未将房屋内存在排污管和几条横梁等情况告知原告。上述事实有下列证据证明：(1)原、被告于2004年11月23日签订的《商品房买卖合同》，证明双方之间商品房买卖合同关系的内容;(2)被告向原告开具的《收款收据》，证明原告已向被告交纳全额房价款的事实;(3)2005年12月16日雅和居商住楼H栋通过验收的《建设工程质量竣工验收意见书》，证明争议房屋已经通过竣工验收。(4)2006年元月17日原告向被告提交的一份《退房申请报告》，证明原告在查看房屋后曾经以房屋不符合合同约定为由申请退房。(四)判案理由南宁市青秀区人民法院根据上述事实和证据认为：本案当事人的争议焦点，是原告姚某与被告雅和居公司签订《商品房买卖合同》时，是否存在重大误解的情形。本案原、被告双方签订《商品房买卖合同》时，涉诉的房屋尚未建成，原告作为消费者，对其所购房屋的具体情况只能通过被告的口头和书面描述中得到认知。但被告在原告签订合同时，并未将房屋的详细结构情况通过样板房、平面图或其他书面及口头方式告知原告、以便原告能正确认知房屋的基本结构。而从房屋建成后现场勘验的情况看，确实存在空间狭小以致严重影响使用的问题，尤其以第二层的情况更为严重。也就是说，通常情况下常人根据被告提供的信息对房屋空间结构的想象，与房屋实际情况确有较大差距，并且，也没有证据证明这样的空间结构是同一楼层所有房屋的通用设计，故原告主张其在购买房屋时对房屋空间结构存在重大误解，本院予以支持。原告据此请求撤销双方之间的《商品房买卖合同》符合法律规定。《商品房买卖合同》被撤销后，被告应当向原告返还已付购房款258503元。此外，对于《商品房买卖合同》被撤销造成的已付购房款的利息损失，也应由被告承担。原告的诉讼请求符合法律规定，应予支持。(五)定案结论南宁市青秀区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第(一)项、第五十八条之规定，判决如下：一、撤销原告姚某与被告南宁市雅和居房地产开发有限公司于2004年11月23日签订的《商品房买卖合同》;二、被告南宁市雅和居房地产开发有限公司应向原告姚某返还购房款258503元，并支付该款利息(利息计算：按中国人民银行同期流动资金贷款利率，从2004年11月24日起计至同年12月14日按本金103503元计，从2004年12月15日起计至2005年9月30日止按本金129503元计，从2005年10月1日起计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按本金258503元计)。本案案件受理费6680元，其他诉讼费1000元，两项共计7680元，由被告南宁市雅和居房地产开发有限公司负担。(六)解说本案有两个值得思考的问题，一是适度把握商品房预售合同纠纷中“重大误解”的适用范围;二是法院在审理案件时如何透过当事人诉讼请求探寻当事人的真意。1、适度把握商品房预售合同纠纷中“重大误解”的适用范围商品房预售是平等主体的当事人之间买卖尚未建成的房屋(以下简称期房)的交易行为。商品房预售区别于现房销售的特征，是交易发生时作为标的物的商品房尚未建成，买受人只能借助出卖人提供的资料、通过想象来认知所购房屋的情况。因此，房屋建成后的实际状况与买受人的想象存在差异是难免的。正因为如此，与同等条件下现房销售相比，预售期房不但价格偏低，而且为了维护交易的稳定性，对买卖双方的权利义务也有特殊要求：一方面要求出卖人在履行如实告知义务时，应保证买受人的想象与将来房屋的真实状况之间的差异在合理范围之内;另一方面也要求买受人对差异风险有合理的预见。所谓“合理”，是以通常情况下常人的理解能力、承受能力为判断标准的。是否超过“合理”范围影响到买卖房屋的真实意思表示，是判断是否构成“重大误解”的标准。本案原告作为消费者，在交易中处于弱势地位，对其所购房屋的具体情况只能通过被告的口头和书面描述中得到认知。但被告却未将房屋的详细结构情况通过实物(如样板房)或书面及口头方式告知原告、以便原告能正确认知房屋的基本结构。而从房屋建成后法院现场勘验的情况看，虽然仍然该商铺仍然能够使用，但确实存在空间狭小、结构低矮、有明显的压抑感的问题，尤其以第二层的情况更为严重。这是通常情况下常人根据被告提供的信息(包括合同中对户型和层高的文字描述、平面图的标注等等)所无法想象的，也必将对房屋的使用人造成不便及不适，显然不符合原告购房时的真实意思表示。因此，原告主张其在购买房屋时对房屋空间结构存在重大误解，应予支持。在本案判决生效后，同一小区的另外两户业主曾经以同样的理由提起诉讼，但法院经现场勘验后，发现这两户房屋虽然也存在梁柱、排污管占用一定空间的事实，但情况远不如本案中的严重，不会给使用者带来明显的不适感。也就是说，常人对房屋的想象与实际情况的差异尚未超过合理范围，因此，在后两案中，原告的诉讼请求并未得到支持。三个案件的不同判决，体现了对“重大误解”的尺度的把握。2、法院在审理案件时如何透过当事人诉讼请求探寻当事人的真意本案原告在起诉时，是以房屋的层高、梁柱、排水管布局和设计不符合合同约定并违反国家设计规范、影响商铺的正常使用为由要求解除合同。后在诉讼过程中，原告又将诉的理由改为重大误解，要求撤销合同。严格地说，被告交付的房屋并没有明显违反法律法规、国家标准、行业规范及合同的约定，也符合房屋的一般用途。在建筑学上，“层高”与“净高”的概念是不同的，双方当事人在合同中只约定了“层高”而未约定“净高”，虽然国家《住宅设计规范》中规定有住宅的局部净高不应低于2.10m，但本案原告购买的是商铺，其净高标准并没有相应的国家规定，被告正是利用了这一法律空白，提出自己没有违约的抗辩。如果原告没有变更诉的理由，而是坚持以违约起诉，其诉讼请求能否支持呢?一种观点认为，民事审判原则上不应当超出当事人的主张范围。因此，如果当事人的主张不适当，应当予以释明后再进一步审理。另一种观点则认为，不论原告主张撤销合同还是解除合同，其提起诉讼的本意是终止双方的合同权利义务，故法院在审理时，不应拘泥于诉状的表面文字表达，而应当着重审查其诉讼请求能否成立，实现法律效果与社会效果的统一。笔者倾向于后一种观点。当事人受文化程度、法律专业知识的限制，无法准确地把握法学术语的含义，多凭直觉提出自己的诉讼主张。因此，法院在审理时，不应局限于诉讼请求的文字表达，而应当探寻当事人的真实意思表示，寻找最有利于解决纠纷的切入点，实现法律的公平正义。

文某商品房买卖合同纠纷一案

重庆市第一中级人民法院

民事判决书

（XX）渝一中民再终字第372号

申请再审人（一审被告、二审上诉人）重庆勇智实业开发有限公司，地址重庆市北碚区东阳镇下坝路59号。

法定代表人明勇智，董事长。

委托代理人孙晓于，重庆市红岩律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）文敏芝，女，汉族，1984年5月17日出生，地址重庆市沙坪坝区凤天路芳草地b区5单元302号。

委托代理人邓晓敏，女，1958年2月1日出生，汉族，重庆市公安局沙坪坝区分局干警，住重庆市沙坪坝区凤天路芳草地b区5单元302号。

重庆勇智实业开发有限公司（下称勇智开发公司）与文敏芝商品房买卖合同纠纷一案，经我院作出（XX）渝一中民终字第3245号民事判决，已经发生法律效力。勇智开发公司不服，向本院提出再审申请。本院作出（XX）渝一中民监字第339号民事裁定书裁定：一、本案由本院另行组成合议庭进行再审；二、再审期间，中止原判决的执行。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。勇智开发公司之委托代理人孙晓于、文敏芝之委托代理人邓晓敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原一审判决认为，原告持有的合同文本与被告持有的虽有不一致之处，但双方已履行合同的主要义务，是有效的合同，不一致之处应以原告持有的文本为准。被告有义务全面正确地履行。关于按合同约定开通三个花市通道的请求，由于按约履行会涉及他人的合法权益，明显是事实上不能履行的法定情形，故对原告此请求，不予支持。从合同附件五的约定，可以分析得出，相对应是针对二楼楼顶的使用面积与产权登记面积作出的约定，应当理解为一一对应关系，被告提出非一一对应的观点，本院不予采纳。由于被告没有提出，也没有证据说明不能履行的法定情形，视为有条件履行。又由于被告负有举证证明楼顶使用面积符合约定的义务，而又未举证，则本院对原告要求增加楼顶使用面积的请求，予以支持。但因原告的请求不够具体，宜以9平方米先行主张。被告存在上述违约行为，对原告的利益构成损害，应当按约承担违约责任。被告提出约定的违约金特指延期交房的违约金，是对相关条款的缩小解释。由于其解释没有充分证据及理由支撑，本院不予采纳。被告还提出约定的违约金标准过高，请求适当减低，由于被告负有举证证明约定违约金过分高于原告的损失的义务，而被告未举证，故本院不予支持。据此，判决：一、被告勇智公司在原告文敏芝购买的沙坪坝区天陈路54号花市14号房屋的楼顶相对应位置增划9平方米的楼顶使用面积给文敏芝。二、被告勇智公司按约支付文敏芝违约金33936.60元。上述一、二项，限于本判决生效后五日内履行完毕。三、驳回原告文敏芝其他诉讼请求。

原二审判决认为，双方签订的合同有效。文敏芝出示的临街门面图复印图应认定为系合同附件之一的分层平面图。第一、合同中第十项约定有附件一：《房屋所有权证》复印件及分层平面图复印件，文敏芝提交的临街门面图是合同附件即合同的组成部分。第二、文敏芝出示的临街门面图其右下角标明了工程名称天星桥市场改造工程，图名一层平面，从字面上理解，该临街门面图即为分层平面图。另外，从双方签订的合同和陈述，可见天星桥花市只有一层，即第一层，故一层平面即天星桥花市的分层平面图。第三、作为双方约定的合同组成部分，勇智公司应提供充分证据证明此附件不是原合同约定的附图，但勇智公司无充分证据证明，故应认定文敏芝提交的附图为合同附件一的附图。第四、勇智公司认为房屋产权证尚未办理，以此否定分层平面图，但由于双方明确将分层平面图作为合同附件内容，勇智公司应按约进行履行。勇智公司不能以尚未办理产权证而否认所附分层平面图，因此，文敏芝提供的临街门面图复印图应当认定为是双方签订房屋买卖合同附件的天星桥花市的分层平面图。勇智公司的该上诉理由不能成立。由于双方在补充规定中约定：业主享有本市场二楼与该摊位产权登记面积相对应的室外面积的使用权，故文敏芝应当享有与其购买的14号花市房屋之楼顶相一一对应面积部分的使用权。至于勇智公司认为屋顶实际使用面积有所减少，相对应只能是按比例对应，本院认为，房屋屋顶使用面积是否有所减少，不能成为对双方补充规定的内容进行另行理解的理由。并且勇智公司并未举证证明房屋屋顶使面积有所减少，故勇智公司的该上诉理由不能成立。由于补充规定内容虽系无偿，但其系基于文敏芝购买花市商铺，为便于经营花市所需，经协商由勇智公司提供养护花木所需的场所，它是为购买者经营花市商铺所提供的必备的附属场地，不属赠与性质。故勇智公司应当按约定补划楼顶使用权面积给文敏芝使用。文敏芝请求增加楼顶使用面积不够具体，原审判决以9平方米先行主张并无不妥。合同约定由违约者按成交价格每日千分之一支付违约金。因合同附件系合同内容的组成，对附件内容的违反亦构成违约，勇智公司违反合同附件约定，应由其承担违约责任。勇智公司认为双方约定的违约金是迟延履行违约金，系其对双方约定的违约责任条款进行的缩小解释，其理由不能成立，本院不予采纳。判决：驳回上诉，维持原判。

勇智公司申诉称：一、原二审判决认定事实不清、适用法律不当，判决确有错误，依法应予改判。原二审判决将对方出示的临街门面图复印件认定为买卖合同附件一分层平面图是错误的。文敏芝出示的临街门面图系从袁泉庚处复印所得，该图标明了袁泉庚所购商铺的位置，但没标明文敏芝所购14号商铺的位置，连编号也没有，这显然不是文敏芝与我司签订的附件。双方签订的买卖合同系国家主管部门的示范文本，其附件一是指标的物的《房屋所有权证》复印件及其分层平面图复印件。我司是将二手房天星桥市场分零出售，出售时的标的物的房屋所有权证尚未办理，其所附的分层平面图尚不存在，故签订合同时根本就没有附图。综上，二审判决偷换概念，将临街门面图错定为附件一分层平面图，认定临街门面图上标有的三个出入口及相关长宽数据就是天星桥市场花市出入口及相关长宽数据。据此可知，临街门面图对我司没有法律约束力，不能作为本案之依据。第二、原二审判决我司在文敏芝购买的房屋的楼顶相应位置增划9平方米的使用面积给文敏芝，这没有事实和法律依据，且事实上也不能履行，应当予以改判。（1）双方签订的《关于市场二楼室外平台使用的补充规定》因有违反国家规定和未经全体业主同意，且我司属无权处分行为，故应为无效的；（2）退一步讲即使有效，我司已按要求提供了足额面积，不应再向文敏芝提供。（3）事实上，包括文敏芝购买的14号花市在内的房屋相对应的楼顶位置使用权已经全部转移给业主，再给文敏芝增划9平方米的楼顶使用面积事实上已不可能履行。第三、二审判决我司赔付的违约金系对合同和法律的曲解，是完全错误的，应予以改判。合同第六条约定违约金每日按房地产买卖成交价格的千分之一计算显然是迟延履行违约金。即使履行合同有瑕疵，没有完全履行，文敏芝接受我司移交的房屋后，我司就不应再向文敏芝赔付延迟履行违约金。

文敏芝答辩称：原二审判决程序合法、认定事实清楚、适用法律适当、判决正确。理由：第一、勇智公司擅自涂改双方所签订的买卖合同，即将合同面积由原来的69.4平方米改为80.76平方米、将合同总金额208200元改为242800元，且没有合同规定的所附的附件，此事实已经质证，已经人民法院予以确认；第二、关于双方签订的《关于市场二楼室外平台使用的补充规定》载明该摊位业主享有本市场二楼与该摊位产权登记面积相对应的室外面积的使用权，此清楚写明相对应的面积，也就是说一一对应的面积，而勇智公司称相对应只能是按比例对应，这明显是对条款的歪曲；第三、关于违约金。合同第六条约定：违反合同约定，由违约方按成交价格的千分之一支付，此已清楚界定了。因为勇智公司把原设计的三个通道更改为二个通道，将其原宽度6.6米更改为3.315米。由此可见，勇智公司之行为减少临街通道和缩小临街通道的宽度直接损害了我所购产业本身的价值和商业使用价值。故勇智公司理应承担违约责任。

经再审查明，XX年10月29日，文敏芝与重庆勇智实业开发有限公司签订《重庆市房地产买卖合同》约定：勇智开发公司出售重庆市沙坪坝区天陈路54号平街一层花市14号非住宅给文敏芝，面积为69.4平方米，单价为人民币3000；XX年10月29日付108200元、12月30日付10万元；XX年12月30日移交房屋给文敏芝；在本合同登记后，勇智开发公司或文敏芝行为违反本合同约定，由违约方支付违约金给对方，违约金每日按房地产买卖成交价格的1 计算；本物业的产权面积以房管部门最终确认的登记面积为准，双方据实结算房价款，附件一栏有《房屋所有权证》分层平面图复印件，图上标有花市三个出入口及通道位置，以及相关长宽数据；附件五栏有《关于市场二楼室外平台使用的补充规定》，该规定除加有勇智开发公司公章外，还记载有：该摊位业主享有本市场二楼与该摊位产权登记面积相对应的室外面积的使用权，仅限于花木的养护，但不能在上面搭建任何建筑物或临时设施，不能超出建筑物允许的承重货载。此外，双方还对争议解决方式、交房标准、房地产权利归属等进行了约定。合同签订后，文敏芝按约履行了义务，勇智开发公司于XX年1月9日移交了房屋并支付了延期交房的违约金。

另查明，文敏芝购买的非住宅位于天星桥花市。花市原设计有三个出入口及相关通道，勇智开发公司交房时，第一出入口宽度从原6.6米缩小为3.315米。原第二出入口是住宅楼住户的出入口，不能通往花市。第三出入口因相关房产卖与他人，出入口被封闭，不能通往花市。为此，勇智开发公司又开通一个约2.6米的出入口方便通行。由于花市楼顶有一部分没有铺设预制板和开设上下楼梯，而使屋顶实际使用面积与文敏芝理解的屋顶面积未成一一对应关系，略有减少。

本案原一审中勘验记录表明通道为三个。

上述事实，有重庆市房地产买卖合同、双方签订的《关于市场二楼室外平台使用的补充规定》、原一审勘测记录和当事人之陈述等为据。

本院认为，针对本案事实和双方争执焦点，结合国家有关法律法规，作如下评析：关于临街门面图是否属合同附件一的分层平面图的问题。因该图不属于与勇智公司签约时所附，且该图仅仅标明的是门面的编号、临街的通道数量，并没有标明文敏芝的名字及面积等。本案一审中组织双方到场对有几个通道和面积进行了勘测，该勘测记录表明通道口为三个，但根据双方合同的具体情况难以认定该三个出入口对该合同的订立与价格有着重大影响，故文敏芝对此之理由无事实依据，其请求不成立。根据《城市异产毗连房屋管理规定》的规定即：所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房厕所以及院路、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务；除另有约定外，任何一方不得多占、独占。本案中，该楼室外平台属于全体业主共同共有，勇智公司在与文敏芝签订《关于市场二楼室外平台使用的补充规定》前未经得全体业主同意或授权，如果勇智公司对此的履行会涉及他人的合法权益，就是事实上不能履行的法定情形，根据上述法规规定，勇智公司属于无权处分行为，双方所签补充规定成立，但依法不予保护。故文敏芝要求补足该楼室外平台使用面积之理由不能成立，其请求于法无据，不予主张。原一、二审对此适用法律不当，应予以纠正。关于违约的问题。双方买卖合同约定交房日期为XX年12月30日，而勇智公司实际交付该房屋的日期为XX年1月9日，故勇智公司迟延交房9天应按每日千分之一约定向文敏芝支付迟延履行违约金。原一、二审判决对违约金之起止日的计算有误，应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十四条和第一百五十三条第一款（二）项之规定，判决如下：

一、撤销本院（XX）渝一中民终字第3245号民事判决和沙坪坝区人民法院（XX）沙民初字第1782号民事判决。

二、由重庆勇智实业开发有限公司按约支付文敏芝迟延交付房屋之违约金2082元，此款于本判决送达之日起十日内付清。

三、驳回原审原告文敏芝的其他诉讼请求。

本案原一审案件受理费1367元、其他诉讼费400元，计1767元；本案原二审案件受理费1367元、其他诉讼费400元，计1767元；合计3534元。由文敏芝负担2473元，由重庆勇智实业开发有限公司负担1061元（双方在原一、二审中缴纳的诉讼费用，在本案执行中相互抵扣）。

本判决为终审判决。

审 判 长 黄 虹

审 判 员 林 华

代理审判员 唐代忠

XX年 七 月 十一 日

书 记 员 李 靓

房屋买卖起诉状范本

原告：

住址：

电话：

被告：

住所地：

法定代表人：

联系人：

电话：

诉讼请求：

1、请求法院判令被告立即为原告办理房屋所有权证；

2、请求法院判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金；

3、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。

事实与理由：

_______年___月___日，原告向被告支付_________万元（¥_________元)用于购买被告于_______年开发建成的_____小区_____号楼_____、_____两套住房，由于该小区是现房销售，被告于原告付款当日便将房屋交付入住。_______年___月___日,原告向被告支付该房屋契税及维修基金，并敦促其早日办理房屋所有权证，但时至今日，被告方一直以种种原因拖延原告办理其应有的房屋所有权证，原告多次联系被告方该项目的负责人_____要求办理房屋产权手续，均未果。

综上所述，被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，被告方交付房屋即购房合同成立，被告方应当在合同订立之日起90日内按约定办理房屋所有权证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条、《城市房地产开发经营管理条例》第33条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条定，被告应当立即办理房屋产权证并支付违约金。

为维护原告合法权利，特诉请人民法院判允前列诉讼请求。

此致

_____市_____区人民法院

具状人：__________

_______年___月___日

解除房屋买卖合同起诉状范本

原告：_________，性别：____，____族，生于___年___月___日，住址：_____________________，

身份证号：_____________________，联系电话：_________________。

被告：___________公司，住所地：___________，电话：____________________。

法定代表人：__________________，电话：________________________。

诉讼请求：

一、确认原告_________与被告_________签订房屋买卖的合同无效。

二、要求被告返还购房款___元及利息(以购房款___元为基数，自付款之日起至起诉之日按照____________银行同期同类贷款利率计算)。

三、本案诉讼费及其他与诉讼有关的费用由被告承担。

事实与理由

___年___月___日，原告_________与被告___公司签订房屋买卖合同(编号：__________)，合同内容约定：原告购买被告___________公司将要建设的商品房(房屋面积共约___平方米，车库约___平方米)，房屋总价款为___元，被告应于______年______月______日将房屋交付原告使用。原告方按合同内容履行了支付价金义务，但是被告方____________公司却以各种理由推辞，不履行合同。

后经查得知：被告___________公司所预售给原告的商品房至今仍未取得房屋预售许可证，并未建成。被告____________公司的欺诈行为为违约行为，严重侵害了原告的合法权益。

综上所述，为维护原告的合法权益，现依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及其它相关法律的规定向贵院提起诉讼，望贵院明察，判如所请。

此致

______人民法院

起诉人：_________

___年___ 月___ 日

编辑精选：商品房买卖合同纠纷诉讼范文简短(7篇)

在进行买卖时需要注意很多细节，但是有很少的时候会签订买卖合同。签订合同可以更好的维护双方利益，签订合同时要防止合同欺诈，避免损失纠纷。值得推荐的买卖合同模板你收集了吗？急您所急，小编为朋友们了收集和编辑了“编辑精选：商品房买卖合同纠纷诉讼范文简短(7篇)”，仅供参考，欢迎大家阅读。

商品房买卖合同纠纷诉讼(篇一)

1．合同当事人订立合同前，须认真协商各项条款。合同一经签字或盖章即生效（当事人另有约定的除外），任何条款的变更须经双方协商一致后，签字或盖章确认。

2．合同空格部分若为空白句，应用/划掉。涂改之处，须经合同当事人签字或盖章确认。

3．合同自订立之日起30日内，当事人应到商品房买卖合同登记备案机关登记备案。合同发生重大变更、解除及合同文本遗失的，应及时到原备案机关办理相关手续。

4．本合同不得翻印。

合同编号：____________

出卖人（以下简称甲方）：_____________________

法定代表人：_________________________________

联系电话：___________________________________

注册地址：___________________________________

邮政编码：___________________________________

营业执照号码：_______________________________

开户行：_____________________________________

帐号：_______________________________________

委托代理人（房地产经纪机构）：_______________

法定代表人：_________________________________联系电话：___________________________________注册地址：___________________________________邮政编码：___________________________________营业执照号码：_______________________________房地产经纪机构资格证书编号：_________________开户行：_____________________________________帐号：_______________________________________买受人（以下简称乙方）：_____________________国籍/法定代表人：____________________________身份证（护照）/营业执照号码：________________地址：_______________________________________邮政编码：___________________________________联系电话：___________________________________委托代理人：________________________________国籍/法定代表人：____________________________身份证（护照）/营业执照号码：________________地址：_______________________________________邮政编码：___________________________________

商品房买卖合同纠纷诉讼(篇二)

合同编号：_________

出卖人：_________

住所：_________

邮编：_________

营业执照号码：_________

资格证书号码：_________

法定代表人：_________

联系电话：_________

委托代理人：_________

联系电话：_________

买受人：_________

国籍：_________

性别：_________

出生年月日：_________

住所（址）_________

邮编：_________

证件名称：_________

号码：_________

联系电话：_________

委托/法定代理人：_________

住所（址）_________

联系电话：_________

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：

第一条 项目建设依据

1、出卖人以【出让】【转让】【划拨】方式取得座落于_________地块的国有土地使用权。

2、该地块【国有土地使用证号】【城镇建设用地批准书号】为：_________，土地使用权面积为：_________，买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所在土地用途为：_________，土地使用年限自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止。

3、出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房【地名核准名称】【暂定名】为：_________，建设工程规划许可证号为：_________，建筑工程施工许可证号为：_________，建设工程施工合同约定的开工日期为：_________，建设工程施工合同约定的竣工日期为：_________.

第二条 商品房情况

该商品房销售许可证号：_________.

商品房座落：_________区_________县_________路、道、街。

设计用途_________；建筑结构_________；建筑层数为_________层。

建筑面积_________平方米，其中：套内建筑面积_________平方米，公共部位分摊建筑面积_________平方米。

商品房平面图见附件一，商品房抵押、租赁等情况见附件二。

第三条 计价方式与价款

出卖人与买受人约定按下述第_________种方式计算该商品房价款：

1、按建筑面积计算，该商品房单位为（_________币）每平方米_________元，总金额（_________币）_________元。

2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为（_________币）每平方米_________元，总金额（_________币）_________元整。

3、按套（单元）计算，该商品房总价款为（_________币）_________元整。

4、_________.

第四条 付款方式及期限

买受人采取下列第_________种方式付款。

1、一次性付款，自签约日起_________日内付全部价款_________元。（小写：_________万元）

2、分期付款。

（1）第一次付款自签约日起_________日内付全部价款的_________%；_________币_________元。（小写：_________元）

（2）第二次付款自签约日起_________日内付全部价款的_________%；_________币_________元。（小写：_________元）

（3）其余部分在移交房屋前一天付清_________%；_________币_________元。（小写：_________元）

3、贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的_________%，其余价款可以向_________银行或住房公积金管理机构借款支付。

4、其他方式_________.

第五条 房产交付

1、房产实物状况、权利状况，符合有关规定和双方约定的，方可交付；不符合有关规定和双方约定的，不得交付。

2、出卖人须于_________前，将该房产及相关证明交付买受人。如遇不可抗力，双方约定处理方式：_________.

3、上述相关证明包括：_________.

第六条 产权转移登记及其他相关设施登记

1、协议订立后，买卖双方应在30日内，到房屋所有权登记机关办理房屋所有权转移登记手续。

2、按照有关规定，其他相关设施应办理登记的，应在规定期限内办理。

3、如因一方原因造成另一方未能及时办理房屋所有权转移登记、其他相关设施登记造成损失的，应依法承担违约责任。

第七条 出卖人逾期交付商品房的处理

除遇不可抗力外，出卖人如未按本合同约定日期交付商品房，逾期在_________日内的，买受人有权向出卖人追究已付款利息，利息自合同约定出卖人应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，买受人有权按照下述的第_________种约定，追究出卖人违约责任：

1、合同继续履行。出卖人应支付买受人已付款利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，出卖人还应每日按商品房价款的_________‰向买受人支付违约金。

2、解除合同。出卖人应退还买受人已付款、支付已付款利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至出卖人退还买受人已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，出卖人还应每日按商品房价款的_________‰向买受人支付违约金。买受人的实际损失超过出卖人支付的违约金时，出卖人还应承担赔偿责任。

3、_________.

第八条 买受人逾期付款的处理

买受人如未按本合同约定的日期付款，逾期在_________日内的，出卖人有权追究买受人逾期付款及其利息，利息自合同约定买受人应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，出卖人有权按照下述的第_________种约定，追究买受人违约责任：

1、合同继续履行。买受人应支付逾期付款及其利息，利息自合同约定买受人应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，买受人还应每日按商品房价款的_________‰向出卖人支付违约金。

2、解除合同。买受人应每日按商品房价款的_________‰向出卖人支付违约金。

3、_________.

第九条 面积确认及面积差异处理。

（一）根据当事人选择的计价方式，本条规定以_________（建筑面积/套内建筑面积）（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。

（二）当事人选择按套计价的，不适用本条约定。

（三）合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。

（四）商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第_________种方式进行处理：

1、双方自行约定：_________.

2、双方同意按以下原则处理：

（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；

（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。

（五）买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按_________利率付给利息。

（六）买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

产权登记面积-合同约定面积

面积误差比=——×100%

合同约定面积

（七）因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。

第十条 出卖人关于房屋产权状况的承诺

出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。若出售的商品房设有他项权利的，出卖人应当在出售前征得他项权人的书面同意，并以书面形式公示和明确告知买受人。

第十一条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任

出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第_________种方式处理：

1、出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。

2、_________

3、_________

第十二条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺

本项目物业管理用房为_________㎡，位于_________幢_________单元_________房号_________，轴线范围_________.

出卖人承诺与该商品房直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：

1、于_________年_________月_________日前通水；

2、于_________年_________月_________日前通电；

3、于_________年_________月_________日前通气；

4、_________；

5、_________.

如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：

1、_________

2、_________

第十三条 风险责任的转移

该商品房的风险责任自交付之日起由出卖人转移给买受人。如买受人未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，出卖人应当发出书面催告书一次。买受人未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由买受人承担。

第十四条 保修责任

自买受人实际接收该商品房之日起，出卖人对该商品房的下列部位和设施承担建筑施工质量保修责任，保修期内的保修费用由出卖人承担：

1、墙面，保修_________月；

2、地面，保修_________月；

3、顶棚，保修_________月；

4、门窗，保修_________月；

5、上水，保修_________月；

6、下水，保修_________月；

7、暖气，保修_________月；

8、煤气，保修_________月；

9、电路，保修_________月；

10、_________，保修_________月。

保修期内，因不可抗力的因素，或其他非出卖人原因造成的损坏，出卖人无须承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担。

第十五条 质量争议的处理

买受人对该商品房提出有重大质量问题，买卖双方产生争议时，以_________出具的书面工程质量评定意见作出处理争议的依据。

第十六条 双方可以就下列事项约定

1、该商品房所在楼宇的屋面使用权。

2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权。

3、_________.

第十七条 房屋的用途

1、买受人的房屋仅作_________使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。

2、出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。

第十八条 物业管理

该商品房移交后，买受人承诺遵守小区（楼宇）管理委员会选聘的物业管理公司制定的物业管理规定；在小区（楼宇）管理委员会未选定物业管理机构之前，出卖人指定_________公司负责物业管理，买受人遵守负责物业管理的公司制定的物业管理规定。

第十九条 声明及保证

出卖人：

1、出卖人有权签署并有能力履行本合同。

2、出卖人签署和履行本合同所需的一切手续（_________）均已办妥并合法有效。

3、在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对出卖人履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。

4、出卖人为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是出卖人法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。

买受人：

1、买受人有权签署并有能力履行本合同。

2、买受人签署和履行本合同所需的一切手续（_________）均已办妥并合法有效。

3、在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对买受人履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。

4、买受人为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是买受人法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。

第二十条 保密

买卖双方保证对在讨论、签订、执行本协议过程中所获悉的属于对方的且无法自公开渠道获得的文件及资料（包括商业秘密、公司计划、运营活动、财务信息、技术信息、经营信息及其他商业秘密）予以保密。未经该资料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限为_________年。

第二十一条 通知

1、根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用_________（书信、传真、电报、当面送交等）方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。

2、各方通讯地址如下：_________.

3、一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起_________日内，以书面形式通知对方；否则，由未通知方承担由此而引起的相关责任。

第二十二条 合同的变更

本合同履行期间，发生特殊情况时，买卖任何一方需变更本合同的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内（书面通知发出_________天内）签订书面变更协议，该协议将成为合同不可分割的部分。未经双方签署书面文件，任何一方无权变更本合同，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。

第二十三条 合同的转让

除合同中另有规定外或经双方协商同意外，本合同所规定双方的任何权利和义务，任何一方在未经征得另一方书面同意之前，不得转让给第三者。任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效。

第二十四条 争议的处理

1、本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。

2、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解；协商或调解不成的，按下列第_________种方式解决：

（1）提交_________仲裁委员会仲裁；

（2）依法向人民法院起诉。

第二十五条 不可抗力

1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影响而未能履行其在本合同下的全部或部分义务，该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止。

2、声称受到不可抗力事件影响的一方应尽可能在最短的时间内通过书面形式将不可抗力事件的发生通知另一方，并在该不可抗力事件发生后_________日内向另一方提供关于此种不可抗力事件及其持续时间的适当证据及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料。声称不可抗力事件导致其对本合同的履行在客观上成为不可能或不实际的一方，有责任尽一切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响。

3、不可抗力事件发生时，双方应立即通过友好协商决定如何执行本合同。不可抗力事件或其影响终止或消除后，双方须立即恢复履行各自在本合同项下的各项义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能力，则双方可协商解除合同或暂时延迟合同的履行，且遭遇不可抗力一方无须为此承担责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

4、本合同所称“不可抗力”是指受影响一方不能合理控制的，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后出现的，使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于自然灾害如水灾、火灾、旱灾、台风、地震，以及社会事件如战争（不论曾否宣战）动乱、罢工，政府行为或法律规定等。

第二十六条 合同的解释

本合同未尽事宜或条款内容不明确，合同双方当事人可以根据本合同的原则、合同的目的、交易习惯及关联条款的内容，按照通常理解对本合同作出合理解释。该解释具有约束力，除非解释与法律或本合同相抵触。

第二十七条 补充与附件

本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，买卖双方可以达成书面补充合同。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。

第二十八条 合同的效力

1、本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖单位公章或合同专用章之日起生效。

2、本协议一式_________份，出卖人、买受人各_________份，具有同等法律效力。

3、本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。

出卖人（盖章）_________ 买受人（盖章）_________

法定代表人（签字）_________ 法定代表人（签字）_________

委托代理人（签字）_________ 委托代理人（签字）_________

签订地点：_________ 签订地点：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

商品房买卖合同纠纷诉讼(篇三)

近几年来随着我国房地产业的持续升温，房地产交易的大幅度增加，与之相关的合同纠纷也日益增多。而其中大部分纠纷多因开发商欺诈或者房屋质量不合格所致，更兼在交易过程中购房者往往处于弱势一方，开发商多利用其于资金和信息优势规避法律责任，致使中小购房者难以维护自己的合法权利。为了有效解决上述问题，更好的保护购房者的合法权益，最高人民法院于二00三的四月二十八日下发了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称“司法解释”），该司法解释第八条、第九条中，把“惩罚性赔偿原则”引入到了商品房买卖合同纠纷的处理之中来，另外在该《司法解释》第十四条也对该惩罚性赔偿作出了规定。对出卖人严重违反诚实信用原则、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定“可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。该惩罚性赔偿的规定为人民法院审理商品房买卖合同及保护购房人的合法权益提供了有力的保障，但由于惩罚性赔偿制度与补偿性赔偿制度无论于功能，性质还是适用上均有较大差异，因此在司法实践中，出现了大量与之相关的问题，如惩罚性赔偿的适用范围，其与实际损害之间的关系以及其数额大小的确定等等，下面笔者将一一加以分别论述。

一、惩罚性赔偿简述

惩罚性赔偿又被称为“示范性赔偿”或者“报复性赔偿”，“就是行为人恶意实施该行为，或对行为有重大过失时，以对行为人实施惩罚和追求一般抑制效果为目的，法院在判令行为人支付通常赔偿金的同时，还可以判令行为人支付高于受害人实际损失的赔偿金。” 我国惩罚性损害赔偿制度的建立是以《中华人民共和国消费者权益保护法》第49条所确立的双倍赔偿原则为标志的。该制度主要在美国法中采用，但是其影响力已超越国界而在全世界产生了一定影响，一般认为在民事赔偿责任是补偿性的而非惩罚性的，惩罚是公权力行为，其行为的实行者和惩罚性赔偿的利益均归于同一主体，而民事主体地位平等，任何人无权对他人实施惩罚，而只能就实际损害向他人提出补偿请求。但是补偿性原则对于防范恶意的民事活动却力不从心。而恶意的民事行为不仅侵害了个人利益，也破坏了社会赖以生存的交易秩序。为了减少纠纷和损害的发生，民事责任领域出现了具有制裁和预防功能的惩罚性赔偿制度。

惩罚性赔偿具有如下功能：

1. 赔偿功能

惩罚性赔偿并不是独立的请求权，必须依附于补偿性的损害赔偿。这就是说必须具备构成补偿性赔偿的要件，才能够请求惩罚性赔偿。如果行为人没有给受害人造成任何损害，则受害人不可以请求惩罚性赔偿。加害人的不法行为可能给受害人造成财产损失、精神痛苦或人身伤害。就这些损害的救济而言，惩罚性赔偿可以发挥一定的功能。第一，补偿性赔偿对精神损害并不能提供充分的补救。精神损害的基本特点在于无法以金钱价额予以计算，只能考虑到各种参考系数而很难确定一个明确的标准，因此在许多情况下采用惩罚性赔偿来替代精神损害赔偿是必要的。第二，受害人提起诉讼以后所支付的各种费用，特别是与诉讼有关的费用，只有通过惩罚性赔偿才能补救。很多学者认为，惩罚性赔偿适用的目的就是为了使原告遭受的损失获得完全的全部的补偿。

2. 制裁功能

惩罚性赔偿主要是针对那些具有不法性和道德上的应受谴责性的行为而适用的，即适用惩罚性赔偿是因为行为人具有严重的过错并应当受到惩罚 ，过错是惩罚性赔偿的最重要根据。就这点而言是惩罚性赔偿和补偿性赔偿最大的区别点，补偿性赔偿不具备制裁功能，其以损害填补为原则，尽管补偿性赔偿在一定程度上是对加害人的一种经济制裁，但是这种制裁的效果并不十分明显，而惩罚性赔偿却具有极强的制裁性，其通过强加给不法加害人更重的经济负担来制裁该不法行为。

但须注意，惩罚性赔偿又不同于行政制裁方式，因为它毕竟属民事责任而不是行政责任的范畴。惩罚性赔偿制度只是给予受害人一种得到补救的权力，而没有给予其处罚他人的权力。受害人是否应当获得赔偿以及获得多大范围的赔偿，都应由法院来最终作出决定。

3. 预防功能

一般认为：预防是对惩罚性赔偿合理性的解释。因为补偿性赔偿很难发挥预防的作用，预防包括两个方面，一是一般预防，二是特别预防，一般预防是指对社会大众所能起到的预防作用，而特别预防则仅仅只是针对加害人本身而言的，惩罚性赔偿通过对加害人施以大大高出受害人损失的赔偿而为社会大众树立一个“样板”并通过这种方式预防该类行为再次发生，因此惩罚性赔偿有时又被称为“示范性赔偿” .这就概括了惩罚性赔偿的两项重要功能：制裁和预防，就其两者来看，制裁性功能只是手段，而预防性功能才是真正的目的。

另一个方面，惩罚性赔偿通过判令加害人承担巨额的赔偿，而使受害人从中受到巨大利益，以消减受害人因为其被损害行为难以被证明或者即使证明了但数额不大而致使被害人因此无法获得赔偿或胜诉的考虑。

二、惩罚性赔偿和补偿性赔偿关系分析

关于惩罚性赔偿和补偿性赔偿之间的关系一直是学术界争论的焦点之一，于此有两种截然不同观点存在，一种认为惩罚性赔偿需以补偿性赔偿为基础，即惩罚性赔偿以补偿性赔偿为前提，受害人不能单独提出惩罚性赔偿的请求，而且只有在补偿性赔偿成立的条件下，惩罚性赔偿才能被适用，同时惩罚性赔偿的数额也和补偿性赔偿的数额相关，惩罚性赔偿的数额不能超出补偿性赔偿数额太多，并需以补偿性赔偿数额为基数来确定惩罚性赔偿的最终数额。而相反的观点则认为，惩罚性赔偿为一项独立的请求权，其不以补偿性赔偿为前提，同时惩罚性赔偿的数额与补偿性赔偿没有太大的联系，因为补偿性赔偿是基于受害人的损失而提起的一种赔偿制度，而惩罚性赔偿却是因为加害人行为的违法性而引起的另一种赔偿制度，两者并不存在必然的联系。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条对此做出相关规定，即买受人除可以“请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”由此可见，我国相关立法对此持第一种观点，即惩罚性赔偿必须以补偿性赔偿为基础，而不能单独提出惩罚性赔偿，受害人在提出惩罚性赔偿的请求时必须一并提出相关的补偿性赔偿请求，而法院在审理此类案件是首先应该考虑的是补偿性赔偿是否成立，如补偿性赔偿不能成立，即便是出卖人在售房过程中存在着不法行为，仍不能要求出卖人承担惩罚性赔偿责任，另外一方面，法院在作出惩罚性赔偿的决定时，对赔偿的数额亦要求以补偿性赔偿的数额为参考基数来确定，而不能以出买人行为危害性大小来确定

三、惩罚性赔偿数额的确定

前文已经述及，惩罚性赔偿数额的确定需以补偿性赔偿数额为基数，这是于惩罚性赔偿制度在司法实践中的重点，也是一个难点之一，因惩罚性赔偿系由加害人对国家的所应承担的责任，而非当事人之间的约定，因此惩罚性赔偿不能如同补偿性赔偿一般由当事人加以约定，而只能由

法律规定，而最高人民法院的司法解释中对惩罚性赔偿的数额作出了上限规定，即“不超过已购房款一倍”，以防止滥用自由裁量权，作出高额赔偿，但在司法实践中此赔偿数额仍难以确定，对此有两种观点，一认为应当按照所谓“比例原则”来确定惩罚性赔偿数额，即惩罚性赔偿的.数额应该和补偿性赔偿的数额保持某种合理的比例关系，而不得超出该补偿性赔偿的数额太多。而另一种观点则认为惩罚性赔偿本就因加害人的行为而作出，因而无须顾及受害人的实际损害或者加害人补偿赔偿责任的大小，该惩罚性赔偿数额的大小应以加害人行为的主观恶性及其过错程度来确定。

笔者认为在司法实践中，惩罚性赔偿数额的确定应考虑多种因素，而不能简单的通过所谓“比例原则”或单纯只考虑加害人行为的过错程度来加以解决，因为社会生活的无限复杂决定了无法通过简单的标准来衡量，而应该从上述两方面加以综合考量。首先要重视补偿性赔偿数额，这是惩罚性赔偿数额确定一个重要的参考标准，其次也要考虑到出卖人行为的主观恶性及其过错程度，如出卖人给买受人造成的损失并不大，但其欺诈行为较为恶劣，则可考虑由其承担造成买受人损失几倍的赔偿责任（在所购房款一倍内），或者如因出卖人行为给买受人造成了较大损失，但买受人的损失并不是 主要由于出卖人的过错所造成，则出卖人承当的惩罚性赔偿责任就应小于买受人所受损失。

但需特别注意的一点是，该惩罚性赔偿数额的确定应以补偿性赔偿的数额为参数，而不能完全不考虑该数量。

四、惩罚性赔偿的适用范围

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中对惩罚性赔偿的适用范围作出规定，根据该司法解释，适用惩罚

性赔偿的情形包括以下五种：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

（三）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

（四）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（五）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

司法解释虽然对惩罚性赔偿的适用范围作出了相应的规定，但有以下几点仍需说明

1.惩罚性赔偿的五种情形为法定情形，不允许当事人以约定变更或排除。

前文所述，惩罚性赔偿并非当事人之间所承担之责任，而系加害人因其加害行为向国家所应承担的责任，因此该种责任的种类和范围均不能由当事人加以约定，而只能由法律规定，而且此种规定系民法中的强行性规定，而不能因当事人之间的约定而以更改或排除。

2.此五种情形中加害人或出卖人须以故意为要件而排除出卖人因胁迫或过失所为行为。

惩罚性赔偿制度最初仅适用于因侵权行为人的恶意行为而对受害人造成严重损失，但不构成犯罪的情形，因此早期的惩罚性赔偿制度仅适用于侵权领域。随着时代的发展，该制度亦被引入到合同领域，但其在合同法领域仍只适用合同责任与侵权责任相竞合的部分，因此加害人的主观过错一直是惩罚性赔偿的一个重要构成要件，因为该制度本身就是针对加害人的恶性行为而产生的，一般只有那些主观状态恶劣，具有恶意以及不顾及他人人身，财产安全的行为才适用惩罚性赔偿。

而我国现行的合同法所建立的却是以严格责任一般原则，而过错责任为特殊原则的违约责任制度，在这种归责责任制度下，当事人违约并不以有过错为构成要件，因此也就可能出现当事人的行为违反了合同约定，应承担合同责任，但其行为却不具有可非难性，即不能施以惩罚性赔偿的情形。如司法解释第八条规定的两类情形，一屋二卖和房屋买卖后又抵押的行为，司法解释仅仅就这些行为作出说明，但对行为人的主观状态却没有作出规定。如行为人系出于过失或被胁迫而为，则适用惩罚性赔偿实有失公允，因此笔者认为商品房买卖纠纷中的惩罚性赔偿责任制度应具备以下几个构成要件：

（1）违约行为

即商品房买卖合同一方当事人违反合同或者不完全履行合同，这是惩罚性赔偿构成的客观要件，亦是其事实基础。

（2）故意

即一方当事人不适当履行合同是出于故意，由此排除过失行为，故意包括间接故意和直接故意，笔者认为司法解释所列行为多为直接故意行为，但不排除间接故意的可能，因此行为人的主观要件应是故意。

（3）损害事实

惩罚性赔偿责任成立须以损害事实为前提，如无损害事实，则无法产生补偿性赔偿，无补偿性赔偿，则惩罚性赔偿难以成立，因此损害事实亦是其构成要件之一，当然该损害事实数量的确认和精神损害赔偿是否计入此损害事实之中还有争论，（由此亦能影响惩罚性赔偿数额的确定）但并不妨碍损害事实作为其构成要件。

（4）因果关系

即一方当事人的违约行为和损害事实之间的因果关系。

商品房买卖合同纠纷诉讼(篇四)

合同编号：_________

出卖人：_________

住所：_________

邮编：_________

营业执照号码：_________

资格证书号码：_________

法定代表人：_________

联系电话：_________

委托代理人：_________

联系电话：_________

买受人：_________

国籍：_________

性别：_________

出生年月日：_________

住所(址)_________

邮编：_________

证件名称：_________

号码：_________

联系电话：_________

委托/法定代理人：_________

住所(址)_________

联系电话：_________

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：

第一条 项目建设依据

1、出卖人以【出让】【转让】【划拨】方式取得座落于_________地块的国有土地使用权。

2、该地块【国有土地使用证号】【城镇建设用地批准书号】为：_________，土地使用权面积为：_________，买受人购买的商品房(以下简称该商品房)所在土地用途为：_________，土地使用年限自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止。

3、出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房【地名核准名称】【暂定名】为：_________，建设工程规划许可证号为：_________，建筑工程施工许可证号为：_________，建设工程施工合同约定的开工日期为：_________，建设工程施工合同约定的竣工日期为：_________.

第二条 商品房情况

该商品房销售许可证号：_________.

商品房座落：_________区_________县_________路、道、街。

设计用途_________;建筑结构_________;建筑层数为_________层。

建筑面积_________平方米，其中：套内建筑面积_________平方米，公共部位分摊建筑面积_________平方米。

商品房平面图见附件一，商品房抵押、租赁等情况见附件二。

第三条 计价方式与价款

出卖人与买受人约定按下述第_________种方式计算该商品房价款：

1、按建筑面积计算，该商品房单位为(_________币)每平方米_________元，总金额(_________币)_________元。

2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为(_________币)每平方米_________元，总金额(_________币)_________元整。

3、按套(单元)计算，该商品房总价款为(_________币)_________元整。

4、_________.

第四条 付款方式及期限

买受人采取下列第_________种方式付款。

1、一次性付款，自签约日起_________日内付全部价款_________元。(小写：_________万元)

2、分期付款。

(1)第一次付款自签约日起_________日内付全部价款的_________%;_________币_________元。(小写：_________元)

(2)第二次付款自签约日起_________日内付全部价款的_________%;_________币_________元。(小写：_________元)

(3)其余部分在移交房屋前一天付清_________%;_________币_________元。(小写：_________元)

3、贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的_________%，其余价款可以向_________银行或住房公积金管理机构借款支付。

4、其他方式_________.

第五条 房产交付

1、房产实物状况、权利状况，符合有关规定和双方约定的，方可交付;不符合有关规定和双方约定的，不得交付。

2、出卖人须于_________前，将该房产及相关证明交付买受人。如遇不可抗力，双方约定处理方式：_________.

3、上述相关证明包括：_________.

第六条 产权转移登记及其他相关设施登记

1、协议订立后，买卖双方应在30日内，到房屋所有权登记机关办理房屋所有权转移登记手续。

2、按照有关规定，其他相关设施应办理登记的，应在规定期限内办理。

3、如因一方原因造成另一方未能及时办理房屋所有权转移登记、其他相关设施登记造成损失的，应依法承担违约责任。

第七条 出卖人逾期交付商品房的处理

除遇不可抗力外，出卖人如未按本合同约定日期交付商品房，逾期在_________日内的，买受人有权向出卖人追究已付款利息，利息自合同约定出卖人应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，买受人有权按照下述的第_________种约定，追究出卖人违约责任：

1、合同继续履行。出卖人应支付买受人已付款利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，出卖人还应每日按商品房价款的_________‰向买受人支付违约金。

2、解除合同。出卖人应退还买受人已付款、支付已付款利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至出卖人退还买受人已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，出卖人还应每日按商品房价款的_________‰向买受人支付违约金。买受人的实际损失超过出卖人支付的违约金时，出卖人还应承担赔偿责任。

3、_________.

第八条 买受人逾期付款的处理

买受人如未按本合同约定的日期付款，逾期在_________日内的，出卖人有权追究买受人逾期付款及其利息，利息自合同约定买受人应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，出卖人有权按照下述的第_________种约定，追究买受人违约责任：

1、合同继续履行。买受人应支付逾期付款及其利息，利息自合同约定买受人应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，买受人还应每日按商品房价款的_________‰向出卖人支付违约金。

2、解除合同。买受人应每日按商品房价款的_________‰向出卖人支付违约金。

3、_________.

第九条 面积确认及面积差异处理。

(一)根据当事人选择的计价方式，本条规定以_________(建筑面积/套内建筑面积)(本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处理。

(二)当事人选择按套计价的，不适用本条约定。

(三)合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。

(四)商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第_________种方式进行处理：

1、双方自行约定：_________.

2、双方同意按以下原则处理：

(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;

(2)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。

(五)买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按_________利率付给利息。

(六)买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

产权登记面积-合同约定面积

面积误差比=——×100%

合同约定面积

(七)因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。

第十条 出卖人关于房屋产权状况的承诺

出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。若出售的商品房设有他项权利的，出卖人应当在出售前征得他项权人的书面同意，并以书面形式公示和明确告知买受人。

第十一条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任

出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第_________种方式处理：

1、出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。

2、_________

3、_________

第十二条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺

本项目物业管理用房为_________㎡，位于_________幢_________单元_________房号_________，轴线范围_________.

出卖人承诺与该商品房直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：

1、于_________年_________月_________日前通水;

2、于_________年_________月_________日前通电;

3、于_________年_________月_________日前通气;

4、_________;

5、_________.

如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：

1、_________

2、_________

第十三条 风险责任的转移

该商品房的风险责任自交付之日起由出卖人转移给买受人。如买受人未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，出卖人应当发出书面催告书一次。买受人未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由买受人承担。

第十四条 保修责任

自买受人实际接收该商品房之日起，出卖人对该商品房的下列部位和设施承担建筑施工质量保修责任，保修期内的保修费用由出卖人承担：

1、墙面，保修_________月;

2、地面，保修_________月;

3、顶棚，保修_________月;

4、门窗，保修_________月;

5、上水，保修_________月;

6、下水，保修_________月;

7、暖气，保修_________月;

8、煤气，保修_________月;

9、电路，保修_________月;

10、_________，保修_________月。

保修期内，因不可抗力的因素，或其他非出卖人原因造成的损坏，出卖人无须承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担。

第十五条 质量争议的处理

买受人对该商品房提出有重大质量问题，买卖双方产生争议时，以_________出具的书面工程质量评定意见作出处理争议的依据。

第十六条 双方可以就下列事项约定

1、该商品房所在楼宇的屋面使用权。

2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权。

3、_________.

第十七条 房屋的用途

1、买受人的房屋仅作_________使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。

2、出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。

第十八条 物业管理

该商品房移交后，买受人承诺遵守小区(楼宇)管理委员会选聘的物业管理公司制定的物业管理规定;在小区(楼宇)管理委员会未选定物业管理机构之前，出卖人指定_________公司负责物业管理，买受人遵守负责物业管理的公司制定的物业管理规定。

第十九条 声明及保证

出卖人：

1、出卖人有权签署并有能力履行本合同。

2、出卖人签署和履行本合同所需的一切手续(_________)均已办妥并合法有效。

3、在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对出卖人履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。

4、出卖人为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是出卖人法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。

买受人：

1、买受人有权签署并有能力履行本合同。

2、买受人签署和履行本合同所需的一切手续(_________)均已办妥并合法有效。

3、在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对买受人履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。

4、买受人为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是买受人法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。

第二十条 保密

买卖双方保证对在讨论、签订、执行本协议过程中所获悉的属于对方的且无法自公开渠道获得的文件及资料(包括商业秘密、公司计划、运营活动、财务信息、技术信息、经营信息及其他商业秘密)予以保密。未经该资料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限为_________年。

第二十一条 通知

1、根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用_________(书信、传真、电报、当面送交等)方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。

2、各方通讯地址如下：_________.

3、一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起_________日内，以书面形式通知对方;否则，由未通知方承担由此而引起的相关责任。

第二十二条 合同的变更

本合同履行期间，发生特殊情况时，买卖任何一方需变更本合同的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内(书面通知发出_________天内)签订书面变更协议，该协议将成为合同不可分割的部分。未经双方签署书面文件，任何一方无权变更本合同，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。

第二十三条 合同的转让

除合同中另有规定外或经双方协商同意外，本合同所规定双方的任何权利和义务，任何一方在未经征得另一方书面同意之前，不得转让给第三者。任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效。

第二十四条 争议的处理

1、本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。

2、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解;协商或调解不成的，按下列第_________种方式解决：

(1)提交_________仲裁委员会仲裁;

(2)依法向人民法院起诉。

第二十五条 不可抗力

1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影响而未能履行其在本合同下的全部或部分义务，该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止。

2、声称受到不可抗力事件影响的一方应尽可能在最短的时间内通过书面形式将不可抗力事件的`发生通知另一方，并在该不可抗力事件发生后_________日内向另一方提供关于此种不可抗力事件及其持续时间的适当证据及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料。声称不可抗力事件导致其对本合同的履行在客观上成为不可能或不实际的一方，有责任尽一切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响。

3、不可抗力事件发生时，双方应立即通过友好协商决定如何执行本合同。不可抗力事件或其影响终止或消除后，双方须立即恢复履行各自在本合同项下的各项义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能力，则双方可协商解除合同或暂时延迟合同的履行，且遭遇不可抗力一方无须为此承担责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

4、本合同所称“不可抗力”是指受影响一方不能合理控制的，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后出现的，使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于自然灾害如水灾、火灾、旱灾、台风、地震，以及社会事件，政府行为或法律规定等。

第二十六条 合同的解释

本合同未尽事宜或条款内容不明确，合同双方当事人可以根据本合同的原则、合同的目的、交易习惯及关联条款的内容，按照通常理解对本合同作出合理解释。该解释具有约束力，除非解释与法律或本合同相抵触。

第二十七条 补充与附件

本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，买卖双方可以达成书面补充合同。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。

第二十八条 合同的效力

1、本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖单位公章或合同专用章之日起生效。

2、本协议一式_________份，出卖人、买受人各_________份，具有同等法律效力。

3、本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。

出卖人(盖章)_________ 买受人(盖章)_________

法定代表人(签字)_________ 法定代表人(签字)_________

委托代理人(签字)_________ 委托代理人(签字)_________

签订地点：_________ 签订地点：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

商品房买卖合同纠纷诉讼(篇五)

（20xx）佛中法民五终字第263号

上诉人（原审原告、反诉被告）佛山市三水千叶花园房地产有限公司（以下简称千叶花园公司），住所：佛山市三水区森林公园内。

法定代表人李朗辉，董事长。

委托代理人谭小武、邹道安，广东华法律师事务所三水分所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）唐廷勇，男，1965年1月2日出生，汉族，住所：佛山市三水区西南人民医院宿舍。

委托代理人张伟涛，广东引力律师事务所律师。

原审第三人关汝强，男，1966年3月12日出生，汉族，住所：佛山市三水区西南街道同福路5号北座601.

委托代理人刘文霞，广东务正律师事务所律师。

原审第三人佛山市三水区西南农村信用合作社（以下简称农村信社），住所：佛山市三水区西南街道健力宝北路6号。

法定代表人范惠端，该社主任。

委托代理人雷新竹，女，1976年2月13日出生，该社员工。

委托代理人倪正容，女，1980年10月27日出生，该社员工。

上诉人千叶花园公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服佛山市三水区人民法院（20xx）三法民壹初字第354号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现己审理终结。

原审判决认定：20xx年6月28日，原告千叶花园与第三人关汝强签订三房交按揭（J）0000046号《广东省商品房买卖合同》1份，约定：原告将自有的位于三水森林公司内千叶花园（原名乐宜居山庄）玉兰苑93号别墅一套出卖给关汝强，房价款859572元，首期款259572元，于20xx年7月30 日前给付，余款60万元办理银行按揭。20xx年7月18日双方拿合同到房地产交易所备案。20xx年8月17日，关汝强向农村信社递交《按揭借款申请书》，声称其向原告购买玉兰苑93号别墅一套，已交付首期款259572元，要求贷款60万元。20xx年8月28日，关汝强与农村信社签订《个人住房抵押贷款合同》1份，约定：关汝强以玉兰苑93号别墅一套为抵押物，向农村信社贷款60万元，期限xx年。关汝强当日取得60万元贷款后即将该款转到原告帐户内。20xx年8月29日，原告、关汝强及三水市创华空调制造有限公司（其前身是三水市华鸿空调制造有限公司、下称创华空调）签订《协议书》1份，言明：原告将玉兰苑93号别墅出售给关汝强，房价款859572元，关汝强先付定金2万元，60万元向农村信社办理住房贷款，余款239572元在原告欠创华空调的工程款中冲减；关汝强必须按贷款合同约定的还款计划和还款期限归还贷款本息，与原告无关。20xx年8月30日，原告以现金支票形式支付创华空调工程款60万元。20xx年5月，关汝强与被告唐廷勇口头达成协议，约定：关汝强向千叶花园购买的玉兰苑93号别墅，以原价九折即773614.80元转让给唐廷勇。为了方便唐廷勇领取房地产所有权证，原被告及第三人达成协议，将购房合同的一方当事人变更为唐廷勇，原被告并于20xx年5月15日签订三房交按揭（J）0005383号《广东省商品房买卖合同》1份，约定：唐廷勇向千叶花园购买玉兰苑93号别墅，总房价款为人民币859572元。首期款 359572元，于20xx年7月30日前给付，余款50万元办理银行按揭。出卖人应在20xx年5月30日前，将经综合验收合格及符合合同约定的商品房交付买受人使用。逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。出卖人逾期交房的，超过 30日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，等等。20xx年5月16日，千叶花园开出收据1张，内容为：“玉兰苑93号别墅唐廷勇交来房价款259572元。”20xx年 5月21日，唐廷勇与关汝强到房管部门办理了购买玉兰苑93号别墅的更名手续。20xx年5月22日，唐廷勇交给关汝强9万元。当日，唐廷勇即与农村信社签订《个人住房抵押贷款合同》1份，约定：唐廷勇以玉兰苑93号别墅一套为抵押物，向农村信社贷款50万元，期限xx年。唐廷勇当日取得50万元贷款后即用该款偿还关汝强欠农村信社的贷款。同日，唐廷勇到三水房地产交易中心重新办理了该别墅的按揭登记，而该别墅原来以关汝强名按揭登记则被注销。

原审判决认为：本案争议的关键焦点是玉兰苑93号别墅是原告卖给被告的还是关汝强转让给被告的？原告千叶花园与关汝强签订的《商品房买卖合同》，该合同经房管部门审查后登记备案，后由于合同主体的变更而被销毁，庭审中未能提供合同原件，但原告及关汝强双方均确认合同的条款与唐廷勇签订的合同是一致的，至于原告千叶花园与关汝强签订的《商品房买卖合同》的具体内容如何确定？首先，违约责任是格式条款，双方对该部分的内容无异议，可以确认。双方有争议的是首期给付259572元还是359572元？银行按揭款是50万元还是60万元？这二个问题可以通过以下证据材料确认。1、20xx年8月29日，原告、关汝强及创华空调签订《协议书》，原告、关汝强均确认关汝强应交首期款是259572元、银行按揭款是60万元。2、20xx年8月17日，关汝强向农村信社递交《按揭借款申请书》， 20xx年8月28日，关汝强与农村信社签订《个人住房抵押贷款合同》。亦佐证了关汝强应交首期款是259572元、银行按揭款是60万元。如上所述，关汝强通过用千叶花园欠创华空调的工程款，冲减其应交的首期款，加上银行按揭贷款60万元，已依约履行合同规定的付款义务。关汝强是玉兰苑93号别墅的准产权人。原告称与关汝强的购房合同在20xx年8月已解除，60万贷款已退回关汝强，原告之说缺乏依据。首先，原告无证据证明合同已解除。第二、原告所称的解除时间不合理，因为20xx年8月29日，原告、关汝强及创华空调还在签订《协议书》，明确由关汝强购买玉兰苑93号别墅，银行贷款由关汝强偿还。第三、原告支付给创华空调的60万，时间是在20xx年8月30日，是在签订协议书的第二天，距离关汝强转卖别墅有9个月的时间，难道原告有先见之明？预知关汝强要转卖别墅，预先退回贷款。非常不合理！况且原告经营房地产多年，应清楚知道，该60万元是按揭贷款，农村信社有优先受偿权。原告会冒险直接将60 万元贷款给回关汝强吗？不合常理。还有，原告退款的内容是退工程款，并非是退购房款。再有，关汝强是自然人，创华空调是有限责任公司，虽然关汝强是该公司的股东之一，但退款给创华空调不等于退款给关汝强。关汝强在准产权人的情况下转让该房产，没有违反法律规定。20xx年5月关汝强在征得原告及抵押权人的同意，将玉兰苑93号别墅转让给唐廷勇，合法。关汝强与唐廷勇到房管部门办理了更名手续，缴纳了相关费用，应视为关汝强已将玉兰苑93号别墅转让给唐廷勇。那么，根据《中华人民共和国民法典》第七十九条第一款：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人……。”第八十一条：“债权人转让权利的，受让人取得与债权人有关的从权利……。”的规定，原告对关汝强承担的义务，就转移到对唐廷勇承担义务。原告称关汝强将玉兰苑93号别墅转让给唐廷勇，未经其同意，无理。因为根据房管部门的管理规程，如果没有原告的同意，原告与关汝强签订的合同（备案）不会注销，亦不能将按揭登记的姓名由关汝强改为唐廷勇。至于原被告于20xx年5月15日签订三房交按揭（J）0005383号《广东省商品房买卖合同》，是被告在关汝强手中取得合同从权利后，与原告重新签订的合同，从内容上看，恰好可以反映出原告认可关汝强将合同的权利转让给唐廷勇。1、“首期款于20xx年7月30日前给付”，显然，这是原告将关汝强给付首期的时间等同于唐廷勇给付首期的时间。2、首期款、按揭贷款由原来的“259572元、60万元”变为“359572元、50万元”，这进一步说明了原告尊重关汝强与唐廷勇的交易过程，方便唐廷勇向银行贷款。故该合同是双方的真实意思表示，内容合法，应受法律保护。综上所述，既然关汝强依约全面履行了合同义务，没有违约，那么唐廷勇在此情况下对原告而言亦不会存在违约行为，原告请求解除合同及要求被告支付违约金，无事实依据，本院不予支持。相反，原告未有按合同约定履行义务，应负违约责任。被告唐廷勇反诉原告要求交付合同约定的房产千叶花园玉兰苑93号别墅、协助办理房屋产权证及支付违约金，合法合理，本院予以支持。但反诉原告请求的违约金计算有误，应予更正。违约金应为： 257.87元（日息、859572元×0.0003）×528天=136155.36元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民法典》第七十九条、第八十一条，第一百零七条的规定，判决：一、驳回原告佛山市三水千叶花园房地产有限公司对被告唐廷勇的诉讼请求。二、反诉被告佛山市三水千叶花园房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内将符合合同要求的位于三水区森林公园内的千叶花园玉兰苑93号别墅一幢交付反诉原告唐廷勇使用。逾期交付，按中国人民银行同期同类贷款利率加倍支付迟延履行期间的已付购房款利息。三、反诉被告佛山市三水千叶花园房地产有限公司于本判决生效之日起九十日内向房地产权属登记部门提供办理房屋过户登记手续所需的有关证明文件，协助反诉原告唐廷勇办理讼争房屋的权属证书。逾期不履行，按银行同期贷款利率支付迟延履行期间反诉原告已付购房款的50%的利息，至实际办妥房产证之日止。四、反诉被告佛山市三水千叶花园房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告违约金136155.36元（按本金859572元以每日万分之三从20xx年5月31日计至 20xx年11月11日）。逾期给付，按中国人民银行同期同类贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费20xx元，反诉受理费4238 元，合共6248元，由原告负担。

宣判后，上诉人千叶花园公司不服，向本院提起上诉称：1、上诉人与第三人关汝强的合同已经解除。上诉人于20xx年6月28日签订《商品房买卖合同》，约定上诉人将玉兰苑93号房产卖给关汝强。20xx年7月18日在三水区（市）房地产交易所办理了合同备案手续。后来关汝强不要该房屋，双方解除了合同，撤销了在房地产交易所的备案，当场销毁了《商品房买卖合同》。2、上诉人与被上诉人的合同合法有效，被上诉人付款违约。上诉人与被上诉人于20xx年5月 15日签订《商品房买卖合同》，约定上诉人将玉兰苑93号房产卖给被上诉人。合同约定总价款859572元，首期房价款359572元，于20xx年7月 30日前缴付，余款500000元在办理银行按揭后支付。20xx年5月16日，上诉人收到被上诉人首期付款中的259572元。20xx年5月22日在三水区（市）房地产交易所办理了合同备案手续。被上诉人尚欠购房款600000元至今未付，已经严重违反合同。3、第三人农村信社办理按揭出错。农村信社与关汝强于20xx年8月28日，以玉兰苑93号房买卖签订《个人住房抵押贷款合同》，约定贷款金额600000元，总期限xx年，即由20xx年8月 28日起至20xx年8月27日止，每月还4757.40元，分180期还清。农村信社将贷款发出。20xx年5月22日，农村信社与唐廷勇签订《个人住房抵押贷款合同》，约定贷款金额500000元，总期限xx年，即由20xx年5月22日起至20xx年5月21日止，每月还3964元，分180期还清。在合同签订后，贷款发出之前，农村信社发现按揭的房产，与关汝强用以按揭的是同一房产，且关汝强的贷款尚未还清，农村信社就采用非法手段，擅自将本应发放给唐廷勇的500000元，提前扣减关汝强的贷款。4、关汝强未取得玉兰苑93号的所有权。由于关汝强与上诉人签订的《商品房买卖合同》已经解除，在房产交易所登记备案已经撤销，合同文本已经销毁，原合同约定的房产也没有交付。即关汝强未取得玉兰苑93号的所有权。5、关汝强与被上诉人没有房产买卖关系，关汝强未取得玉兰苑93号的所有权。关汝强不可能成为玉兰苑93号房产的出卖方。综上所述，原审判决事实认定不清，判决错误。请求二审法院查清事实，撤销原审判决，判令解除上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，判令被上诉人承担违约责任和全部诉讼费用。

上诉人千叶花园公司在二审期间没有提交证据。

被上诉人唐廷勇答辩称：一、别墅是关汝强卖给唐廷勇的，千叶公司与唐廷勇所签的合同是为办证方便变更关汝强与千叶公司所签合同买方主体的结果。从本案各方确认的事实及相关证据可知，关汝强与千叶公司签合同后已经交完了全部的房款，并已经在房管部门备案登记，房产的所有权和处分权已经属于关汝强所有。 20xx年5月21日唐廷勇才出钱为关汝强交契税，20xx年5月22日信用社还保留着关汝强用于抵押备案的《商品房购销合同》，而唐廷勇的贷款发放和关汝强的贷款取消及合同的备案都是在20xx年5月22日。在信用社发放贷款将后才向房产管理部门提交用于抵押登记的《三水区房地产按揭登记（预售商品房按揭）审批书》千叶公司也盖章确认。完全可以证实该在20xx年5月22日之前关汝强并无与千叶公司解除过合同，千叶公司也无向关汝强退还一分购房款。在 20xx年5月22日之前该别墅只有关汝强才有权处分权。千叶公司与唐廷勇所签的合同是为办证方便其自己同意变更关汝强与其所签合同买方主体的结果，千叶公司有义务履行。二、千叶公司一审答辩其与关汝强所签合同在20xx年8月29日已解除并已销毁，理由是退款了。但其自己提供的支票反映的是，其公司向创华公司付的是工程款，而信用社保存的证据反映其与关汝强所签合同关汝强在20xx年5月22日才拿走，原来关汝强以该别墅办理的抵押贷款也在当天才取消。不存在合同在20xx年5月22日前取消并已销毁的事实。另外20xx年5月15日签合同，而首期房款却约定在20xx年7月30日前缴付，说明签合同时已收首期款（因关汝强已全额支付），现又说没付，无论从时间上还是事实上都矛盾。从现有的证据和已经调查的事实可知本案中违约的是千叶公司，千叶公司想以合同的表面现象去否定有完整的证据连予以证实的事实，完全失去了诚信和基本的商业道德，严重背离了法律。一审判决认定事实清楚理由充分应当维持，千叶公司的上诉应当驳回。

被上诉人唐廷勇在二审期间没有提交证据。

原审第三人关汝强辩称：上诉人认为其与第三人关汝强解除买卖合同不属实，上诉人也没有相关的证据证明。我方全部支付了93号别墅的购房款项，上诉人也全部收齐购房款。关汝强购买房屋后，于20xx年以九折的价钱转让给本案的被上诉人唐廷勇。上诉人清楚转让过程，并且与我方到相关部门办理手续。我方认为上诉人上诉没有事实根据和法律依据，请求法院予以驳回。

原审第三人关汝强在二审期间没有提交证据。

原审第三人农村信社辩称：一审法院对本案认定事实清楚，法律关系定性准确，适用证据恰当，责任确认合理，审判程序合法，因此，佛山市三水区人民法院作出的（20xx）三法民壹初字第354号民事判决合理合法，请求二审法院依法予以维持，以维护被上诉人唐廷勇的合法权益。第三人关汝强已经履行完毕合同编号为 “三房交按揭（J）0000046”《广东省商品房买卖合同》约定的付款义务。因此，第三人关汝强有权将该买卖合同中享有的债权依法予以转让给被上诉人，即可将玉兰苑93号别墅转卖给被上诉人，第三人关汝强在履行通知义务后，上诉人就应将玉兰苑93号别墅交付给被上诉人。上诉人严重违反了合同约定的义务，未按合同约定，在已经全部收取玉兰苑93号别墅的购房款859572元，并同意第三人关汝强将玉兰苑93号别墅转卖被上诉人后，未依约按时交付玉兰苑93 号别墅给被上诉人。显然，上诉人已经严重违约，其过错责任完全在上诉人一方，上诉人必须依法承担法律后果。综上所述，上诉人行为已构成严重违约，且从根本上侵害了被上诉人的合法权益，其责任完全在上诉人一方，上诉人依法依约应承担全部法律责任。上诉人的上诉请求无理，原审法院判决正确，请二审法庭予以维持。

原审第三人农村信社在二审期间没有提交证据。

经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。

本院认为：千叶花园公司以本案讼争房产先后与关汝强、唐廷勇订立了《商品房买卖合同》。在千叶花园公司与关汝强的买卖合同关系中，根据现有的房款收据以及银行贷款相关凭证，本院认定关汝强已足额支付对价予千叶花园公司。千叶花园公司上诉认为其已将关汝强支付的款项全部退还其本人，对于上述主张，千叶花园公司提供了以三水市创华空调制造有限公司为收款人的60万元支票予以证明。该支票并非以关汝强为收款人，而关汝强与三水市创华空调制造有限公司属于不同民事主体，因而，该支票不能证明关汝强已收到千叶花园公司的退款。本院对千叶花园公司已经退款给关汝强的主张不予采信。在关汝强与千叶花园公司的《商品房买卖合同》签订和部分履行后，关汝强将其权利转让予唐廷勇。唐廷勇与千叶花园公司就此订立了新的《商品房买卖合同》。在唐廷勇与千叶花园公司的买卖合同关系中，唐廷勇就同一标的物，基于关汝强此前的支付行为，已完全履行了对千叶花园公司的付款义务。千叶花园公司不能就同一标的物获得双重利益。千叶花园公司在实际取得讼争房产的价款后认为唐廷勇尚未履行付款义务，缺乏事实依据，本院不予采纳。原审判决驳回其诉请正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6248元，由上诉人佛山市三水千叶花园房地产有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 吴 逸

代理审判员 杨 崇 康

代理审判员 罗 凯 原

二○○五年四月二十五日

书 记 员 林 彦

商品房买卖合同纠纷诉讼(篇六)

（20xx）佛中法民一终字第1426号

上诉人（原审被告）顺德市海骏达房产有限公司，住所：佛山市顺德区容桂街道办事处青华路南1号。

法定代表人曾伟和，董事长。

委托代理人翁春辉，广东红棉律师事务所律师。

委托代理人黄胜，广东海迪森律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）刘红英，女，1967年7月16日出生，汉族，住所：佛山市顺德区容桂街道办事处幸福豪苑海幸阁501号。

委托代理人周端平、陈祯辉，广东仲马律师事务所律师。

上诉人顺德市海骏达房产有限公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（20xx）顺法民一初字1071号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于20xx年7月22日公开开庭审理。本案开庭时，上诉人的委托代理人黄胜、翁春辉，被上诉人的委托代理人周端平、陈祯辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审判决认定：被告是依法被核准，自1999年4月21日进行房产经营的有限责任公司。被告在原顺德市容桂区开发的幸福豪苑A座，于20xx年10月8日取得了广东省顺德市商品房预售许可证，有效期自2000年8月31日至20xx年8月31日；幸福豪苑B、C座，于20xx年9月19日取得了广东省顺德市商品房预售许可证， 有效期自20xx年6月1日至20xx年6月1日。原告与被告于2000年8月8日签订《商品房购销确认书》，向被告购买座落于原顺德市容桂区幸福豪苑A 座501号商品房一间，双方约定房屋总金额为215452元，并约定了付款时间，原告并于当日向被告支付定金20000元。之后，在2000年9月25日原、被告签订了《商品房购销合同》一份，对商品房的位置、面积、商品房的价格、付款时间及付款金额、商品房交付期限、违约责任等作出了明确规定。该合同的第五条对费用与费用调整的约定问题作了具体说明：该商品房预售价不含政府规定缴交的有关税费。乙方（原告）同意甲方（被告）依据有关规定暂代政府收取税费。该合同的第十四条反映甲方（被告）承诺与该商品房正常使用直接关联的路、生活用水、电、排水、路灯及规划所确定的绿化基础设施等公共配套建筑按约定日期投入正常运行。该《商品房购销合同》中对设施费没有约定。20xx年6月11日，被告收取了原告设施费人民币13800元，并开出收据。现被告已将原告购买的商品房交付原告使用。

原审判决认为：被告依法取得了商品房预售许可证，原告与被告签订的《商品房购销合同》是双方当事人在公平自愿、等价有偿的原则下签订的，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，是合法有效的合同。本案中，双方当事人争议的是被告向原告收取的13800元设施费是否合法的问题。被告认为该设施费用属于商品房的直接成本，只是分开列明收取而已。但被告在向原告预售商品房时，在《商品房购销合同》中已明确约定了商品房的预售价款，该价款已包含商品房成本，应当是被告唯一可以合法收取的价款，而被告以设施费的名义再向原告收取13800元，是在商品房价款之外的收费。《中华人民共和国价格法》第十三条第二款规定： 经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。该法第十四条第一款第（四）项规定：经营者不得利用虚假或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易。被告的行为明显违反了上述有关禁止性规定，是无效的民事行为，被告对无效行为应负全部责任。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（三）项、第（五）项、第六十一条第一款等对无效民事行为的有关规定，被告应返还原告13800元及支付款项占用期间的利息，利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算。被告认为其他购买人签署了《商住楼计价表》，本案原告也应持有该《商住楼计价表》，该设施费已明示原告，而且原告已实际支付相关费用，是原、被告双方意思自治的结果。被告的上述推定不成立，被告没有证据证明原告持有《商住楼计价表》，而且原告交纳设施费，并不等于被告有合法的依据收取该费用。故被告的抗辩理由不成立，不予支持。综上，判决如下：被告应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告刘红英返还13800元，并支付利息（计算方法为：从20xx年6月11日起至实际还清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。本案一审受理费590元，由被告负担。

宣判后，顺德市海骏达房产有限公司不服，向本院提出上诉称：一、原审判决根据《价格法》第十三条第二款，第十四条第一款第（四）项的规定，认定上诉人收取设施费的行为无效，没有事实依据。1、上诉人在售房过程中不存在标价外加价的行为。上诉人在《价目表》、《付款方式》等售房资料中，已清楚地对楼价和设施费的具体数额分别进行了标价。原审法院忽略公开标价当中除了楼价之外，还有设施费标价的事实，是导致其作出错误认定的主要原因。上述两种款项赫然出现在上诉人的售楼资料即要约当中，这不能说是标价外加价的行为。2、上诉人在售房过程中也不存在利用虚假的或使人误解的手段，诱骗购房者进行交易的行为。上诉人的售楼过程是十分公开和透明的，除了公开明示房屋的装修标准、售价、付款方式等事项外，在洽谈过程中又作了详细解释，还特别制作了《计价表》，具体说明购房者应支付的各类款项及具体数额。如果有虚假手段和诱骗行为，购房者完全可向物价部门举报和投诉，但上诉人至今没有收到物价部门反馈的任何信息，而且上诉人也派专人咨询了物价部门，均答复上诉人的标价材料（价目表）比较完善、清楚，没有不当之处。更为关键的是，《价格法》第十三条、第十四条均适用于经营者一方，约束的是经营者单独作出，且事先未告知对方的行为。但本案当中，上诉人对设施费的问题，已经事先通过各种资料公示，构成要约告知被上诉人。被上诉人若实际支付，则表明被上诉人通过行为的形式对此作了承诺，依合同法关于要约与承诺的法律规定，此时双方已实际成立了一个关于设施费的合同。换言之，上诉人收取设施费，被上诉人交设施费，均以该合同为基础。有约在先的合同是原因，收费和交费是履约的结果。交费和收费是双方合意的行为，二者构成一个整体，相互关联，不可分割，并非上诉人的单方行为。因此上述两条法律均不能适用于本案。二、设施费是房屋买卖双方自愿达成的并有别于《商品房购销合同》的特别约定，合法有效，双方均应严格遵守。1、原审判决认定《商品房购销合同》第四条约定的款项是上诉人唯一可以收取的价款没有依据，该条约定并不包含可以另行约定收取的设施费。上诉人依法取得了商品房预售许可证后即组织销售，制作了预售房屋的《参考资料》、《价目表》、《商品房认购指南》、《付款方式》等售楼资料，并将上述资料陈列在售楼部显眼的地方公开明示，供任何一个购房者在购房前查阅。其中《价目表》对房屋售价作了清楚的公示，又在A座的《付款方式》中说明 实收设施费13800元正，还特别加注说明：设施费包含水、电分摊、电话无线管网费、防盗、消防管网、安全网等，在B、C座的《付款方式》中也特别加注说明：以上折头只限在楼价内计算，不包杂费，杂费另收13800元正。可见，上诉人在售房要约中，楼价与设施费是两个相互并列和相互独立的不同项目，楼价和设施费显属两个不同的要约内容。被上诉人对楼价的承诺以和上诉人签订《商品房购销合同》的书面形式形成，而对设施费的承诺则是通过口头的形式、在《计价表》上签名确认、通过实际履行的形式作出，对两个要约均作了承诺，且已实际履行。由此可见，设施费是房屋买卖双方的特别约定，这个特别约定也构成一个合同，而且是独立于《商品房购销合同》，并与之相互并列的合同。该合同是双方的真实意思表示，自愿订立，且没有违反任何的法律法规。因此这个特别约定的合同无疑也是合法有效的，双方均应严格遵守和履行。2、《商品房购销合同》第四条约定的价款是否包含商品房成本与本案无关。原审判决认定该条约定的价款已包含商品房的成本，没有任何事实依据，而且这也与本案无关。即使该条约定的价款已包含了商品房的成本，也不排除双方还可以就其他费用进行约定，意思自治原则是民法的基石，越来越被重视，并被我国合同法采纳并严格贯彻。本案双方按照《价目表》的公开标价确定楼价，签订了《商品房购销合同》，又在该合同之外另行对设施费进行约定，显然是法律所允许的。原审判决主观推断《商品房购销合同》约定的价款包含了成本，并以此为理由认定上诉人只可唯一地收取该条约定的款项，排除双方的另行约定，显然于法无据。对其他费用的收取，关键不在于该费用是否已包含于商品房成本，而在于双方是否另有约定，也不管其约定是书面的、口头的、或是其他任何形式的。本案当中，上诉人在售房资料中标明楼价，也标明了设施费的具体数额。被上诉人除依书面合同的约定支付楼价外，还主动按上诉人书面要约的规定支付了设施费，两者均属依约履行的行为。三、原审判决适用《民法通则》第五十八条第（三）项、第（五）项、第六十一条第一款也明显不当。 1、原审判决适用法律认定上诉人收取设施费属无效的行为及如何承担责任逻辑紊乱。原审判决适用《价格法》，认定上诉人的行为明显违反了该法的禁止性规定，接着即直接认定上诉人的行为属无效的民事行为。但是根据一审所引用《价格法》的具体条款，却并没有直接认定无效的规定，要认定上诉人的行为无效，只能以此为事实原因，再引用其他法律作出认定，本案当中，若《价格法》所指的事实原因确实存在，则应根据《民法通则》第五十八条第（五）项或者《合同法》第五十二条第（五）项的规定，认定上诉人的行为无效。但原审判决在没有适用法律的情况下想当然地直接认定无效，然后再根据《民法通则》第五十八条第（三）项、第（五）项，第六十一条第一款的规定，确定上诉人如何承担民事行为无效的责任，这显属适用法律逻辑错乱。因为《民法通则》第五十八条第（三）项、第（五）项是认定民事行为无效的法律依据，而原审判决把该条同样作为如何承担责任的依据，显然适用法律不当。应当注意的是，上诉人的行为根本上就不是标价外加价 和利用虚假或者使人误解的手段，诱骗交易的行为。换言之，即认定无效的事实原因根本不存在，因此也就不存在适用什么法律认定无效的问题，2、上诉人收取设施费的行为效力若有争议，只能是相对有效（即可撤销或可变更）和绝对有效的争议。根据前述，上诉人的行为不属违反法律法规的禁止性行为。依据原审判决适用《民法通则》第五十八条第（三）项的规定，可肯定原审法院是认为上诉人的行为属于以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危而作出的。根据《民法通则》的规定，这种行为是无效的。但这一规定显然过于笼统，没有区分不同的情况，在立法上存在一定的缺陷。因为有些当事人在事后虽然知道自己所为的行为是受欺诈、胁迫等原因不得已而作出的，但考虑到并不会使自己损失，或损失很小，或甘愿受损，从而继续确认行为效力，这是典型自由处分个人权利的行为。法律对此没有必要干预。正是基于这种认识，国家在《民法通则》之后制订的《合同法》便对此种情况区别对待，只有当以欺诈、胁迫手段订立的合同损害国家利益的才规定无效；而对不是损害国家利益的，则由当事人决定是否请求撤销或变更。根据新法优于旧法，特别法优于普通法的法律适用原则，本案无疑应适用合同法。根据合同法的规定，上诉人即使在售楼过程中有欺诈、胁迫和乘人之危的情况存在，因其损害的不是国家利益，所以该设施费的合同也只能是可撤销或可变更的。设施费合同是以上诉人提出书面要约，被上诉人以口头而非书面承诺形成的合同，在这种情况下被上诉人完全可主张没有承诺此费用为由拒交，根本就没有必要在交付设施费后再要求返还。被上诉人履行了交付的义务，表明双方已就设施费的问题形成合意，成立了合同，并履行完毕。没有请求法院撤销也没有请求变更设施费的合同，即是表示该合同至今仍然生效，被上诉人没有理由要求返还。综上，请求二审撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人答辩称：上诉人收取的设施费应是楼价的组成部分，上诉人额外收费的行为不合法，其上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

上诉人与被上诉人在二审诉讼期间均未向本院提供新的证据。

经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。

本院认为：上诉人在向被上诉人预售商品房时，在《商品房购销合同》中已经明确约定了该商品房的预售价款，但上诉人又以另行签订《商品房购销确认书》、《商住楼计价表》的形式约定向被上诉人收取设施费13800元。上诉人收取该设施费的行为，是在商品房标价外的收费，依照《中华人民共和国价格法》第十三条第二款有关经营者不得在标价外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用的规定，该行为属违反法律禁止性规定，应确认为无效行为，上诉人应将收取的该 设施费款项退还给被上诉人。上诉人上诉认为其收取该设施费的行为，已公开标明，不属于标价外加价，其上诉理由不充分，不予支持。原审判决适用《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（三）项、第（五）项的规定不当，应予纠正。但原审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费590元，由上诉人顺德市海骏达房产有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 陈 秀 武

代理审判员 吴 健 南

代理审判员 谭 洪 生

二○○三年八月十五日

书 记 员 冼 富 元

商品房买卖合同纠纷诉讼(篇七)

范X

一、案情王X与某房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同，合同约定了买卖的价格和房屋的交付时间。此后，王X依约支付了约定的合同价款，房地产开发公司将商品房房交付王X使用，未办理产权登记手续。另王X又与李X签订了一份买卖合同，约定将从某房地产开发公司购得的商品房以每平方米高于原购入价500元卖给李X。但后因此房价格上涨，王X拒不办理产权登记手续且主张其与李X的买卖合同无效，李X因之诉至法院。

二、分歧本案审理中首要的一点是认定王X与李XX买卖合同的效力如何，对此有三种意见。

第一种意见认为合同无效，理由为：买卖合同违反了《____市房地产管理法》无产权房屋不得买卖的禁止性规定。

第二种意见认为合同效力待定，理由为：王XX取得产权而处分他人财产，是无权处分，无权处分的合同效力待定。

第三种意见认为合同有效，理由为：王X将其对房屋开发公司的债权转让给了自己，这一债权转让合同符合当事人的意思自治，并不违反法律强制性规定。

三、评析审理本案的

第一关键在于对认定李X与王X间房屋买卖合同的效力，结合上文的分歧意见，我们归纳出本案中有争议的法律问题为：王X与李X的买卖合同是否违反法律的强制性规定；王X将转让商品房的行为是无权处分还是有权处分；如果上述行为是无权处分，那这一行为的效力如何；如果上述行为是有权处分，那这一行为是否属于债权让与。现分析如下：

1、《____市房地产管理法》无产权房屋不得买卖是否是认定合同无效的强制性条款。《民法典》第52条第1款的第5项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此，违反法律和行政法规的强制性规定是认定合同无效的重要依据之一。王X认为根据《____市房地产管理法》第37条第1款的第6项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。其与李X所订立的合同违反了这一强制性的规定，故为无效。我们认为，这一规定不是《民法典》第52条所谓的强制性条款，

第

一、在法理上，凡法律条文冠以“不得”等字样不必然代表此条文为强制性条款，也可以是带有指引性质的条款；

第

二、《____市房地产管理法》是________年颁布的法律，此法的颁布带有浓厚的行政管理色彩，在立法技术上多用“不得”等字样来表达方便行政的寓意。同时在立法的内容上也没有充分考虑到当下的商品房交易状况，有滞后性；

第

三、从《民法典》鼓励交易的原则出发，对实践中如王X与李XX类似的买卖合同都认定为无效不利用物价值的有效且充分使用，所以在审判实践中，应尽量减小合同无效的范围；第

四、买卖合同标的物的特征表明，其标的物无须是现已存在的物或现属于出卖人的物，即使是非房屋所有权人也可能成为房屋的.出卖人。综上，以本案讼争买卖合同违反《____市房地产管理法》的强制性规定而无效的观点是错误的。

2、王X转让商品房的行为是否是无权处分。无权处分是指无处分权人处分他人财产并与相对人订立转让财产的合同。（王XX法159页）无权处分中的“处分”主要是指处分财产所有权或债权的行为。因此，判断王X的行为是否是无权处分就要看王X对商品房是否享有财产所有权或者是债权。本案中，因房地产开发公司履行合同，将商品房交付王X使用，王X因此获得了对商品房的直接占有，占有是所有权的重要权能之一，王X对商品房的实际占有使得王X对商品房有管领和支配的权力。但由于我国民法采取的是不动产变动登记主义，不动产所有权的转移以登记为标志，因此，王X取得的是一个欠缺登记要件的不充分的所有权。综上，我们认为，王X转让商品房给李X的行为是有权处分，不是无权处分，故而本案讼争的买卖合同不应当认定为效力待定。

3、王X的有权处分是否是债权转让。债权让与的概念指，在不改变合同关系内容的前提下，合同关系的一方当事人依法将其合同权利和义务全部或者部分地转让给

第三人的法律行为。本案中王X将商品房转让给李X时抬高了合同价格，改变了合同关系的内容。同时，房地产开发公司依约将商品房交付王X实际使用，王X不办理产权登记手续是因为其自己拒绝办理的原因所致，所以可以认为，房地产开发公司与王X间的债权债务关系已因履行而消灭，故认定王X与李XX合同为债权让与合同并进而认为买卖合同有效的观点也是错误的。总之，我们认为，本案适当的处理方式认定王X与李XX的合同是有效的，王X的转让行为是有权处分。王X违反合同约定，李X诉请王X继续履行合同应予以支持。

四、余论上文论证中的一个主要争议问题可能是在王X转让商品房的行为到底是有权处分还是无权处分上。如果认定为无权处分，根据通说的观点，因《民法典》51条规定的无权处分被认为是效力待定的，因此，王X与李XX的合同效力会被认定为效力待定的合同。此时买卖合同会因为王X恶意拒绝办理产权手续而使合同一直处于效力待定的状态，显然不符合民法诚实信用的基本原则，也不利于解决王X与李XX的纠纷。况且，对无权处分合同的效力问题，我国法学界本来就存有争议，同样有观点认为无权处分合同是有效的。（参见王X的观点）本案中认定王X的转让行为是有权处分，可能有人会认为这和我国民法传统中认为的不动产物权变动以登记为要件相矛盾，之所以有这样的矛盾实质上是因为我国法律上的登记制度不规范所致。司法实践基于公平和正义的理由应在个案中有所突破。举一个简单的例子，如果本案中王X将商品房借给他人居住，同样是一种处分行为，法律认定这种处分行为无效或是效力待定，毫无意义。其实，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第11条有关房屋的转移占有及风险转移的规定就表明了审判机关没有拘泥于传统的物权理论。对本案买卖合同的定性可以还有多种的思考角度，但认定本案讼争合同为有效合同却应当是殊途同归的选择，这是因为，我们都认为以诚实信用为原则，尽量减小合同无效的范围是当前审理商品房买卖合同纠纷案应当坚持的两个基本理念。

买卖合同:浅议商品房买卖合同纠纷的常见类型及法律适用

房地产业是商品经济和城市发展的产物。在许多发达国家，房地产业日益成为国民经济的支柱产业，成为基础性、先导性的产业。随着我国经济体制改革的深化进行，城市土地使用权有偿转让的实施和住宅商品化的发展，我国的房地产业正日益成为一个重要的经济部门。它的迅速发展反映了我国经济持续、稳定发展和改革深入、广泛的良好状态，并且在推动城镇建设，促进社会生产力发展，改善人们居住条件以及完善市场体制和机制等方面发挥着越来越重要的作用。目前，我国的房地产业正朝着规范化、商品化的方向发展。但我国房地产开发中仍然存在不少问题，比如房地产开发规模过大，造成土地利用上的浪费和资金的占用;片面追求高额回报，建设大量脱离市场承受能力和经济水平的高档房地产，而广大人民所迫切需要的普通住宅建设却不能满足需要;商品房销售面积与实际面积不符，质量低劣，广告虚假等，消费者对这些问题反映十分强烈，已成为一个社会问题。本文中，笔者将遴选一部分典型案例就法律适用问题进行分析探讨，以期在引起有关方面关注的同时，能够帮助消费者如何运用法律武器来维护自身的合法权益。在司法实践中，比较常见的商品房买卖合同纠纷主要有以下几个类型：逾期不能正常交付型。房地产开发企业逾期不能正常交付买受人商品房是商品房买卖合同纠纷中比较常见的类型，其中原因诸如资金短缺或审批手续欠缺等导致建设工期延长不一枚举。近年来，导致房地产开发企业不能按照合同约定正常交付的原因又有了新的表现，司法实践中发现，因开发建设行为不规范而引发的此类纠纷呈现的比较明显。如，1998年12月26日，被告力达开发公司取得了某地段拆迁异地安置楼项目，2000年1月5日，力达开发公司将其中的部分住宅工程交于该地段所属的村委会进行开发建设，而该村委会又将这部分工程交于刘某个人开发建设，均签订了协议书。在开发建设中，因欠缴电力增容费，三方协议由力达开发公司先行预售部分商品房筹集资金。该公司先后与原告宋某等10余人签订了《商品房买卖合同》，并以所得购房款交付了电力增容费。后三方因履行内部协议产生纠纷，刘某占据房屋拒不向原告等人交付。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十九条规定：“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业”。该条同时规定了设立房地产开发企业应当具备的五个条件。1999年10月12日江苏省高级人民法院《全省民事审判工作座谈会纪要》规定：“未取得营业执照、不具备房地产开发经营资格的当事人与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定为无效”。本案中的村委会及刘某显然无资格从事房地产开发经营，允许他们进行开发建设无疑会大大增加房地产市场的风险性，由此产生纠纷应在情理之中。法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行的责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告应按期交付房屋，被告与村委会、村委会与刘某之间的协议对原告无法律约束力，遂判决被告向原告交付房屋，因房屋在村委会及刘某控制之中，法院同时判令村委会与刘某作为第三人承担协助义务。可见，由于三被告未能依法进行开发建设，即使村委会与刘某投入资金实际进行了开发建设，也只能由项目人即被告力达开发公司对外承担责任。此外，因房地产开发企业与代理销售人产生矛盾，致使买受人不能如期取得商品房的情形也占不少比例。如，2001年6月9日，被告昌源开发公司与第三人祥和经纪公司签订了《商品房委托代理协议》，约定被告将其开发建设的住宅楼委托第三人全权代理销售，期限自签订合同之日起至售完为止。2003年1月8日，第三人在代理销售期限内与原告吴某签订了《商品房购销协议》，将住宅楼4-2-201室及4号地下室以230000元的价格出卖于原告，原告依约交付第三人购房款230000元。后被告昌源开发公司与祥和经纪公司因代理销售款回笼及费用结算问题发生纠纷，在住宅楼通知上房时，被告以《商品房购销协议》上无其印章为由对该协议不予认可，拒绝将房屋交付原告。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人”。法院认为：被告昌源开发公司与第三人祥和经纪公司签订的《商品房委托代理协议》合法有效，第三人在与原告吴某签订《商品房购销协议》时，原告对被告与第三人之间的代理关系是明知的，且仍在第三人的代理销售期限内，故该协议对原、被告均有约束力，被告应交付该商品房。本案正是基于《中华人民共和国合同法》有关代理行为的规定进行的判决。故意隐瞒相关资质型。我国现行法律法规对从事房地产开发经营行为已经作出了比较完善的规定，而在现实生活中，除了因房地产管理部门审核不严，出现房地产开发企业虽然取得了商品房预售许可证明，但并不实际具备商品房预售法定条件的情形外，还有相当一部分房地产开发企业置法律法规于不顾，明明未取得商品房预售许可证明，却哄篇买受人称已取得商品房预售许可证明;明明未取得合法的土地使用权，却大张旗鼓地进行工程建设;明明不具备签订商品房买卖合同的基本条件，却通过采取签订名目繁多的认购、定购协议的形式为买受人设立种种陷阱。如，2000年12月18日，华洋开发公司取得了某村旧村改造工程，在未取得商品房预售许可证的情况下与原告张某签订了《认购房屋协议书》，约定：乙方购买甲方开发建设的新区2-3号门面房2套，建筑面积98平方米;购房款450800元，乙方应在合同签订的5日内预付50%，余款在交房时付清;甲方于2002年8月底将验收合格的房屋交付使用;本协议与国家通用协议具有同等效力。同日，原告交付被告购房预付款100000元。2002年5月31日，被告华洋开发公司将该项目转让于德阳开发公司，并将原告张某等6人的《认购房屋协议书》及购房款收据复印件交付第三人，市计划委员会对该项目的转让予以批复同意，随后，德阳开发公司取得了《建筑用地规划许可证》，并向市国土局书面报告请求办理用地手续，但至诉讼时尚未取得。法院认为：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原、被告双方签订的《认购房屋协议书》已经具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告亦按照约定交付被告100000元购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，导致合同无效的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。原、被告双方在签订《认购房屋协议书》时，被告华洋开发公司尚未取得商品房预售许可证明，且不能证明原告对此是明知的，或已告知原告这一情形，其行为应认定为故意隐瞒，应承担相应的民事责任。第三人德阳开发公司虽然接收了该项目，但在原、被告双方的商品房买卖过程中没有过错，被告也未将收取的购房款交付第三人，故第三人不应承担民事责任，遂认定原告张某与被告华洋开发公司签订的《认购房屋协议书》无效，判决该公司返还原告张某已付购房款100000元、利息15000元，赔偿原告张某30000元。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定：“商品房预售应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并以经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”。本案中的华海开发公司在未取得商品房预售许可证的情况下与原告张某签订了《认购房屋协议书》，该合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条的规定，属无效合同。《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。该司法解释为诸如华洋开发公司这样的开发商带上了“紧箍咒”。权属证书缺失型。有的房地产开发企业不具备拆迁资质，必须委托具备拆迁资质的拆迁安置公司进行拆迁安置，房地产开发企业支付拆迁安置公司的报酬有时就是待建的商品房，拆迁安置公司对这部分商品房则以房地产开发企业的名义对外销售，签订合同，办理权属证书同样要借助房地产开发企业的名义进行，一旦两家产生利益冲突，买受人的权益难以得到保障。如，1997年11月13日，原告陈某与被告鑫龙开发公司签订了《商品房购销合同》，被告将西苑小区5-5-401室商品房出卖于原告。1997年11月27日，原告搬入居住。1997年12月22日，原告办理了《房屋所有权证》。但在随后的数年中，原告要求被告协助办理土地使用证迟迟没有结果。诉讼中，被告坦承，原告购买的该套房屋实际已作为拆迁安置费用分配给了拆迁安置公司，由于两公司之间的利益分配至今没能了结，所以开发公司拒绝为原告提供相应的手续。《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任;……商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。法院认为： 由于被告未能向原告提供办理土地使用证所需的材料，致使原告在合同订立之日起90日内未能取得土地使用证，被告应承担违约责任。遂判令被告限期提供材料，并承担违约金50086元。本案仅系开发公司与拆迁公司因利益分配问题引发的开发公司主观拖延办理的情况，在现实生活当中，还存在着因开发公司土地使用手续不合法，导致买受人根本无法办理的情况，购买人一定要提高警惕。“一房二卖”型。商品房买卖合同签订后，房地产开发企业应承担按期交付商品房的义务，为确保该义务的实现，当事人双方采用定金担保的方式来保证合同的履行是比较普遍的，但房地产开发企业受利益驱动，宁愿承担定金罚则也不交付商品房。如， 2001年7月31日，原告朱某与被告某建设投资总公司签订了《商品房买卖合同》，约定：原告以458161元的价格购买被告建设的1-0125、0225、0325号三层商品房，被告免费送0025号地下室，原告应于2001年7月31日前交付购房款258161元，于2001年8月8日前将办理贷款所需的全部资料交给被告，贷款到位后的五日内交清余款，被告应于2001年10月28日前将经验收合格的商品房交付原告。该合同第23条载明，本合同自双方签订之日起生效。当日，被告以盖章为由将合同文本收走。2001年3月12日，原告交付被告购房定金60000元。2001年8月1日，原告交付被告购房款258161元。后被告单方在合同文本上加盖了作废章，并于2001年9月18日与另一购房人孙某签订了《商品房买卖合同》，将1-0125、0225、0325号三层商品房出卖于孙某。2003年7月31日，被告向孙某发放了上房通知书，次日，孙某领取了房屋钥匙。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，可以解除合同”。法院认为：原告朱某与被告某城市建设投资总公司签订《商品房买卖合同》后，被告以盖章为由将合同文本收走，而非基于审查确定之需，并在原告按约交付首笔购房款后开具了收据，其行为表明，被告对《商品房买卖合同》的内容已作认可，且进入履行阶段，该合同已生效。但被告与孙某签订的《商品房买卖合同》亦系双方的真实意思表示，该合同同样具备法律效力。被告在合同文本上加盖作废章的行为因系单方解除合同的行为，因未通知原告，故对原告不发生法律效力。由于两合同涉及的标的为同一房屋，而被告已将房屋交付孙某，该违约行为致使原告朱某与被告之间的合同目的不能实现，原告有权主张解除合同。《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出售给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向另一方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者回收。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。法院据此判决被告某城市建设投资总公司返还原告购房款258161元及利息，双倍返还定金120000元，赔偿100000元。广告宣传失实型。在商品房买卖过程中，人们因相信广告而上当受骗的事经常发生，各种传媒也不断披露或名不副实，或夸大其词，甚至是瞞天过海的广告事件内幕，房地产开发企业也因此受到一定的惩处，但其受到惩处的损失与因虚假广告而产生的收获相比微乎其微，房地产开发企业感觉不到痛痒，仍我行我素。如， 2001年10月，同心开发公司在工程建设过程中发布了预售宣传广告，称“阳光花园一楼全部带院”。2002年4月23日，原告朱某与同心开发公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告以270000元的价格购买被告开发建设的阳光花园B1号楼101室商品房。后原告发现该房屋未建小院，双方发生纠纷。该案在审理过程中，经法院勘验查明：阳光花园B1号楼101室南外墙向南约一米处为一东西向砖墙，高约1.5米，砖墙外系他人民房，无法建设院落。而该室东外墙外有约70平方米空地。法院认为：被告同心开发公司制作的预售宣传广告称“阳光花园一楼全部带院”，该内容具体明确，应视为合同内容，被告同心开发公司应予履行。结合该房屋周围的实际状况，可将该房屋东外墙外的空地拉建为小院由原告使用，以此作为被告同心开发公司履行合同的补救措施。遂判决被告同心开发公司沿阳光花园B1号楼101室东外墙自西向东、沿东西砖墙自南向北拉建27平方米的院落，由原告朱某使用。《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。本案中，被告称“阳光花园一楼全部带院” 系对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，该说明和允诺具体确定，应当视为合同内容。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施等违约责任”。由于该房屋的后方已客观不能建设院落，法院遂根据勘验的实际情况判令被告采取了补救措施，既解决了原告的需求，又延伸了法律的救济触角。房屋质量低劣型。质量是一切商品或者服务的灵魂，尤其在商品房买卖关系中体现的更加明显。众所周知，由于商品房价值较高，是人们生活中不可或缺的必需品，买受人往往倾其所有甚至举债购买，因此，购买商品房的意义以百年大计来论绝不为过。但是，少数房地产开发企业全然不顾买受人的利益，将开发成本降至不能保证质量的地步，铤而走险，野蛮施工，以次充好，坑害老百姓的利益。如，2004年2月9日、2005年1月14日，原告徐某以280572.9元的价格购买被告辉煌房屋开发公司建设的滨江花园8-1-601室房屋，2005年1月14日，辉煌房屋开发公司向徐某发放了上房通知单，但因该房屋存在接线盒线头裸露、墙面开裂、东卧室东外墙砌体及卫生间内间西北角顶板渗漏、分户门无猫眼、门铃、把手及冷热水管路未接通等问题，原告拒绝上房，要求维修，双方产生纠纷。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”。《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第十三条规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。法院认为： 被告辉煌房屋开发公司建设的滨江花园8-1-601室房屋确实存在质量问题，原告的诉讼请求具有事实和法律依据，遂判令被告予以维修，并赔偿损失2000元。

商品房买卖合同

商品房买卖合同

（合同编号：）

合同双方当事人：

出卖人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

注册地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

营业执照注册号：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

企业资质证书号：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

联系电话：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

邮政编码：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

委托代理人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

邮政编码：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

联系电话：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

委托代理机构：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

注册地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

营业执照注册号：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

联系电话：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

邮政编码：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

买受人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

【本人】【法定代表人】姓名：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿国籍＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

【身份证】【护照】【营业执照注册号】【 】＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

邮政编码：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿联系电话：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

【委托代理人】【】姓名：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿国籍：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

邮政编码：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿电话：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：

第一条 项目建设依据

出卖人以＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿方式取得位于＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿、编号为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

该地块土地面积为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，规划用途为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，土地使用年限自＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿日至＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿＿日。

出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。建设工程规划许可证号为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，施工许可证号为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第二条 商品房销售依据

买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，商品房预售许可证号为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第三条 买受人所购商品房的基本情况

买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：

第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿【幢】【座】＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿【单元】【层】＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿号房。

该商品房的用途为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，属＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿结构，层高为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，建筑层数地上＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿层，地下＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿层。

该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。

该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米，其中，套内建筑面积＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第四条 计价方式与价款

出卖人与买受人约定按下述第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿种方式计算该商品房价款：

1.按建筑面积计算，该商品房单价为（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿币）每平方米＿＿＿＿＿＿元，总金额（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿币）＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿万＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿元整。

2.按套内建筑面积计算，该商品房单价为（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿币）每平方米＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元，

总金额（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿币）＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿万＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿元整。

3.按套（单元）计算，该商品房总价款为（＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿币）＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿万＿＿＿＿＿千＿＿＿＿＿百＿＿＿＿拾＿＿＿＿＿＿元整。

4.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第五条 面积确认及面积差异处理

根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。

当事人选择按套计价的，不适用本条约定。

合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。

商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿种方式进行处理：

1.双方自行约定：

（1）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（3）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（4）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

2.双方同意按以下原则处理：

（1）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；

（2）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。

买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿利率付给利息。

买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

产权登记面积－合同约定面积

面积误差比＝─────────────100％

合同约定面积

因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。

第六条 付款方式及期限

买受人按下列第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿种方式按期付款：

1.一次性付款＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

2.分期付款＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

3.其他方式＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第七条 买受人逾期付款的违约责任

买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿种方式处理：

1.按逾期时间，分别处理（不作累加）

（1）逾期在＿＿＿＿＿日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之＿＿＿＿＿的违约金，合同继续履行；

（2）逾期超过＿＿＿＿＿日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的＿＿＿＿＿％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之＿＿＿＿＿（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。

本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。

2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第八条 交付期限

出卖人应当在＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第＿＿＿＿＿种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：

1.该商品房经验收合格。

2.该商品房经综合验收合格。

3.该商品房经分期综合验收合格。

4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。

5.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：

1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起＿＿＿＿＿日内告知买受人的；

2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第九条 出卖人逾期交房的违约责任

除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第＿＿＿＿＿＿种方式处理：

1.按逾期时间，分别处理（不作累加）

（1）逾期不超过＿＿＿＿＿日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之＿＿＿＿＿的违约金，合同继续履行；

（2）逾期超过＿＿＿＿＿日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起＿＿＿＿天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的＿＿＿＿＿％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之＿＿＿＿＿＿（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。

2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十条 规划、设计变更的约定

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：

（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；

（2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（3）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（4）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（5）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（6）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（7）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。

买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起＿＿＿＿＿天内将买受人已付款退还给买受人，并按＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十一条 交接

商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。

由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十二条 出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十三条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任

出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第＿＿＿＿＿＿种方式处理：

1.出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。

2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十四条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺

出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：

1.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

4.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

5.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：

1.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十五条 关于产权登记的约定

出卖人应当在商品房交付使用后＿＿＿＿＿＿日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第＿＿＿＿＿＿项处理：

1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起＿＿＿＿＿＿日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的＿＿＿＿＿＿％赔偿买受人损失。

2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的＿＿＿＿＿＿％向买受人支付违约金。

3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十六条保修责任

买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。

买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。

在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十七条 双方可以就下列事项约定：

1.该商品房所在楼宇的屋面使用权＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

2.该商品房所在楼宇的外墙面使用权＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

3.该商品房所在楼宇的命名权＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

4.该商品房所在小区的命名权＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

5.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

6.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十八条 买受人的房屋仅作＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。

出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十九条 本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第＿＿＿＿＿＿种方式解决：1.提交＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿仲裁委员会仲裁。

2.依法向人民法院起诉。

第二十条 本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）

第二十一条 合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

第二十二条 本合同连同附件共＿＿＿＿＿＿页，一式＿＿＿＿＿＿份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：

出卖人＿＿＿＿＿＿份，买受人＿＿＿＿＿＿份，＿＿＿＿＿＿份，＿＿＿＿＿＿份。

第二十三条 本合同自双方签订之日起生效。

第二十四条 商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿申请登记备案。

出卖人（签章）买受人（签章）

【法定代表人】：【法定代表人】：

【委托代理人】：【委托代理人】：

（签章）（签章）

＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿＿日

＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿＿ 月＿＿＿＿＿＿日

签于 签于

（商品房买卖合同内容由建设部提供）

附件一：房屋平面图

附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明

附件三：装饰、设备标准

1.外墙：

2.内墙：

3.顶棚：

4.地面：

5.门窗：

6.厨房：

7.卫生间：

8.阳台：

9.电梯：

10.其他：

附件四：合同补充协议

买卖合同纠纷

上诉人四川荣星物流有限公司(以下简称荣星公司)因与被上诉人昆明中宇集装箱运输有限公司(以下简称中宇公司)买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市中级人民法院(XX)昆民四初字第56号民事判决，向本院提起上诉。本院于XX年1月23日受理后，依法组成合议庭，于XX年3月5日在本院公开开庭审理了本案。上诉人荣星公司的法定代表人贾志明及其委托代理人岳威、吴念胜，被上诉人中宇公司的委托代理人许文勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理确认的事实是：XX年4月30日，中宇公司与荣星公司签订《车辆购置转让合同》(以下简称《转让合同》)，其中第一条约定：甲方(即中宇公司)将属本公司产权的十辆沃尔沃380型牵引半挂车作价每辆585000元，共计585万元转让给乙方(即荣星公司)。并由乙方继续在甲方进行卷烟运输经营。荣星公司共计支付款项236万元，中宇公司已将全部车辆交与荣星公司。XX年12月23日，云南中烟物资配套公司(以下简称中烟物资公司)受中宇公司委托，与云南玉溪宏程运输有限公司(以下简称宏程公司)、荣星公司形成《会议纪要》，其中第一条约定中烟物资公司决定从XX年起停止卷烟省外公路运输经营业务，荣星公司挂靠中宇公司的十辆沃尔沃拖车全部转户到宏程公司，由宏程公司管理;第二条约定由中烟物资公司与玉溪红塔集团协商，将中烟物资公司原有的红塔集团5%卷烟公路运输业务转给宏程公司承运;第三条约定荣星公司欠中宇公司345万元由宏程公司代偿315万元，还款分两次，会议纪要签字还200万元，其余115万元在XX年6月30日以前偿还。余款39万元由荣星公司在XX年3月份以前归还。第四条约定宏程公司与荣星公司的挂靠、管理关系，由宏程公司和荣星公司自行协商后签订协议。第六条约定荣星公司所有车辆解除与中宇公司、昆明瀚宇烟草储运有限公司(以下简称瀚宇公司)的车辆户头挂靠及业务挂靠关系，由荣星公司办理车辆转户手续。荣星公司与中宇公司和瀚宇公司之间的所有挂靠协议自XX年2月1日起终止。XX年12月30日，宏程公司向中宇公司支付200万元;XX年3月6日，中宇公司出具收款发票，认可收到宏程公司的200万元是其代荣星公司支付的货款。XX年12月23日，宏程公司与荣星公司签订《汽车加盟挂靠合同》(以下简称《挂靠合同》)。XX年3月25日，为解决中宇公司、宏程公司和荣星公司的纠纷，各方当事人进行了协商，但没有达成一致意见。荣星公司购买了车辆以后对集装箱箱子进行加装，支付435000元。此外,本案诉争的十辆沃尔沃车购于XX年4月，新车价格为152500元(车头以及半挂车)一台。荣星公司原名称为四川绵阳荣星汽车服务有限公司。

中宇公司后以荣星公司拒不支付尚欠货款并拒绝履行《会议纪要》中约定的车辆转户义务已构成违约为由诉请判令：1、解除中宇公司与荣星公司于XX年4月30日签订的《转让合同》;解除XX年12月23日《会议纪要》中所有涉及中宇公司与荣星公司的十辆沃尔沃所约定的条款。2、荣星公司返还中宇公司十辆沃尔沃牵引半挂车。3、荣星公司赔偿中宇公司车辆折旧费1755000元。4、本案诉讼费、律师代理费(尚未明确具体数额)由星宇公司承担。

荣星公司则以中宇公司违约为由反诉请求：1、中宇公司退还多收购车款79万元;2、中宇公司支付为十辆劳尔牌半挂车制作的集装箱箱子款43.5万元;3、中宇公司支付为十辆劳尔牌半挂车制作的低平板板子款63.5万元;4、中宇公司支付为十辆劳尔牌半挂车制作更换的轮胎款13.76万元;5、中宇公司支付为十辆劳尔牌半挂车车辆购置税54270元;6、中宇公司因其违约赔偿损失包括车辆养路费、运管费653760元，车辆保险费17.9万元;7、中宇公司承担本案本诉及反诉的所有诉讼费用和律师费用(数额尚未确定);8、中宇公司承担已收取的购车款的利息446280元。

原审法院审理认为，一、关于解除《转让合同》以及《会议纪要》部分条款的问题。依据《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第九十三条第一款之规定当事人协商一致，可以解除合同，现双方当事人均表示同意解除合同，故对中宇公司解除《转让合同》以及《会议纪要》中第一、三、五、六条的约定的主张予以支持。二、1、依据《合同法》第九十七条之规定，中宇公司主张荣星公司返还十辆沃尔沃牵引半挂车，荣星公司对此亦予同意，故对该主张予以支持。在返还车辆的同时中宇公司亦应将已经所取得的236万元的货款向荣星公司返还。至于宏程公司代荣星公司支付的200万元，由于荣星公司对该代为履行的行为不予认可，故此200万元在本案中不作处理，由荣星公司与宏程公司确认了该200万元的性质后，可另向中宇公司主张。2、由于合同解除，对于已经交付的车辆，因双方均同意按照585万元的价值进行折旧，其折旧年限应当以荣星公司占用车辆的实际时间来计算。从XX年4月25日中宇公司将车辆移交给荣星公司，至原审法院判决荣星公司返还车辆，时间约为3年，故荣星公司应当按3年的折旧率向中宇公司折价赔偿10辆车折旧款175.5万元。3、由于荣星公司已将其中的九辆车处置，无法返还原物，但荣星公司所提交的证据只有其公司自己开具的《收据》，这些证据上也反映不出购买方，并不能证明荣星公司处置车辆获款36.5万，因此荣星公司主张返还中宇公司因处置车辆而获得的36.5万无事实依据。由于本案中荣星公司明确表示车辆已经处置，已无法返还原物，故应当折价赔偿。在折价赔偿的款项中应当扣减荣星公司支付中宇公司使用3年的费用175.5万元，故荣星公司还应当返还中宇公司九辆车(包括平板车以及半挂车)的价款为368.55万元，以及尚余的一辆车(包括平板车以及半挂车，若尚余的一辆车亦返还不能，则按40.95万元折价赔偿)。三、关于《转让合同》的性质的问题。原审法院认为，该合同是一个买卖合同，双方对转让十辆沃尔沃牵引半挂车的相关事项达成一致。从双方的约定来看，买卖关系和负责运输二者是并列关系不是互为前提，也就是说该买卖关系并不是附生效条件的转让。虽然该合同中有并由乙方继续在甲方进行卷烟运输经营的表述，但从该表述上仅能反映双方有进行运输业务的意向，但双方并未就运输合同的具体条款达成一致。现中宇公司就买卖关系提起主张，荣星公司以运输关系提出抗辩，该抗辩理由不成立。四、关于《会议纪要》的性质问题。原审法院认为，该《会议纪要》同样是涉及两个并列的法律关系及买卖合同关系和运输合同关系，运输合同不是买卖合同生效的条件。就买卖合同部分，该《会议纪要》对原买卖合同中付款义务部分进行了修改，即由宏程公司为荣星公司支付335万元。就运输合同部分，该《会议纪要》明确了终止荣星公司与中宇公司的运输合同关系，荣星公司与宏程公司建立挂靠、管理关系，但要以双方签订协议为准。故荣星公司不能以未与宏程公司建立运输合同关系为由，拒绝向中宇公司履行支付货款的义务。五、由于原审法院确定双方建立的是买卖合同关系，双方同意解除合同，因此中宇公司收取的荣星公司的全部货款236万元应当自合同解除之日起返还，故已经不存在荣星公司反诉请求的中宇公司返还多收货款79万元的事实。六、关于荣星公司所主张的因改装车辆而产生的损失107万元。因本案已经确定本案属于买卖合同纠纷而非运输合同纠纷，导致合同解除的原因是由于荣星公司不能按约定支付购车款，过错在荣星公司自身。虽然本案确定荣星公司为改装箱子支付43.5万元，但该支出与中宇公司无关，故这部分损失应当由其自行承担。而荣星公司针对改装低平板板子款63.5万元所提交的证据发票所载明的对象均为瀚宇公司，同时荣星公司与瀚宇公司还存在单独的业务往来，而瀚宇公司与中宇公司是两个独立的法人，因此这些证据不能证实是针对本案争议的十辆沃尔沃车而进行的改装。荣星公司该项反诉请求无事实及法律依据，不予支持。七、关于荣星公司主张更换轮胎的费用137600元。因荣星公司不能证明过错在中宇公司，相反是由于荣星公司不能按约定支付货款导致中宇公司要求解除合同，荣星公司主张中宇公司承担这部分损失无事实依据，且其提交的证据亦不能证明该事实。荣星公司该项反诉请求无事实及法律依据，不予支持。八、关于荣星公司主张的车辆购置税、养路费、运管费、保险费共计887030元。该费用的发生是荣星公司购买车辆之后的行为，与买卖合同无因果关系。荣星公司所提交的证据亦不能证明该事实。荣星公司该项反诉请求无事实及法律依据，不予支持。九、关于荣星公司所主张的中宇公司偿还已收购车款的利息446280元的请求，由于解除合同的过错在荣星公司，其向中宇公司主张损失无事实依据，故对荣星公司的该项诉讼请求不予支持。十、关于双方都主张的律师费，由于双方在本诉、反诉部分都提出要求对方承担律师代理费的诉讼请求，但双方都未明确所主张的数额，因该本诉以及反诉请求不明确，故对双方分别提出的该项诉讼请求均不予支持。据此判决：一、解除中宇公司与荣星公司XX年4月30日签订的《转让合同》;二、解除中宇公司与荣星公司XX年12月21日签订的《会议纪要》中第一条、第三条、第六条的约定;三、由中宇公司于本判决生效之日起十日内返还荣星公司购车货款236万元;四、由荣星公司于本判决生效之日起十日内支付中宇公司十辆沃尔沃380型牵引半挂车折旧费175.5万元;五、由荣星公司于本判决生效之日起十日内返还中宇公司九辆沃尔沃380型牵引半挂车的折价款共计368.55万元，以及尚余的一辆沃尔沃380型牵引半挂车(若尚余的一辆沃尔沃380型牵引半挂车亦不能返还，则按40.95万元折价赔偿);六、驳回中宇公司的其他本诉诉讼请求;七、驳回荣星的其他反诉诉讼请求。本诉部分案件受理费18785元，由荣星公司承担;反诉部分案件受理费33447元，由荣星公司承担。

原审判决宣判后，荣星公司不服，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原判第五项、第七项;2、荣星公司向中宇公司实物交付十辆沃尔沃380型牵引半挂车(包括车头和半挂车);3、中宇公司向荣星公司支付为改良十辆沃尔沃牵引半挂车而支付的费用共计851870元。其组成为：荣星公司新购买十辆劳尔牌半挂车低平板板子款63.5万元及为其制作的集装箱箱子款43.5万元、购买轮胎款13.76万元、支出的车辆购置税54270元，四项共计121870元;扣减原十辆沃尔沃挂车出卖价值41万元(其中九辆出卖价值36.5万元，未出卖的一辆按已出卖的最高价格4.5万元/辆计算)。4、中宇公司向荣星公司支付其已经收取的购车款236万元的利息446280元;5、中宇公司向荣星公司支付律师代理费10万元;5、中宇公司承担本案一、二审诉讼费用。其主要理由是：一、原判认定事实错误。第一、原判对诉争的十辆沃尔沃车现状认定错误，现在十辆车的车头及一辆半挂车还在，被处理的也只是原来的九个半挂车，且为了满足经营需要上诉人对原车辆进行了重新配置，荣星公司完全可以返还十辆沃尔沃车实物。第二、十辆劳尔牌半挂车是上诉人为方便经营而与沃尔沃牵引车配套的设备，其已与原沃尔沃牵引车组合为一体，原判以新车与移交清单内容不符为由而排除十辆劳尔牌半挂车(包括低平板子、轮胎)与本案的关联性是错误的。第三、原判认定《代征车辆购置税缴税收据》所记载的车辆购置税与本案所涉车辆无关联性是错误的。二、原判既认定双方当事人是协商一致解除合同，但在适用合同解除后的处理原则时却是按照一方当事人的过错而解除合同的原则来判决，原判适用法律错误。三、即使本案要考虑过错责任，那么过错也应该在中宇公司。原判在认定过错时，完全割裂了荣星公司与中宇公司之间、荣星公司与宏程公司之间合同的内在联系，将它们认为是完全独立的两个合同并不符合客观事实。事实上，荣星公司挂靠宏程公司从事卷烟运输，就是以中宇公司拥有的5%的红塔集团的卷烟公路运输货源为自己运输作货源保证。《会议纪要》、《挂靠合同》签订后，宏程公司不履行合同义务，其责任应由中宇公司承担。本案首先违约应是中宇公司。综上，请求二审法院查明事实予以改判。

被上诉人中宇公司口头答辩称，第一、原判认定事实正确。沃尔沃车移交给对方后，对方如何处理中宇公司并不清楚。第二、对方所称将半挂车改良成更好更大的，中宇公司认为其不是改良而是新购，其要求中宇公司向其支付差价的理由不能成立。第三、对方所主张的车辆购置税与中宇公司并无关系。第四、原判适用法律正确。本案双方认同解除与双方协商解除不是一回事，对方的观点不能成立。第五、违约问题很清楚。中宇公司已将车辆移交给对方，而荣星公司至今尚欠款项这是事实，谁违约这很清楚。第六、对方通过诉讼的方式使返还车辆的期限又延长，对方又多使用了一年，中宇公司请求法庭考虑按四年来折旧并增加折旧费。综上，原判正确，请求维持。

二审庭审中，上诉人荣星公司除认为原判遗漏了对十辆沃尔沃牵引车现状及十辆新装劳尔牌半挂车的费用的认定外，对原判认定的事实无异议。被上诉人中宇公司对原判认定的事实无异议。另外，双方当事人当庭认可，本案所涉十辆沃尔沃车(车头及半挂车)新车价格其中八辆为70.6万元，二辆为70.47万元。对原判认定的双方当事人无异议的事实及二审中双方新认可的事实，本院依法予以确认。

二审中，上诉人荣星公司向法庭提交了以下新证据：

第一组、沃尔沃车辆及人员一览表及每辆沃尔沃牵引车、劳尔牌半挂车行使证;该车驾驶员驾驶证;与车辆、驾驶员配套的烟草汽车运输专用证一组，欲证实：①中宇公司转让给荣星公司的十辆沃尔沃牵引半挂车的现状;②现在已由原沃尔沃牵引车和劳尔牌半挂车组合在一起从事烟草公路运输。

第二组、车辆购置税完税证明一组，该组证据与其一审已提供的《代征车辆购置税缴税收据》欲共同证实：缴税收据记载的金额是为了支付完税证明记载的车辆缴纳的购置税。

第三组、截至XX年6月30日支付车款应计利息明细一份，欲证实：中宇公司应支付荣星公司购车款利息为446280元。

第四组、四川省成都市其它服务业发票一张，欲证实：中宇公司应支付荣星律师代理费10万元。

第五组、四川省绵阳市商业批发发票一张，欲证实：为新挂车添置轮胎80只。

经质证，被上诉人中宇公司认为，第一组证据不是新证据，对其真实性不予认可，另外也不能证明车辆还在的事实;第二组证据证明的完税人是瀚宇公司，且与中宇公司无关，对方请求中宇公司向其支付购置税是没有道理的;第三组证据不是新证据，且对其真实性亦不予认可，而本案起因是对方未付清购车款，现在对方向中宇公司索要利息与法律不相符;第四组证据对方要求中宇公司向其支付律师代理费没有依据;第五组证据不能因信用社加盖了一个公章就证明该发票原件在信用社那里，该份证据是一份无效的证据，而该份证据对对方所购轮胎是否已用于中宇公司出售给其的车上并不能予以证实。

本院认为：被上诉人中宇公司虽对第一组和第二组证据的真实性持有异议，但被上诉人荣星公司已提供原件供法庭核对，对该两组证据的真实性应予以确认，对其合法性及关联性将结合本案其他证据综合予以认定;因被上诉人中宇公司对第四组证据的真实性无异议，对该份证据的真实性本院予以确认，该组证据证实荣星公司于XX年12月7日支付了律师代理费10万元;因被上诉人中宇公司对第三组、第五组证据的真实性持有异议，且第三组系荣星公司单方出具，其虽加盖绵阳市游仙区开元农村信用合作社(以下开元信用社)公章，该份证据只能视为单方出具的材料而不能作为本案证据使用,而第五组证据系复印件,开元信用社虽在该发票上加盖了印章并称该发票原件在该社作贷款抵押,因荣星公司并未提供与此相对应的借款抵押合同及抵押登记手续,对该组证据的真实性本院无法确认。

归纳诉辩双方的主张，本案争议的焦点是：1、合同解除后，十辆沃尔沃牵引半挂车如何返还?是实物返还还是折价返还?购车款利息应否支付及如何支付?2、中宇公司应否向荣星公司支付其主张的十辆沃尔沃车改良费851870元?

(一)关于合同解除后，十辆沃尔沃牵引半挂车如何返还，是实物返还还是折价返还以及购车利息应否支付及如何支付的问题。

上诉人荣星公司主张，对方起诉要求返还车辆，荣星公司对此也是同意的，现在十辆沃尔沃车头还在，而九辆半挂车已被处理，荣星公司还购置了新的半挂车与沃尔沃牵引车配套使用，合同解除后，荣星公司可以向对方返还车辆;另外，按公平原则，新购的半挂车与原半挂车存在的价差，中宇公司则应予补偿。对于利息，因对方已占有了236万元的购车款，中宇公司应向荣星公司支付资金占有费446280元才算公平。

被上诉人中宇公司主张，合同解除后，实物返还也可以，但是要返还原来的牵引车及半挂车，否则就要折价赔偿，对方现在已将中宇公司转让的车辆的完整性及配套性进行了改变，中宇公司不能接受对方现在拼凑的车辆。对于利息问题，因本案的产生是对方未付清购车款，对方现在向中宇公司主张利息没有法律依据，其请求不应得到支持。

本院认为：(一)结合《转让合同》、荣星公司与云南省烟草储运公司签订的《公路运输联运协议》以及《会议纪要》

买卖合同:商品房买卖合同

合同说明

1．本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。

2．本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。

3．为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。

4．本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。

5．对合同文本【 】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。【 】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。

6．在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。

7．本合同条款由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。

　

商品房买卖合同GF—2000—0171

合同编号：____________________合同双方当事人：

出卖人：______________________________________________________

注册地址：______________________________________________________

营业执照注册号：________________________________________________

企业资质证书号：________________________________________________

法定代表人：____________________________联系电话：______________

邮政编码：______________________________

委托代理人：____________________________地址：__________________

邮政编码：______________________________联系电话：______________

委托代理机构：__________________________________________________

注册地址：______________________________________________________

营业执照注册号：________________________________________________

法定代表人：____________________________联系电话：______________

邮政编码：______________________________

买受人：________________________________________________________

【本人】【法定代表人】姓名：____________国籍：__________________

【身份证】【护照】【营业执照注册号】【 】____________________

地址：__________________________________________________________

邮政编码：______________________________联系电话：______________

【委托代表人】【 】姓名：____________国籍：__________________

地址：__________________________________________________________

邮政编码：______________________________电话：__________________

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：

第一条 项目建设依据。

出卖人以________方式取得位于________、编号为________的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为____________________________。

该地块土地面积为________，规划用途为________，土地使用年限自____年____月____日至____年____月____日。

出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】________。建设工程规划许可证号为________，施工许可证号为________。

____________________________________________________________________________________________________________________________________________。

第二条 商品房销售依据。

买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为________，商品房预售许可证号为________。

____________________________________________________________________________________________________________________________________________。

第三条 买受人所购商品房的基本情况。

买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：

第________【幢】【座】________【单元】【层】________号房。

该商品房的用途为________，属________结构，层高为________，建筑层数地上____层，地下____层。

该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。

该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共________平方米，其中，套内建筑面积________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积________平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。

____________________________________________________________________________________________________________________________________________。

____________________________________________________________________________________________________________________________________________。

第四条 计价方式与价款。

出卖人与买受人约定按下述第________种方式计算该商品房价款：

1．按建筑面积计算，该商品房单位为（________币）每平方米________元，总金额（________币）____千____百____拾____万____千____百____拾____元整。

2．按套内建筑面积计算，该商品房单价为（________币）每平方米________元，总金额（________币）____千____百____拾____万____千____百____拾____元整。

3．按套（单元）计算，该商品房总价款为（________币）千____百____拾____万____千____百____拾____元整。

4．______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________。

相关的合同范本·买卖合同的定义(什么是买卖合同)·英文版买卖合同·标准商品买卖合同·货物买卖合同·车辆汽车买卖合同·水果买卖合同第五条 面积确认及面积差异处理。

根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。

当事人选择按套计价的，不适用本条约定。

合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。

商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第____种方式进行处理：

1．双方自行约定：

（1）______________________________________________________________________________________________________________________________________；

（2）______________________________________________________________________________________________________________________________________；

（3）______________________________________________________________________________________________________________________________________；

（4）______________________________________________________________________________________________________________________________________。

2．双方同意按以下原则处理：

（1）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；

（2）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。

买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按________利率付给利息。

买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。产权登记面积－合同约定面积面积误差比＝－－－－－－－－－－－－－×100％合同约定面积

因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。

第六条 付款方式及期限。

买受人按下列第____种方式按期付款：

1．一次性付款

____________________________________________________________________________________________________________________________________________。

2．分期付款

____________________________________________________________________________________________________________________________________________。

3．其他方式

____________________________________________________________________________________________________________________________________________。

第七条 买受人逾期付款的违约责任。

买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第____种方式处理：

1．按逾期时间，分别处理（不作累加）

（1）逾期在____日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之____的违约金，合同继续履行；

（2）逾期超过____日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的____％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之____（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。

本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。

2．__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________。

第八条 交付期限。

出卖人应当在________年____月____日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第____种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：

1．该商品房经验收合格。

2．该商品房经综合验收合格。

3．该商品房经分期综合验收合格。

4．该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。

5．____________________________________________________________________。

但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：

1．遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起____日内告知买受人的；

2．____________________________________________________________________；

3．____________________________________________________________________。________________________________________________________________________________________________________________________________________________。

第九条 出卖人逾期交房的违约责任。

除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第____种方式处理：

1．按逾期时间，分别处理（不作累加）

（1）逾期不超过____日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之____的违约金，合同继续履行；

（2）逾期超过____日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起____天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的____％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之____（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。

2．__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________。

第十条 规划、设计变更的约定。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：

（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；

（2）____________________________________________________________________；

（3）____________________________________________________________________；

（4）____________________________________________________________________；

（5）____________________________________________________________________；

（6）____________________________________________________________________；

（7）____________________________________________________________________。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。

买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起____天内将买受人已付款退还给买受人，并按________利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。

________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________。

第十一条 交接。

商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。

由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：

________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________。

第十二条 出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。

__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________。第十三条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。

出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第____种方式处理：

1．出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。

2．________________________________________________________________________________________________________________________________________。

3．________________________________________________________________________________________________________________________________________。

第十四条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。

出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：

1．____________________________________________________________________；

2．____________________________________________________________________；

3．____________________________________________________________________；

4．____________________________________________________________________；

5．____________________________________________________________________。

如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：

1．____________________________________________________________________；

2．____________________________________________________________________；

3．____________________________________________________________________。

第十五条 关于产权登记的约定。

出卖人应当在商品房交付使用后____日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第____项处理：

1．买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起____日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的____％赔偿买受人损失。

2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的____％向买受人支付违约金。

3．________________________________________________________________________________________________________________________________________。

第十六条 保修责任。

买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。

买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。

在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。

____________________________________________________________________________________________________________________________________________。

第十七条 双方可以就下列事项约定：

1．该商品房所在楼宇的屋面使用权______________________________________________________________________________；

2．该商品房所在楼宇的外墙面使用权____________________________________________________________________________；

3．该商品房所在楼宇的命名权__________________________________________________________________________________；

4．该商品房所在小区的命名权__________________________________________________________________________________；

5．__________________________________________________________________________________________________________；

6．__________________________________________________________________________________________________________。

第十八条 买受人的房屋仅作________使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。

出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。

____________________________________________________________________________________________________________________________________________。

第十九条 本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第____种方式解决：

1．提交________仲裁委员会仲裁。

2．依法向人民法院起诉。

第二十条 本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。

第二十一条 合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

第二十二条 本合同连同附件共____页，一式____份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：

出卖人____份，买受人____份，________________份，________________份。

第二十三条 本合同自双方签订之日起生效。

第二十四条 商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向________________申请登记备案。

出卖人（签章）： 买受人（签章）：【法定代表人】： 【法定代表人】：【委托代理人】： 【委托代理人】：（签章） 【 】：（签章）________年____月____日 ________年____月____日签于________ 签于________

附件一：房屋平面图

附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明

附件三：装饰、设备标准

1．外墙：

2．内墙：

3．顶棚：

4．地面：

5．门窗：

6．厨房：

7．卫生间：

8．阳台：

9．电梯：

10．其他：

附件四：合同补充协议

商品房买卖合同质量纠纷二审案

重庆市第一中级人民法院

民事判决书

（XX）渝一中民终字第3090号

上诉人（原审被告）重庆银昌房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区双碑街88号附3号。

法定代理人周荣昌，该公司董事长。

委托代理人张戈，男，该公司法律顾问。

被上诉人（原审原告）仲曼佳，女，1975年12月16日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区六洞村14号3－1.

委托代理人周昌刚，重庆博凯律师事务所律师。

委托代理人陈霞，重庆博凯律师事务所律师。

上诉人重庆银昌房地产开发有限公司（简称银昌公司）因与被上诉人仲曼佳商品房买卖合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（XX）沙民初字第1032号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院认为，双方签订的商品房买卖合同是有效合同。讼争房屋已具备合同约定的交房条件。被告承认逾期交房，且不能证明其在房屋竣工验收后通知原告接房。因此确定一审宣判之日为违约期限的截止日，对双方比较公平。本案合同签订于XX年10月，重庆受非典影响是在XX年4月至6月，因此 非典影响不能成为被告免责的事由。对逾期交房的违约金，应当以不超过同地段房屋租金的百分之三十为衡量标准，经比较，原告要求按每日按万分之五计算违约金确实过高，被告要求调减违约金可予支持。关于水、电、电话配套费，双方在合同中的相关约定比较明确，即被告承诺安装独立水、电、气表，电话线安至入户门处，故有关水、电、电话基础设施的安装费用属于被告的房地产开发成本，不宜向原告再行收取相关额外费用。综上，被告逾期交房违约责任成立，原审判决： 1、由被告银昌公司于本判决发生法律效力后立即给付原告仲曼佳逾期交房违约金，该违约金以讼争房屋评估月租金528元的130％为计算标准，从XX年 8月31日起至XX年6月17日按日计付，共计6254.68元。2、讼争房屋的水、电、电话配套费包含于房款内，原告无需向被告另行支付此项费用。宣判后，银昌公司不服，上诉称：案涉房屋已于XX年9月22日通过了竣工验收，被上诉人起诉时必然知晓该情况，且上诉人已于XX年12月书面通知被上诉人接房，故一审确认的违约期限有误；原审判决由上诉人承担水、电、电话配套费不合理。为此，请求二审依法改判。

经审理查明，双方于 XX年10月10日签订了商品房买卖合同，约定上诉人将其开发的沙坪坝区双碑街66－1号a栋4－2号房屋预售给被上诉人，房屋套内面积66.36平方米，单价每平方米1804元，总价款119713元。出卖人（上诉人）应当在XX年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人（被上诉人）使用。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任： （1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之五的违约金。合同第十条第（3）项约定：每户设独立水、电、气表。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。第十四条：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：于XX年8月31日前通水、通电；于XX年8月31日前天然气管道安装到户、电话线路安装到入户门处、有线电视线路安装到入户门处。 合同签订后，被上诉人按约支付了购房款。上诉人曾通知被上诉人于XX年8月31日接房，但被上诉人认为房屋尚未竣工验收，予以拒绝。

一审庭审中，上诉人出示房屋竣工验收意见书，证明其开发的鼎盛时代大厦于XX年9月22日通过了竣工验收。被上诉人则认为所谓的竣工验收意见书未获得建设行政主管部门的认可，系单方行为，没有法律效力。被上诉人并出示沙坪坝区建设工程质量监督站XX年11月25日公示一份，文字内容为：该工程已基本完工，即将竣工验收，为了减少工程竣工验收及备案后业主对工程质量或相关问题的一些反映，我们在工程竣工验收及备案前公示7日在公示时间内，如有工程质量或相关问题，请各位业主及时反映，便于协调处理。被上诉人据此认为该工程至少在2oXX年11月25日前尚未通过竣工验收。

另，在举证期限内，上诉人申请对讼争房屋的月租金进行评估，被上诉人所购房屋租金评估为540元／月。

上述事实，有商品房买卖合同、购房收据、抵押贷款合同、竣工验收意见书、接房通知书、评估报告，以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。

本院认为，上诉人、被上诉人签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的规定，应为有效。双方当事人均应按约履行。双方在合同中约定房屋交付的条件为房屋竣工验收合格，国家有关法律法规并无开发商必须进行了竣工验收登记备案后才能交付房屋的规定，故应当确认讼争房屋已具备合同约定的交房条件。原审针对上诉人的不同交房时间，其在竣工验收之前交付房屋的，违约期限计算至竣工验收时为止；在竣工验收之后交付房屋的，违约期限计算至实际交接房屋为止；对已经实际交房但无法查明交房时间的，违约期限计算至一审起诉时为止；尚未交房的，违约期限计算至一审宣判为止，既符合合同的约定，又兼顾了双方利益的平衡，原审判决并无不当。

本案合同签订于2oo3年10月，重庆受非典影响是在20o3年4月至6月，因此非典影响不能成为上诉人免责的事由。

关于水、电、电话配套费，根据双方合同的约定，交付的房屋应当具备水、电、电话基础设施，故该笔安装费用已包含在购房价款里，上诉人不应向被上诉人再行收取额外的费用。

综上，上诉人逾期交房违约责任成立，原审判决对证据、事实的分析认定正确，处理恰当。上诉人的上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费275元，其他诉讼费170元，合计445元由重庆银昌房地产开发有限公司承担。

本判决为终审判决。

审　判　长　张　伟

代理审判员　樊仕琼

代理审判员　申　威

XX年十二月九日

书　记　员　吕剑涛

买卖合同:商品房买卖合同质量纠纷二审案

重庆市第一中级人民法院民事判决书（2005）渝一中民终字第3090号上诉人（原审被告）重庆银昌房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区双碑街88号附3号。法定代理人周荣昌，该公司董事长。委托代理人张戈，男，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）仲曼佳，女，1975年12月16日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区六洞村14号3－1.委托代理人周昌刚，重庆博凯律师事务所律师。委托代理人陈霞，重庆博凯律师事务所律师。上诉人重庆银昌房地产开发有限公司（简称银昌公司）因与被上诉人仲曼佳商品房买卖合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2005）沙民初字第1032号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认为，双方签订的商品房买卖合同是有效合同。讼争房屋已具备合同约定的交房条件。被告承认逾期交房，且不能证明其在房屋竣工验收后通知原告接房。因此确定一审宣判之日为违约期限的截止日，对双方比较公平。本案合同签订于2003年10月，重庆受“非典‘’影响是在2003年4月至6月，因此 ”非典“影响不能成为被告免责的事由。对逾期交房的违约金，应当以不超过同地段房屋租金的百分之三十为衡量标准，经比较，原告要求按每日按万分之五计算违约金确实过高，被告要求调减违约金可予支持。关于水、电、电话配套费，双方在合同中的相关约定比较明确，即被告承诺安装独立水、电、气表，电话线安至入户门处，故有关水、电、电话基础设施的安装费用属于被告的房地产开发成本，不宜向原告再行收取相关额外费用。综上，被告逾期交房违约责任成立，原审判决： 1、由被告银昌公司于本判决发生法律效力后立即给付原告仲曼佳逾期交房违约金，该违约金以讼争房屋评估月租金528元的130％为计算标准，从2004年 8月31日起至2005年6月17日按日计付，共计6254.68元。2、讼争房屋的水、电、电话配套费包含于房款内，原告无需向被告另行支付此项费用。宣判后，银昌公司不服，上诉称：案涉房屋已于2004年9月22日通过了竣工验收，被上诉人起诉时必然知晓该情况，且上诉人已于2004年12月书面通知被上诉人接房，故一审确认的违约期限有误；原审判决由上诉人承担水、电、电话配套费不合理。为此，请求二审依法改判。经审理查明，双方于 2003年10月10日签订了商品房买卖合同，约定上诉人将其开发的沙坪坝区双碑街66－1号A栋4－2号房屋预售给被上诉人，房屋套内面积66.36平方米，单价每平方米1804元，总价款119713元。出卖人（上诉人）应当在2004年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人（被上诉人）使用。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任：“ （1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之五的违约金。”合同第十条第（3）项约定：“每户设独立水、电、气表。”第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……”第十四条：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：于2004年8月31日前通水、通电；于2004年8月31日前天然气管道安装到户、电话线路安装到入户门处、有线电视线路安装到入户门处。” 合同签订后，被上诉人按约支付了购房款。上诉人曾通知被上诉人于2004年8月31日接房，但被上诉人认为房屋尚未竣工验收，予以拒绝。一审庭审中，上诉人出示房屋竣工验收意见书，证明其开发的鼎盛时代大厦于2004年9月22日通过了竣工验收。被上诉人则认为所谓的竣工验收意见书未获得建设行政主管部门的认可，系单方行为，没有法律效力。被上诉人并出示沙坪坝区建设工程质量监督站2004年11月25日公示一份，文字内容为：“该工程已基本完工，即将竣工验收，为了减少工程竣工验收及备案后业主对工程质量或相关问题的一些反映，我们在工程竣工验收及备案前公示7日……在公示时间内，如有工程质量或相关问题，请各位业主及时反映，便于协调处理。”被上诉人据此认为该工程至少在2O04年11月25日前尚未通过竣工验收。另，在举证期限内，上诉人申请对讼争房屋的月租金进行评估，被上诉人所购房屋租金评估为540元／月。上述事实，有商品房买卖合同、购房收据、抵押贷款合同、竣工验收意见书、接房通知书、评估报告，以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为，上诉人、被上诉人签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的规定，应为有效。双方当事人均应按约履行。双方在合同中约定房屋交付的条件为房屋竣工验收合格，国家有关法律法规并无开发商必须进行了竣工验收登记备案后才能交付房屋的规定，故应当确认讼争房屋已具备合同约定的交房条件。原审针对上诉人的不同交房时间，其在竣工验收之前交付房屋的，违约期限计算至竣工验收时为止；在竣工验收之后交付房屋的，违约期限计算至实际交接房屋为止；对已经实际交房但无法查明交房时间的，违约期限计算至一审起诉时为止；尚未交房的，违约期限计算至一审宣判为止，既符合合同的约定，又兼顾了双方利益的平衡，原审判决并无不当。本案合同签订于2OO3年10月，重庆受“非典”影响是在20O3年4月至6月，因此“非典”影响不能成为上诉人免责的事由。关于水、电、电话配套费，根据双方合同的约定，交付的房屋应当具备水、电、电话基础设施，故该笔安装费用已包含在购房价款里，上诉人不应向被上诉人再行收取额外的费用。综上，上诉人逾期交房违约责任成立，原审判决对证据、事实的分析认定正确，处理恰当。上诉人的上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费275元，其他诉讼费170元，合计445元由重庆银昌房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审　判　长　张　伟代理审判员　樊仕琼代理审判员　申　威二00五年十二月九日书　记　员　吕剑涛

2022合同推荐 商品房买卖合同纠纷管辖权确定范本汇集(7篇)

如今有很多时候都需要进行买卖交易，一般买卖时都需要签订买卖合同来生效。签订合同可以更好的维护双方利益，在签订买卖合同时一些很重要的信息要多加注意。你是否在为制定买卖合同而烦恼呢？为此，小编从网络上为大家精心整理了《2022合同推荐 商品房买卖合同纠纷管辖权确定范本汇集(7篇)》，希望对您的工作和生活有所帮助。

商品房买卖合同纠纷管辖权确定(篇一)

1．合同当事人订立合同前，须认真协商各项条款。合同一经签字或盖章即生效（当事人另有约定的除外），任何条款的变更须经双方协商一致后，签字或盖章确认。

2．合同空格部分若为空白句，应用/划掉。涂改之处，须经合同当事人签字或盖章确认。

3．合同自订立之日起30日内，当事人应到商品房买卖合同登记备案机关登记备案。合同发生重大变更、解除及合同文本遗失的，应及时到原备案机关办理相关手续。

4．本合同不得翻印。

合同编号：____________

出卖人（以下简称甲方）：_____________________

法定代表人：_________________________________

联系电话：___________________________________

注册地址：___________________________________

邮政编码：___________________________________

营业执照号码：_______________________________

开户行：_____________________________________

帐号：_______________________________________

委托代理人（房地产经纪机构）：_______________

法定代表人：_________________________________联系电话：___________________________________注册地址：___________________________________邮政编码：___________________________________营业执照号码：_______________________________房地产经纪机构资格证书编号：_________________开户行：_____________________________________帐号：_______________________________________买受人（以下简称乙方）：_____________________国籍/法定代表人：____________________________身份证（护照）/营业执照号码：________________地址：_______________________________________邮政编码：___________________________________联系电话：___________________________________委托代理人：________________________________国籍/法定代表人：____________________________身份证（护照）/营业执照号码：________________地址：_______________________________________邮政编码：___________________________________

商品房买卖合同纠纷管辖权确定(篇二)

合同编号：_________

出卖人：_________

住所：_________

邮编：_________

营业执照号码：_________

资格证书号码：_________

法定代表人：_________

联系电话：_________

委托代理人：_________

联系电话：_________

买受人：_________

国籍：_________

性别：_________

出生年月日：_________

住所（址）_________

邮编：_________

证件名称：_________

号码：_________

联系电话：_________

委托/法定代理人：_________

住所（址）_________

联系电话：_________

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：

第一条 项目建设依据

1、出卖人以【出让】【转让】【划拨】方式取得座落于_________地块的国有土地使用权。

2、该地块【国有土地使用证号】【城镇建设用地批准书号】为：_________，土地使用权面积为：_________，买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所在土地用途为：_________，土地使用年限自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止。

3、出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房【地名核准名称】【暂定名】为：_________，建设工程规划许可证号为：_________，建筑工程施工许可证号为：_________，建设工程施工合同约定的开工日期为：_________，建设工程施工合同约定的竣工日期为：_________.

第二条 商品房情况

该商品房销售许可证号：_________.

商品房座落：_________区_________县_________路、道、街。

设计用途_________；建筑结构_________；建筑层数为_________层。

建筑面积_________平方米，其中：套内建筑面积_________平方米，公共部位分摊建筑面积_________平方米。

商品房平面图见附件一，商品房抵押、租赁等情况见附件二。

第三条 计价方式与价款

出卖人与买受人约定按下述第_________种方式计算该商品房价款：

1、按建筑面积计算，该商品房单位为（_________币）每平方米_________元，总金额（_________币）_________元。

2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为（_________币）每平方米_________元，总金额（_________币）_________元整。

3、按套（单元）计算，该商品房总价款为（_________币）_________元整。

4、_________.

第四条 付款方式及期限

买受人采取下列第_________种方式付款。

1、一次性付款，自签约日起_________日内付全部价款_________元。（小写：_________万元）

2、分期付款。

（1）第一次付款自签约日起_________日内付全部价款的_________%；_________币_________元。（小写：_________元）

（2）第二次付款自签约日起_________日内付全部价款的_________%；_________币_________元。（小写：_________元）

（3）其余部分在移交房屋前一天付清_________%；_________币_________元。（小写：_________元）

3、贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的_________%，其余价款可以向_________银行或住房公积金管理机构借款支付。

4、其他方式_________.

第五条 房产交付

1、房产实物状况、权利状况，符合有关规定和双方约定的，方可交付；不符合有关规定和双方约定的，不得交付。

2、出卖人须于_________前，将该房产及相关证明交付买受人。如遇不可抗力，双方约定处理方式：_________.

3、上述相关证明包括：_________.

第六条 产权转移登记及其他相关设施登记

1、协议订立后，买卖双方应在30日内，到房屋所有权登记机关办理房屋所有权转移登记手续。

2、按照有关规定，其他相关设施应办理登记的，应在规定期限内办理。

3、如因一方原因造成另一方未能及时办理房屋所有权转移登记、其他相关设施登记造成损失的，应依法承担违约责任。

第七条 出卖人逾期交付商品房的处理

除遇不可抗力外，出卖人如未按本合同约定日期交付商品房，逾期在_________日内的，买受人有权向出卖人追究已付款利息，利息自合同约定出卖人应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，买受人有权按照下述的第_________种约定，追究出卖人违约责任：

1、合同继续履行。出卖人应支付买受人已付款利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，出卖人还应每日按商品房价款的_________‰向买受人支付违约金。

2、解除合同。出卖人应退还买受人已付款、支付已付款利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至出卖人退还买受人已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，出卖人还应每日按商品房价款的_________‰向买受人支付违约金。买受人的实际损失超过出卖人支付的违约金时，出卖人还应承担赔偿责任。

3、_________.

第八条 买受人逾期付款的处理

买受人如未按本合同约定的日期付款，逾期在_________日内的，出卖人有权追究买受人逾期付款及其利息，利息自合同约定买受人应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，出卖人有权按照下述的第_________种约定，追究买受人违约责任：

1、合同继续履行。买受人应支付逾期付款及其利息，利息自合同约定买受人应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，买受人还应每日按商品房价款的_________‰向出卖人支付违约金。

2、解除合同。买受人应每日按商品房价款的_________‰向出卖人支付违约金。

3、_________.

第九条 面积确认及面积差异处理。

（一）根据当事人选择的计价方式，本条规定以_________（建筑面积/套内建筑面积）（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。

（二）当事人选择按套计价的，不适用本条约定。

（三）合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。

（四）商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第_________种方式进行处理：

1、双方自行约定：_________.

2、双方同意按以下原则处理：

（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；

（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。

（五）买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按_________利率付给利息。

（六）买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

产权登记面积-合同约定面积

面积误差比=——×100%

合同约定面积

（七）因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。

第十条 出卖人关于房屋产权状况的承诺

出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。若出售的商品房设有他项权利的，出卖人应当在出售前征得他项权人的书面同意，并以书面形式公示和明确告知买受人。

第十一条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任

出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第_________种方式处理：

1、出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。

2、_________

3、_________

第十二条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺

本项目物业管理用房为_________㎡，位于_________幢_________单元_________房号_________，轴线范围_________.

出卖人承诺与该商品房直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：

1、于_________年_________月_________日前通水；

2、于_________年_________月_________日前通电；

3、于_________年_________月_________日前通气；

4、_________；

5、_________.

如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：

1、_________

2、_________

第十三条 风险责任的转移

该商品房的风险责任自交付之日起由出卖人转移给买受人。如买受人未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，出卖人应当发出书面催告书一次。买受人未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由买受人承担。

第十四条 保修责任

自买受人实际接收该商品房之日起，出卖人对该商品房的下列部位和设施承担建筑施工质量保修责任，保修期内的保修费用由出卖人承担：

1、墙面，保修_________月；

2、地面，保修_________月；

3、顶棚，保修_________月；

4、门窗，保修_________月；

5、上水，保修_________月；

6、下水，保修_________月；

7、暖气，保修_________月；

8、煤气，保修_________月；

9、电路，保修_________月；

10、_________，保修_________月。

保修期内，因不可抗力的因素，或其他非出卖人原因造成的损坏，出卖人无须承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担。

第十五条 质量争议的处理

买受人对该商品房提出有重大质量问题，买卖双方产生争议时，以_________出具的书面工程质量评定意见作出处理争议的依据。

第十六条 双方可以就下列事项约定

1、该商品房所在楼宇的屋面使用权。

2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权。

3、_________.

第十七条 房屋的用途

1、买受人的房屋仅作_________使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。

2、出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。

第十八条 物业管理

该商品房移交后，买受人承诺遵守小区（楼宇）管理委员会选聘的物业管理公司制定的物业管理规定；在小区（楼宇）管理委员会未选定物业管理机构之前，出卖人指定_________公司负责物业管理，买受人遵守负责物业管理的公司制定的物业管理规定。

第十九条 声明及保证

出卖人：

1、出卖人有权签署并有能力履行本合同。

2、出卖人签署和履行本合同所需的一切手续（_________）均已办妥并合法有效。

3、在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对出卖人履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。

4、出卖人为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是出卖人法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。

买受人：

1、买受人有权签署并有能力履行本合同。

2、买受人签署和履行本合同所需的一切手续（_________）均已办妥并合法有效。

3、在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对买受人履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。

4、买受人为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是买受人法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。

第二十条 保密

买卖双方保证对在讨论、签订、执行本协议过程中所获悉的属于对方的且无法自公开渠道获得的文件及资料（包括商业秘密、公司计划、运营活动、财务信息、技术信息、经营信息及其他商业秘密）予以保密。未经该资料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限为_________年。

第二十一条 通知

1、根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用_________（书信、传真、电报、当面送交等）方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。

2、各方通讯地址如下：_________.

3、一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起_________日内，以书面形式通知对方；否则，由未通知方承担由此而引起的相关责任。

第二十二条 合同的变更

本合同履行期间，发生特殊情况时，买卖任何一方需变更本合同的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内（书面通知发出_________天内）签订书面变更协议，该协议将成为合同不可分割的部分。未经双方签署书面文件，任何一方无权变更本合同，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。

第二十三条 合同的转让

除合同中另有规定外或经双方协商同意外，本合同所规定双方的任何权利和义务，任何一方在未经征得另一方书面同意之前，不得转让给第三者。任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效。

第二十四条 争议的处理

1、本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。

2、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解；协商或调解不成的，按下列第_________种方式解决：

（1）提交_________仲裁委员会仲裁；

（2）依法向人民法院起诉。

第二十五条 不可抗力

1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影响而未能履行其在本合同下的全部或部分义务，该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止。

2、声称受到不可抗力事件影响的一方应尽可能在最短的时间内通过书面形式将不可抗力事件的发生通知另一方，并在该不可抗力事件发生后_________日内向另一方提供关于此种不可抗力事件及其持续时间的适当证据及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料。声称不可抗力事件导致其对本合同的履行在客观上成为不可能或不实际的一方，有责任尽一切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响。

3、不可抗力事件发生时，双方应立即通过友好协商决定如何执行本合同。不可抗力事件或其影响终止或消除后，双方须立即恢复履行各自在本合同项下的各项义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能力，则双方可协商解除合同或暂时延迟合同的履行，且遭遇不可抗力一方无须为此承担责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

4、本合同所称“不可抗力”是指受影响一方不能合理控制的，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后出现的，使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于自然灾害如水灾、火灾、旱灾、台风、地震，以及社会事件如战争（不论曾否宣战）动乱、罢工，政府行为或法律规定等。

第二十六条 合同的解释

本合同未尽事宜或条款内容不明确，合同双方当事人可以根据本合同的原则、合同的目的、交易习惯及关联条款的内容，按照通常理解对本合同作出合理解释。该解释具有约束力，除非解释与法律或本合同相抵触。

第二十七条 补充与附件

本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，买卖双方可以达成书面补充合同。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。

第二十八条 合同的效力

1、本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖单位公章或合同专用章之日起生效。

2、本协议一式_________份，出卖人、买受人各_________份，具有同等法律效力。

3、本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。

出卖人（盖章）_________ 买受人（盖章）_________

法定代表人（签字）_________ 法定代表人（签字）_________

委托代理人（签字）_________ 委托代理人（签字）_________

签订地点：_________ 签订地点：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

商品房买卖合同纠纷管辖权确定(篇三)

近几年来随着我国房地产业的持续升温，房地产交易的大幅度增加，与之相关的合同纠纷也日益增多。而其中大部分纠纷多因开发商欺诈或者房屋质量不合格所致，更兼在交易过程中购房者往往处于弱势一方，开发商多利用其于资金和信息优势规避法律责任，致使中小购房者难以维护自己的合法权利。为了有效解决上述问题，更好的保护购房者的合法权益，最高人民法院于二00三的四月二十八日下发了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称“司法解释”），该司法解释第八条、第九条中，把“惩罚性赔偿原则”引入到了商品房买卖合同纠纷的处理之中来，另外在该《司法解释》第十四条也对该惩罚性赔偿作出了规定。对出卖人严重违反诚实信用原则、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定“可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。该惩罚性赔偿的规定为人民法院审理商品房买卖合同及保护购房人的合法权益提供了有力的保障，但由于惩罚性赔偿制度与补偿性赔偿制度无论于功能，性质还是适用上均有较大差异，因此在司法实践中，出现了大量与之相关的问题，如惩罚性赔偿的适用范围，其与实际损害之间的关系以及其数额大小的确定等等，下面笔者将一一加以分别论述。

一、惩罚性赔偿简述

惩罚性赔偿又被称为“示范性赔偿”或者“报复性赔偿”，“就是行为人恶意实施该行为，或对行为有重大过失时，以对行为人实施惩罚和追求一般抑制效果为目的，法院在判令行为人支付通常赔偿金的同时，还可以判令行为人支付高于受害人实际损失的赔偿金。” 我国惩罚性损害赔偿制度的建立是以《中华人民共和国消费者权益保护法》第49条所确立的双倍赔偿原则为标志的。该制度主要在美国法中采用，但是其影响力已超越国界而在全世界产生了一定影响，一般认为在民事赔偿责任是补偿性的而非惩罚性的，惩罚是公权力行为，其行为的实行者和惩罚性赔偿的利益均归于同一主体，而民事主体地位平等，任何人无权对他人实施惩罚，而只能就实际损害向他人提出补偿请求。但是补偿性原则对于防范恶意的民事活动却力不从心。而恶意的民事行为不仅侵害了个人利益，也破坏了社会赖以生存的交易秩序。为了减少纠纷和损害的发生，民事责任领域出现了具有制裁和预防功能的惩罚性赔偿制度。

惩罚性赔偿具有如下功能：

1. 赔偿功能

惩罚性赔偿并不是独立的请求权，必须依附于补偿性的损害赔偿。这就是说必须具备构成补偿性赔偿的要件，才能够请求惩罚性赔偿。如果行为人没有给受害人造成任何损害，则受害人不可以请求惩罚性赔偿。加害人的不法行为可能给受害人造成财产损失、精神痛苦或人身伤害。就这些损害的救济而言，惩罚性赔偿可以发挥一定的功能。第一，补偿性赔偿对精神损害并不能提供充分的补救。精神损害的基本特点在于无法以金钱价额予以计算，只能考虑到各种参考系数而很难确定一个明确的标准，因此在许多情况下采用惩罚性赔偿来替代精神损害赔偿是必要的。第二，受害人提起诉讼以后所支付的各种费用，特别是与诉讼有关的费用，只有通过惩罚性赔偿才能补救。很多学者认为，惩罚性赔偿适用的目的就是为了使原告遭受的损失获得完全的全部的补偿。

2. 制裁功能

惩罚性赔偿主要是针对那些具有不法性和道德上的应受谴责性的行为而适用的，即适用惩罚性赔偿是因为行为人具有严重的过错并应当受到惩罚 ，过错是惩罚性赔偿的最重要根据。就这点而言是惩罚性赔偿和补偿性赔偿最大的区别点，补偿性赔偿不具备制裁功能，其以损害填补为原则，尽管补偿性赔偿在一定程度上是对加害人的一种经济制裁，但是这种制裁的效果并不十分明显，而惩罚性赔偿却具有极强的制裁性，其通过强加给不法加害人更重的经济负担来制裁该不法行为。

但须注意，惩罚性赔偿又不同于行政制裁方式，因为它毕竟属民事责任而不是行政责任的范畴。惩罚性赔偿制度只是给予受害人一种得到补救的权力，而没有给予其处罚他人的权力。受害人是否应当获得赔偿以及获得多大范围的赔偿，都应由法院来最终作出决定。

3. 预防功能

一般认为：预防是对惩罚性赔偿合理性的解释。因为补偿性赔偿很难发挥预防的作用，预防包括两个方面，一是一般预防，二是特别预防，一般预防是指对社会大众所能起到的预防作用，而特别预防则仅仅只是针对加害人本身而言的，惩罚性赔偿通过对加害人施以大大高出受害人损失的赔偿而为社会大众树立一个“样板”并通过这种方式预防该类行为再次发生，因此惩罚性赔偿有时又被称为“示范性赔偿” .这就概括了惩罚性赔偿的两项重要功能：制裁和预防，就其两者来看，制裁性功能只是手段，而预防性功能才是真正的目的。

另一个方面，惩罚性赔偿通过判令加害人承担巨额的赔偿，而使受害人从中受到巨大利益，以消减受害人因为其被损害行为难以被证明或者即使证明了但数额不大而致使被害人因此无法获得赔偿或胜诉的考虑。

二、惩罚性赔偿和补偿性赔偿关系分析

关于惩罚性赔偿和补偿性赔偿之间的关系一直是学术界争论的焦点之一，于此有两种截然不同观点存在，一种认为惩罚性赔偿需以补偿性赔偿为基础，即惩罚性赔偿以补偿性赔偿为前提，受害人不能单独提出惩罚性赔偿的请求，而且只有在补偿性赔偿成立的条件下，惩罚性赔偿才能被适用，同时惩罚性赔偿的数额也和补偿性赔偿的数额相关，惩罚性赔偿的数额不能超出补偿性赔偿数额太多，并需以补偿性赔偿数额为基数来确定惩罚性赔偿的最终数额。而相反的观点则认为，惩罚性赔偿为一项独立的请求权，其不以补偿性赔偿为前提，同时惩罚性赔偿的数额与补偿性赔偿没有太大的联系，因为补偿性赔偿是基于受害人的损失而提起的一种赔偿制度，而惩罚性赔偿却是因为加害人行为的违法性而引起的另一种赔偿制度，两者并不存在必然的联系。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条对此做出相关规定，即买受人除可以“请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”由此可见，我国相关立法对此持第一种观点，即惩罚性赔偿必须以补偿性赔偿为基础，而不能单独提出惩罚性赔偿，受害人在提出惩罚性赔偿的请求时必须一并提出相关的补偿性赔偿请求，而法院在审理此类案件是首先应该考虑的是补偿性赔偿是否成立，如补偿性赔偿不能成立，即便是出卖人在售房过程中存在着不法行为，仍不能要求出卖人承担惩罚性赔偿责任，另外一方面，法院在作出惩罚性赔偿的决定时，对赔偿的数额亦要求以补偿性赔偿的数额为参考基数来确定，而不能以出买人行为危害性大小来确定

三、惩罚性赔偿数额的确定

前文已经述及，惩罚性赔偿数额的确定需以补偿性赔偿数额为基数，这是于惩罚性赔偿制度在司法实践中的重点，也是一个难点之一，因惩罚性赔偿系由加害人对国家的所应承担的责任，而非当事人之间的约定，因此惩罚性赔偿不能如同补偿性赔偿一般由当事人加以约定，而只能由

法律规定，而最高人民法院的司法解释中对惩罚性赔偿的数额作出了上限规定，即“不超过已购房款一倍”，以防止滥用自由裁量权，作出高额赔偿，但在司法实践中此赔偿数额仍难以确定，对此有两种观点，一认为应当按照所谓“比例原则”来确定惩罚性赔偿数额，即惩罚性赔偿的.数额应该和补偿性赔偿的数额保持某种合理的比例关系，而不得超出该补偿性赔偿的数额太多。而另一种观点则认为惩罚性赔偿本就因加害人的行为而作出，因而无须顾及受害人的实际损害或者加害人补偿赔偿责任的大小，该惩罚性赔偿数额的大小应以加害人行为的主观恶性及其过错程度来确定。

笔者认为在司法实践中，惩罚性赔偿数额的确定应考虑多种因素，而不能简单的通过所谓“比例原则”或单纯只考虑加害人行为的过错程度来加以解决，因为社会生活的无限复杂决定了无法通过简单的标准来衡量，而应该从上述两方面加以综合考量。首先要重视补偿性赔偿数额，这是惩罚性赔偿数额确定一个重要的参考标准，其次也要考虑到出卖人行为的主观恶性及其过错程度，如出卖人给买受人造成的损失并不大，但其欺诈行为较为恶劣，则可考虑由其承担造成买受人损失几倍的赔偿责任（在所购房款一倍内），或者如因出卖人行为给买受人造成了较大损失，但买受人的损失并不是 主要由于出卖人的过错所造成，则出卖人承当的惩罚性赔偿责任就应小于买受人所受损失。

但需特别注意的一点是，该惩罚性赔偿数额的确定应以补偿性赔偿的数额为参数，而不能完全不考虑该数量。

四、惩罚性赔偿的适用范围

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中对惩罚性赔偿的适用范围作出规定，根据该司法解释，适用惩罚

性赔偿的情形包括以下五种：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

（三）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

（四）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（五）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

司法解释虽然对惩罚性赔偿的适用范围作出了相应的规定，但有以下几点仍需说明

1.惩罚性赔偿的五种情形为法定情形，不允许当事人以约定变更或排除。

前文所述，惩罚性赔偿并非当事人之间所承担之责任，而系加害人因其加害行为向国家所应承担的责任，因此该种责任的种类和范围均不能由当事人加以约定，而只能由法律规定，而且此种规定系民法中的强行性规定，而不能因当事人之间的约定而以更改或排除。

2.此五种情形中加害人或出卖人须以故意为要件而排除出卖人因胁迫或过失所为行为。

惩罚性赔偿制度最初仅适用于因侵权行为人的恶意行为而对受害人造成严重损失，但不构成犯罪的情形，因此早期的惩罚性赔偿制度仅适用于侵权领域。随着时代的发展，该制度亦被引入到合同领域，但其在合同法领域仍只适用合同责任与侵权责任相竞合的部分，因此加害人的主观过错一直是惩罚性赔偿的一个重要构成要件，因为该制度本身就是针对加害人的恶性行为而产生的，一般只有那些主观状态恶劣，具有恶意以及不顾及他人人身，财产安全的行为才适用惩罚性赔偿。

而我国现行的合同法所建立的却是以严格责任一般原则，而过错责任为特殊原则的违约责任制度，在这种归责责任制度下，当事人违约并不以有过错为构成要件，因此也就可能出现当事人的行为违反了合同约定，应承担合同责任，但其行为却不具有可非难性，即不能施以惩罚性赔偿的情形。如司法解释第八条规定的两类情形，一屋二卖和房屋买卖后又抵押的行为，司法解释仅仅就这些行为作出说明，但对行为人的主观状态却没有作出规定。如行为人系出于过失或被胁迫而为，则适用惩罚性赔偿实有失公允，因此笔者认为商品房买卖纠纷中的惩罚性赔偿责任制度应具备以下几个构成要件：

（1）违约行为

即商品房买卖合同一方当事人违反合同或者不完全履行合同，这是惩罚性赔偿构成的客观要件，亦是其事实基础。

（2）故意

即一方当事人不适当履行合同是出于故意，由此排除过失行为，故意包括间接故意和直接故意，笔者认为司法解释所列行为多为直接故意行为，但不排除间接故意的可能，因此行为人的主观要件应是故意。

（3）损害事实

惩罚性赔偿责任成立须以损害事实为前提，如无损害事实，则无法产生补偿性赔偿，无补偿性赔偿，则惩罚性赔偿难以成立，因此损害事实亦是其构成要件之一，当然该损害事实数量的确认和精神损害赔偿是否计入此损害事实之中还有争论，（由此亦能影响惩罚性赔偿数额的确定）但并不妨碍损害事实作为其构成要件。

（4）因果关系

即一方当事人的违约行为和损害事实之间的因果关系。

商品房买卖合同纠纷管辖权确定(篇四)

合同编号：_________

出卖人：_________

住所：_________

邮编：_________

营业执照号码：_________

资格证书号码：_________

法定代表人：_________

联系电话：_________

委托代理人：_________

联系电话：_________

买受人：_________

国籍：_________

性别：_________

出生年月日：_________

住所(址)_________

邮编：_________

证件名称：_________

号码：_________

联系电话：_________

委托/法定代理人：_________

住所(址)_________

联系电话：_________

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：

第一条 项目建设依据

1、出卖人以【出让】【转让】【划拨】方式取得座落于_________地块的国有土地使用权。

2、该地块【国有土地使用证号】【城镇建设用地批准书号】为：_________，土地使用权面积为：_________，买受人购买的商品房(以下简称该商品房)所在土地用途为：_________，土地使用年限自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止。

3、出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房【地名核准名称】【暂定名】为：_________，建设工程规划许可证号为：_________，建筑工程施工许可证号为：_________，建设工程施工合同约定的开工日期为：_________，建设工程施工合同约定的竣工日期为：_________.

第二条 商品房情况

该商品房销售许可证号：_________.

商品房座落：_________区_________县_________路、道、街。

设计用途_________;建筑结构_________;建筑层数为_________层。

建筑面积_________平方米，其中：套内建筑面积_________平方米，公共部位分摊建筑面积_________平方米。

商品房平面图见附件一，商品房抵押、租赁等情况见附件二。

第三条 计价方式与价款

出卖人与买受人约定按下述第_________种方式计算该商品房价款：

1、按建筑面积计算，该商品房单位为(_________币)每平方米_________元，总金额(_________币)_________元。

2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为(_________币)每平方米_________元，总金额(_________币)_________元整。

3、按套(单元)计算，该商品房总价款为(_________币)_________元整。

4、_________.

第四条 付款方式及期限

买受人采取下列第_________种方式付款。

1、一次性付款，自签约日起_________日内付全部价款_________元。(小写：_________万元)

2、分期付款。

(1)第一次付款自签约日起_________日内付全部价款的_________%;_________币_________元。(小写：_________元)

(2)第二次付款自签约日起_________日内付全部价款的_________%;_________币_________元。(小写：_________元)

(3)其余部分在移交房屋前一天付清_________%;_________币_________元。(小写：_________元)

3、贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的_________%，其余价款可以向_________银行或住房公积金管理机构借款支付。

4、其他方式_________.

第五条 房产交付

1、房产实物状况、权利状况，符合有关规定和双方约定的，方可交付;不符合有关规定和双方约定的，不得交付。

2、出卖人须于_________前，将该房产及相关证明交付买受人。如遇不可抗力，双方约定处理方式：_________.

3、上述相关证明包括：_________.

第六条 产权转移登记及其他相关设施登记

1、协议订立后，买卖双方应在30日内，到房屋所有权登记机关办理房屋所有权转移登记手续。

2、按照有关规定，其他相关设施应办理登记的，应在规定期限内办理。

3、如因一方原因造成另一方未能及时办理房屋所有权转移登记、其他相关设施登记造成损失的，应依法承担违约责任。

第七条 出卖人逾期交付商品房的处理

除遇不可抗力外，出卖人如未按本合同约定日期交付商品房，逾期在_________日内的，买受人有权向出卖人追究已付款利息，利息自合同约定出卖人应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，买受人有权按照下述的第_________种约定，追究出卖人违约责任：

1、合同继续履行。出卖人应支付买受人已付款利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，出卖人还应每日按商品房价款的_________‰向买受人支付违约金。

2、解除合同。出卖人应退还买受人已付款、支付已付款利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至出卖人退还买受人已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，出卖人还应每日按商品房价款的_________‰向买受人支付违约金。买受人的实际损失超过出卖人支付的违约金时，出卖人还应承担赔偿责任。

3、_________.

第八条 买受人逾期付款的处理

买受人如未按本合同约定的日期付款，逾期在_________日内的，出卖人有权追究买受人逾期付款及其利息，利息自合同约定买受人应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，出卖人有权按照下述的第_________种约定，追究买受人违约责任：

1、合同继续履行。买受人应支付逾期付款及其利息，利息自合同约定买受人应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，买受人还应每日按商品房价款的_________‰向出卖人支付违约金。

2、解除合同。买受人应每日按商品房价款的_________‰向出卖人支付违约金。

3、_________.

第九条 面积确认及面积差异处理。

(一)根据当事人选择的计价方式，本条规定以_________(建筑面积/套内建筑面积)(本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处理。

(二)当事人选择按套计价的，不适用本条约定。

(三)合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。

(四)商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第_________种方式进行处理：

1、双方自行约定：_________.

2、双方同意按以下原则处理：

(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;

(2)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。

(五)买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按_________利率付给利息。

(六)买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

产权登记面积-合同约定面积

面积误差比=——×100%

合同约定面积

(七)因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。

第十条 出卖人关于房屋产权状况的承诺

出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。若出售的商品房设有他项权利的，出卖人应当在出售前征得他项权人的书面同意，并以书面形式公示和明确告知买受人。

第十一条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任

出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第_________种方式处理：

1、出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。

2、_________

3、_________

第十二条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺

本项目物业管理用房为_________㎡，位于_________幢_________单元_________房号_________，轴线范围_________.

出卖人承诺与该商品房直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：

1、于_________年_________月_________日前通水;

2、于_________年_________月_________日前通电;

3、于_________年_________月_________日前通气;

4、_________;

5、_________.

如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：

1、_________

2、_________

第十三条 风险责任的转移

该商品房的风险责任自交付之日起由出卖人转移给买受人。如买受人未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，出卖人应当发出书面催告书一次。买受人未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由买受人承担。

第十四条 保修责任

自买受人实际接收该商品房之日起，出卖人对该商品房的下列部位和设施承担建筑施工质量保修责任，保修期内的保修费用由出卖人承担：

1、墙面，保修_________月;

2、地面，保修_________月;

3、顶棚，保修_________月;

4、门窗，保修_________月;

5、上水，保修_________月;

6、下水，保修_________月;

7、暖气，保修_________月;

8、煤气，保修_________月;

9、电路，保修_________月;

10、_________，保修_________月。

保修期内，因不可抗力的因素，或其他非出卖人原因造成的损坏，出卖人无须承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担。

第十五条 质量争议的处理

买受人对该商品房提出有重大质量问题，买卖双方产生争议时，以_________出具的书面工程质量评定意见作出处理争议的依据。

第十六条 双方可以就下列事项约定

1、该商品房所在楼宇的屋面使用权。

2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权。

3、_________.

第十七条 房屋的用途

1、买受人的房屋仅作_________使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。

2、出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。

第十八条 物业管理

该商品房移交后，买受人承诺遵守小区(楼宇)管理委员会选聘的物业管理公司制定的物业管理规定;在小区(楼宇)管理委员会未选定物业管理机构之前，出卖人指定_________公司负责物业管理，买受人遵守负责物业管理的公司制定的物业管理规定。

第十九条 声明及保证

出卖人：

1、出卖人有权签署并有能力履行本合同。

2、出卖人签署和履行本合同所需的一切手续(_________)均已办妥并合法有效。

3、在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对出卖人履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。

4、出卖人为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是出卖人法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。

买受人：

1、买受人有权签署并有能力履行本合同。

2、买受人签署和履行本合同所需的一切手续(_________)均已办妥并合法有效。

3、在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对买受人履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。

4、买受人为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是买受人法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。

第二十条 保密

买卖双方保证对在讨论、签订、执行本协议过程中所获悉的属于对方的且无法自公开渠道获得的文件及资料(包括商业秘密、公司计划、运营活动、财务信息、技术信息、经营信息及其他商业秘密)予以保密。未经该资料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限为_________年。

第二十一条 通知

1、根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用_________(书信、传真、电报、当面送交等)方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。

2、各方通讯地址如下：_________.

3、一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起_________日内，以书面形式通知对方;否则，由未通知方承担由此而引起的相关责任。

第二十二条 合同的变更

本合同履行期间，发生特殊情况时，买卖任何一方需变更本合同的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内(书面通知发出_________天内)签订书面变更协议，该协议将成为合同不可分割的部分。未经双方签署书面文件，任何一方无权变更本合同，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。

第二十三条 合同的转让

除合同中另有规定外或经双方协商同意外，本合同所规定双方的任何权利和义务，任何一方在未经征得另一方书面同意之前，不得转让给第三者。任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效。

第二十四条 争议的处理

1、本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。

2、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解;协商或调解不成的，按下列第_________种方式解决：

(1)提交_________仲裁委员会仲裁;

(2)依法向人民法院起诉。

第二十五条 不可抗力

1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影响而未能履行其在本合同下的全部或部分义务，该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止。

2、声称受到不可抗力事件影响的一方应尽可能在最短的时间内通过书面形式将不可抗力事件的`发生通知另一方，并在该不可抗力事件发生后_________日内向另一方提供关于此种不可抗力事件及其持续时间的适当证据及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料。声称不可抗力事件导致其对本合同的履行在客观上成为不可能或不实际的一方，有责任尽一切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响。

3、不可抗力事件发生时，双方应立即通过友好协商决定如何执行本合同。不可抗力事件或其影响终止或消除后，双方须立即恢复履行各自在本合同项下的各项义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能力，则双方可协商解除合同或暂时延迟合同的履行，且遭遇不可抗力一方无须为此承担责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

4、本合同所称“不可抗力”是指受影响一方不能合理控制的，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后出现的，使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于自然灾害如水灾、火灾、旱灾、台风、地震，以及社会事件，政府行为或法律规定等。

第二十六条 合同的解释

本合同未尽事宜或条款内容不明确，合同双方当事人可以根据本合同的原则、合同的目的、交易习惯及关联条款的内容，按照通常理解对本合同作出合理解释。该解释具有约束力，除非解释与法律或本合同相抵触。

第二十七条 补充与附件

本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，买卖双方可以达成书面补充合同。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。

第二十八条 合同的效力

1、本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖单位公章或合同专用章之日起生效。

2、本协议一式_________份，出卖人、买受人各_________份，具有同等法律效力。

3、本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。

出卖人(盖章)_________ 买受人(盖章)_________

法定代表人(签字)_________ 法定代表人(签字)_________

委托代理人(签字)_________ 委托代理人(签字)_________

签订地点：_________ 签订地点：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

商品房买卖合同纠纷管辖权确定(篇五)

（20xx）佛中法民五终字第263号

上诉人（原审原告、反诉被告）佛山市三水千叶花园房地产有限公司（以下简称千叶花园公司），住所：佛山市三水区森林公园内。

法定代表人李朗辉，董事长。

委托代理人谭小武、邹道安，广东华法律师事务所三水分所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）唐廷勇，男，1965年1月2日出生，汉族，住所：佛山市三水区西南人民医院宿舍。

委托代理人张伟涛，广东引力律师事务所律师。

原审第三人关汝强，男，1966年3月12日出生，汉族，住所：佛山市三水区西南街道同福路5号北座601.

委托代理人刘文霞，广东务正律师事务所律师。

原审第三人佛山市三水区西南农村信用合作社（以下简称农村信社），住所：佛山市三水区西南街道健力宝北路6号。

法定代表人范惠端，该社主任。

委托代理人雷新竹，女，1976年2月13日出生，该社员工。

委托代理人倪正容，女，1980年10月27日出生，该社员工。

上诉人千叶花园公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服佛山市三水区人民法院（20xx）三法民壹初字第354号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现己审理终结。

原审判决认定：20xx年6月28日，原告千叶花园与第三人关汝强签订三房交按揭（J）0000046号《广东省商品房买卖合同》1份，约定：原告将自有的位于三水森林公司内千叶花园（原名乐宜居山庄）玉兰苑93号别墅一套出卖给关汝强，房价款859572元，首期款259572元，于20xx年7月30 日前给付，余款60万元办理银行按揭。20xx年7月18日双方拿合同到房地产交易所备案。20xx年8月17日，关汝强向农村信社递交《按揭借款申请书》，声称其向原告购买玉兰苑93号别墅一套，已交付首期款259572元，要求贷款60万元。20xx年8月28日，关汝强与农村信社签订《个人住房抵押贷款合同》1份，约定：关汝强以玉兰苑93号别墅一套为抵押物，向农村信社贷款60万元，期限xx年。关汝强当日取得60万元贷款后即将该款转到原告帐户内。20xx年8月29日，原告、关汝强及三水市创华空调制造有限公司（其前身是三水市华鸿空调制造有限公司、下称创华空调）签订《协议书》1份，言明：原告将玉兰苑93号别墅出售给关汝强，房价款859572元，关汝强先付定金2万元，60万元向农村信社办理住房贷款，余款239572元在原告欠创华空调的工程款中冲减；关汝强必须按贷款合同约定的还款计划和还款期限归还贷款本息，与原告无关。20xx年8月30日，原告以现金支票形式支付创华空调工程款60万元。20xx年5月，关汝强与被告唐廷勇口头达成协议，约定：关汝强向千叶花园购买的玉兰苑93号别墅，以原价九折即773614.80元转让给唐廷勇。为了方便唐廷勇领取房地产所有权证，原被告及第三人达成协议，将购房合同的一方当事人变更为唐廷勇，原被告并于20xx年5月15日签订三房交按揭（J）0005383号《广东省商品房买卖合同》1份，约定：唐廷勇向千叶花园购买玉兰苑93号别墅，总房价款为人民币859572元。首期款 359572元，于20xx年7月30日前给付，余款50万元办理银行按揭。出卖人应在20xx年5月30日前，将经综合验收合格及符合合同约定的商品房交付买受人使用。逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。出卖人逾期交房的，超过 30日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，等等。20xx年5月16日，千叶花园开出收据1张，内容为：“玉兰苑93号别墅唐廷勇交来房价款259572元。”20xx年 5月21日，唐廷勇与关汝强到房管部门办理了购买玉兰苑93号别墅的更名手续。20xx年5月22日，唐廷勇交给关汝强9万元。当日，唐廷勇即与农村信社签订《个人住房抵押贷款合同》1份，约定：唐廷勇以玉兰苑93号别墅一套为抵押物，向农村信社贷款50万元，期限xx年。唐廷勇当日取得50万元贷款后即用该款偿还关汝强欠农村信社的贷款。同日，唐廷勇到三水房地产交易中心重新办理了该别墅的按揭登记，而该别墅原来以关汝强名按揭登记则被注销。

原审判决认为：本案争议的关键焦点是玉兰苑93号别墅是原告卖给被告的还是关汝强转让给被告的？原告千叶花园与关汝强签订的《商品房买卖合同》，该合同经房管部门审查后登记备案，后由于合同主体的变更而被销毁，庭审中未能提供合同原件，但原告及关汝强双方均确认合同的条款与唐廷勇签订的合同是一致的，至于原告千叶花园与关汝强签订的《商品房买卖合同》的具体内容如何确定？首先，违约责任是格式条款，双方对该部分的内容无异议，可以确认。双方有争议的是首期给付259572元还是359572元？银行按揭款是50万元还是60万元？这二个问题可以通过以下证据材料确认。1、20xx年8月29日，原告、关汝强及创华空调签订《协议书》，原告、关汝强均确认关汝强应交首期款是259572元、银行按揭款是60万元。2、20xx年8月17日，关汝强向农村信社递交《按揭借款申请书》， 20xx年8月28日，关汝强与农村信社签订《个人住房抵押贷款合同》。亦佐证了关汝强应交首期款是259572元、银行按揭款是60万元。如上所述，关汝强通过用千叶花园欠创华空调的工程款，冲减其应交的首期款，加上银行按揭贷款60万元，已依约履行合同规定的付款义务。关汝强是玉兰苑93号别墅的准产权人。原告称与关汝强的购房合同在20xx年8月已解除，60万贷款已退回关汝强，原告之说缺乏依据。首先，原告无证据证明合同已解除。第二、原告所称的解除时间不合理，因为20xx年8月29日，原告、关汝强及创华空调还在签订《协议书》，明确由关汝强购买玉兰苑93号别墅，银行贷款由关汝强偿还。第三、原告支付给创华空调的60万，时间是在20xx年8月30日，是在签订协议书的第二天，距离关汝强转卖别墅有9个月的时间，难道原告有先见之明？预知关汝强要转卖别墅，预先退回贷款。非常不合理！况且原告经营房地产多年，应清楚知道，该60万元是按揭贷款，农村信社有优先受偿权。原告会冒险直接将60 万元贷款给回关汝强吗？不合常理。还有，原告退款的内容是退工程款，并非是退购房款。再有，关汝强是自然人，创华空调是有限责任公司，虽然关汝强是该公司的股东之一，但退款给创华空调不等于退款给关汝强。关汝强在准产权人的情况下转让该房产，没有违反法律规定。20xx年5月关汝强在征得原告及抵押权人的同意，将玉兰苑93号别墅转让给唐廷勇，合法。关汝强与唐廷勇到房管部门办理了更名手续，缴纳了相关费用，应视为关汝强已将玉兰苑93号别墅转让给唐廷勇。那么，根据《中华人民共和国民法典》第七十九条第一款：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人……。”第八十一条：“债权人转让权利的，受让人取得与债权人有关的从权利……。”的规定，原告对关汝强承担的义务，就转移到对唐廷勇承担义务。原告称关汝强将玉兰苑93号别墅转让给唐廷勇，未经其同意，无理。因为根据房管部门的管理规程，如果没有原告的同意，原告与关汝强签订的合同（备案）不会注销，亦不能将按揭登记的姓名由关汝强改为唐廷勇。至于原被告于20xx年5月15日签订三房交按揭（J）0005383号《广东省商品房买卖合同》，是被告在关汝强手中取得合同从权利后，与原告重新签订的合同，从内容上看，恰好可以反映出原告认可关汝强将合同的权利转让给唐廷勇。1、“首期款于20xx年7月30日前给付”，显然，这是原告将关汝强给付首期的时间等同于唐廷勇给付首期的时间。2、首期款、按揭贷款由原来的“259572元、60万元”变为“359572元、50万元”，这进一步说明了原告尊重关汝强与唐廷勇的交易过程，方便唐廷勇向银行贷款。故该合同是双方的真实意思表示，内容合法，应受法律保护。综上所述，既然关汝强依约全面履行了合同义务，没有违约，那么唐廷勇在此情况下对原告而言亦不会存在违约行为，原告请求解除合同及要求被告支付违约金，无事实依据，本院不予支持。相反，原告未有按合同约定履行义务，应负违约责任。被告唐廷勇反诉原告要求交付合同约定的房产千叶花园玉兰苑93号别墅、协助办理房屋产权证及支付违约金，合法合理，本院予以支持。但反诉原告请求的违约金计算有误，应予更正。违约金应为： 257.87元（日息、859572元×0.0003）×528天=136155.36元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民法典》第七十九条、第八十一条，第一百零七条的规定，判决：一、驳回原告佛山市三水千叶花园房地产有限公司对被告唐廷勇的诉讼请求。二、反诉被告佛山市三水千叶花园房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内将符合合同要求的位于三水区森林公园内的千叶花园玉兰苑93号别墅一幢交付反诉原告唐廷勇使用。逾期交付，按中国人民银行同期同类贷款利率加倍支付迟延履行期间的已付购房款利息。三、反诉被告佛山市三水千叶花园房地产有限公司于本判决生效之日起九十日内向房地产权属登记部门提供办理房屋过户登记手续所需的有关证明文件，协助反诉原告唐廷勇办理讼争房屋的权属证书。逾期不履行，按银行同期贷款利率支付迟延履行期间反诉原告已付购房款的50%的利息，至实际办妥房产证之日止。四、反诉被告佛山市三水千叶花园房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告违约金136155.36元（按本金859572元以每日万分之三从20xx年5月31日计至 20xx年11月11日）。逾期给付，按中国人民银行同期同类贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费20xx元，反诉受理费4238 元，合共6248元，由原告负担。

宣判后，上诉人千叶花园公司不服，向本院提起上诉称：1、上诉人与第三人关汝强的合同已经解除。上诉人于20xx年6月28日签订《商品房买卖合同》，约定上诉人将玉兰苑93号房产卖给关汝强。20xx年7月18日在三水区（市）房地产交易所办理了合同备案手续。后来关汝强不要该房屋，双方解除了合同，撤销了在房地产交易所的备案，当场销毁了《商品房买卖合同》。2、上诉人与被上诉人的合同合法有效，被上诉人付款违约。上诉人与被上诉人于20xx年5月 15日签订《商品房买卖合同》，约定上诉人将玉兰苑93号房产卖给被上诉人。合同约定总价款859572元，首期房价款359572元，于20xx年7月 30日前缴付，余款500000元在办理银行按揭后支付。20xx年5月16日，上诉人收到被上诉人首期付款中的259572元。20xx年5月22日在三水区（市）房地产交易所办理了合同备案手续。被上诉人尚欠购房款600000元至今未付，已经严重违反合同。3、第三人农村信社办理按揭出错。农村信社与关汝强于20xx年8月28日，以玉兰苑93号房买卖签订《个人住房抵押贷款合同》，约定贷款金额600000元，总期限xx年，即由20xx年8月 28日起至20xx年8月27日止，每月还4757.40元，分180期还清。农村信社将贷款发出。20xx年5月22日，农村信社与唐廷勇签订《个人住房抵押贷款合同》，约定贷款金额500000元，总期限xx年，即由20xx年5月22日起至20xx年5月21日止，每月还3964元，分180期还清。在合同签订后，贷款发出之前，农村信社发现按揭的房产，与关汝强用以按揭的是同一房产，且关汝强的贷款尚未还清，农村信社就采用非法手段，擅自将本应发放给唐廷勇的500000元，提前扣减关汝强的贷款。4、关汝强未取得玉兰苑93号的所有权。由于关汝强与上诉人签订的《商品房买卖合同》已经解除，在房产交易所登记备案已经撤销，合同文本已经销毁，原合同约定的房产也没有交付。即关汝强未取得玉兰苑93号的所有权。5、关汝强与被上诉人没有房产买卖关系，关汝强未取得玉兰苑93号的所有权。关汝强不可能成为玉兰苑93号房产的出卖方。综上所述，原审判决事实认定不清，判决错误。请求二审法院查清事实，撤销原审判决，判令解除上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，判令被上诉人承担违约责任和全部诉讼费用。

上诉人千叶花园公司在二审期间没有提交证据。

被上诉人唐廷勇答辩称：一、别墅是关汝强卖给唐廷勇的，千叶公司与唐廷勇所签的合同是为办证方便变更关汝强与千叶公司所签合同买方主体的结果。从本案各方确认的事实及相关证据可知，关汝强与千叶公司签合同后已经交完了全部的房款，并已经在房管部门备案登记，房产的所有权和处分权已经属于关汝强所有。 20xx年5月21日唐廷勇才出钱为关汝强交契税，20xx年5月22日信用社还保留着关汝强用于抵押备案的《商品房购销合同》，而唐廷勇的贷款发放和关汝强的贷款取消及合同的备案都是在20xx年5月22日。在信用社发放贷款将后才向房产管理部门提交用于抵押登记的《三水区房地产按揭登记（预售商品房按揭）审批书》千叶公司也盖章确认。完全可以证实该在20xx年5月22日之前关汝强并无与千叶公司解除过合同，千叶公司也无向关汝强退还一分购房款。在 20xx年5月22日之前该别墅只有关汝强才有权处分权。千叶公司与唐廷勇所签的合同是为办证方便其自己同意变更关汝强与其所签合同买方主体的结果，千叶公司有义务履行。二、千叶公司一审答辩其与关汝强所签合同在20xx年8月29日已解除并已销毁，理由是退款了。但其自己提供的支票反映的是，其公司向创华公司付的是工程款，而信用社保存的证据反映其与关汝强所签合同关汝强在20xx年5月22日才拿走，原来关汝强以该别墅办理的抵押贷款也在当天才取消。不存在合同在20xx年5月22日前取消并已销毁的事实。另外20xx年5月15日签合同，而首期房款却约定在20xx年7月30日前缴付，说明签合同时已收首期款（因关汝强已全额支付），现又说没付，无论从时间上还是事实上都矛盾。从现有的证据和已经调查的事实可知本案中违约的是千叶公司，千叶公司想以合同的表面现象去否定有完整的证据连予以证实的事实，完全失去了诚信和基本的商业道德，严重背离了法律。一审判决认定事实清楚理由充分应当维持，千叶公司的上诉应当驳回。

被上诉人唐廷勇在二审期间没有提交证据。

原审第三人关汝强辩称：上诉人认为其与第三人关汝强解除买卖合同不属实，上诉人也没有相关的证据证明。我方全部支付了93号别墅的购房款项，上诉人也全部收齐购房款。关汝强购买房屋后，于20xx年以九折的价钱转让给本案的被上诉人唐廷勇。上诉人清楚转让过程，并且与我方到相关部门办理手续。我方认为上诉人上诉没有事实根据和法律依据，请求法院予以驳回。

原审第三人关汝强在二审期间没有提交证据。

原审第三人农村信社辩称：一审法院对本案认定事实清楚，法律关系定性准确，适用证据恰当，责任确认合理，审判程序合法，因此，佛山市三水区人民法院作出的（20xx）三法民壹初字第354号民事判决合理合法，请求二审法院依法予以维持，以维护被上诉人唐廷勇的合法权益。第三人关汝强已经履行完毕合同编号为 “三房交按揭（J）0000046”《广东省商品房买卖合同》约定的付款义务。因此，第三人关汝强有权将该买卖合同中享有的债权依法予以转让给被上诉人，即可将玉兰苑93号别墅转卖给被上诉人，第三人关汝强在履行通知义务后，上诉人就应将玉兰苑93号别墅交付给被上诉人。上诉人严重违反了合同约定的义务，未按合同约定，在已经全部收取玉兰苑93号别墅的购房款859572元，并同意第三人关汝强将玉兰苑93号别墅转卖被上诉人后，未依约按时交付玉兰苑93 号别墅给被上诉人。显然，上诉人已经严重违约，其过错责任完全在上诉人一方，上诉人必须依法承担法律后果。综上所述，上诉人行为已构成严重违约，且从根本上侵害了被上诉人的合法权益，其责任完全在上诉人一方，上诉人依法依约应承担全部法律责任。上诉人的上诉请求无理，原审法院判决正确，请二审法庭予以维持。

原审第三人农村信社在二审期间没有提交证据。

经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。

本院认为：千叶花园公司以本案讼争房产先后与关汝强、唐廷勇订立了《商品房买卖合同》。在千叶花园公司与关汝强的买卖合同关系中，根据现有的房款收据以及银行贷款相关凭证，本院认定关汝强已足额支付对价予千叶花园公司。千叶花园公司上诉认为其已将关汝强支付的款项全部退还其本人，对于上述主张，千叶花园公司提供了以三水市创华空调制造有限公司为收款人的60万元支票予以证明。该支票并非以关汝强为收款人，而关汝强与三水市创华空调制造有限公司属于不同民事主体，因而，该支票不能证明关汝强已收到千叶花园公司的退款。本院对千叶花园公司已经退款给关汝强的主张不予采信。在关汝强与千叶花园公司的《商品房买卖合同》签订和部分履行后，关汝强将其权利转让予唐廷勇。唐廷勇与千叶花园公司就此订立了新的《商品房买卖合同》。在唐廷勇与千叶花园公司的买卖合同关系中，唐廷勇就同一标的物，基于关汝强此前的支付行为，已完全履行了对千叶花园公司的付款义务。千叶花园公司不能就同一标的物获得双重利益。千叶花园公司在实际取得讼争房产的价款后认为唐廷勇尚未履行付款义务，缺乏事实依据，本院不予采纳。原审判决驳回其诉请正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6248元，由上诉人佛山市三水千叶花园房地产有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 吴 逸

代理审判员 杨 崇 康

代理审判员 罗 凯 原

二○○五年四月二十五日

书 记 员 林 彦

商品房买卖合同纠纷管辖权确定(篇六)

（20xx）佛中法民一终字第1426号

上诉人（原审被告）顺德市海骏达房产有限公司，住所：佛山市顺德区容桂街道办事处青华路南1号。

法定代表人曾伟和，董事长。

委托代理人翁春辉，广东红棉律师事务所律师。

委托代理人黄胜，广东海迪森律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）刘红英，女，1967年7月16日出生，汉族，住所：佛山市顺德区容桂街道办事处幸福豪苑海幸阁501号。

委托代理人周端平、陈祯辉，广东仲马律师事务所律师。

上诉人顺德市海骏达房产有限公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（20xx）顺法民一初字1071号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于20xx年7月22日公开开庭审理。本案开庭时，上诉人的委托代理人黄胜、翁春辉，被上诉人的委托代理人周端平、陈祯辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审判决认定：被告是依法被核准，自1999年4月21日进行房产经营的有限责任公司。被告在原顺德市容桂区开发的幸福豪苑A座，于20xx年10月8日取得了广东省顺德市商品房预售许可证，有效期自2000年8月31日至20xx年8月31日；幸福豪苑B、C座，于20xx年9月19日取得了广东省顺德市商品房预售许可证， 有效期自20xx年6月1日至20xx年6月1日。原告与被告于2000年8月8日签订《商品房购销确认书》，向被告购买座落于原顺德市容桂区幸福豪苑A 座501号商品房一间，双方约定房屋总金额为215452元，并约定了付款时间，原告并于当日向被告支付定金20000元。之后，在2000年9月25日原、被告签订了《商品房购销合同》一份，对商品房的位置、面积、商品房的价格、付款时间及付款金额、商品房交付期限、违约责任等作出了明确规定。该合同的第五条对费用与费用调整的约定问题作了具体说明：该商品房预售价不含政府规定缴交的有关税费。乙方（原告）同意甲方（被告）依据有关规定暂代政府收取税费。该合同的第十四条反映甲方（被告）承诺与该商品房正常使用直接关联的路、生活用水、电、排水、路灯及规划所确定的绿化基础设施等公共配套建筑按约定日期投入正常运行。该《商品房购销合同》中对设施费没有约定。20xx年6月11日，被告收取了原告设施费人民币13800元，并开出收据。现被告已将原告购买的商品房交付原告使用。

原审判决认为：被告依法取得了商品房预售许可证，原告与被告签订的《商品房购销合同》是双方当事人在公平自愿、等价有偿的原则下签订的，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，是合法有效的合同。本案中，双方当事人争议的是被告向原告收取的13800元设施费是否合法的问题。被告认为该设施费用属于商品房的直接成本，只是分开列明收取而已。但被告在向原告预售商品房时，在《商品房购销合同》中已明确约定了商品房的预售价款，该价款已包含商品房成本，应当是被告唯一可以合法收取的价款，而被告以设施费的名义再向原告收取13800元，是在商品房价款之外的收费。《中华人民共和国价格法》第十三条第二款规定： 经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。该法第十四条第一款第（四）项规定：经营者不得利用虚假或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易。被告的行为明显违反了上述有关禁止性规定，是无效的民事行为，被告对无效行为应负全部责任。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（三）项、第（五）项、第六十一条第一款等对无效民事行为的有关规定，被告应返还原告13800元及支付款项占用期间的利息，利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算。被告认为其他购买人签署了《商住楼计价表》，本案原告也应持有该《商住楼计价表》，该设施费已明示原告，而且原告已实际支付相关费用，是原、被告双方意思自治的结果。被告的上述推定不成立，被告没有证据证明原告持有《商住楼计价表》，而且原告交纳设施费，并不等于被告有合法的依据收取该费用。故被告的抗辩理由不成立，不予支持。综上，判决如下：被告应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告刘红英返还13800元，并支付利息（计算方法为：从20xx年6月11日起至实际还清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。本案一审受理费590元，由被告负担。

宣判后，顺德市海骏达房产有限公司不服，向本院提出上诉称：一、原审判决根据《价格法》第十三条第二款，第十四条第一款第（四）项的规定，认定上诉人收取设施费的行为无效，没有事实依据。1、上诉人在售房过程中不存在标价外加价的行为。上诉人在《价目表》、《付款方式》等售房资料中，已清楚地对楼价和设施费的具体数额分别进行了标价。原审法院忽略公开标价当中除了楼价之外，还有设施费标价的事实，是导致其作出错误认定的主要原因。上述两种款项赫然出现在上诉人的售楼资料即要约当中，这不能说是标价外加价的行为。2、上诉人在售房过程中也不存在利用虚假的或使人误解的手段，诱骗购房者进行交易的行为。上诉人的售楼过程是十分公开和透明的，除了公开明示房屋的装修标准、售价、付款方式等事项外，在洽谈过程中又作了详细解释，还特别制作了《计价表》，具体说明购房者应支付的各类款项及具体数额。如果有虚假手段和诱骗行为，购房者完全可向物价部门举报和投诉，但上诉人至今没有收到物价部门反馈的任何信息，而且上诉人也派专人咨询了物价部门，均答复上诉人的标价材料（价目表）比较完善、清楚，没有不当之处。更为关键的是，《价格法》第十三条、第十四条均适用于经营者一方，约束的是经营者单独作出，且事先未告知对方的行为。但本案当中，上诉人对设施费的问题，已经事先通过各种资料公示，构成要约告知被上诉人。被上诉人若实际支付，则表明被上诉人通过行为的形式对此作了承诺，依合同法关于要约与承诺的法律规定，此时双方已实际成立了一个关于设施费的合同。换言之，上诉人收取设施费，被上诉人交设施费，均以该合同为基础。有约在先的合同是原因，收费和交费是履约的结果。交费和收费是双方合意的行为，二者构成一个整体，相互关联，不可分割，并非上诉人的单方行为。因此上述两条法律均不能适用于本案。二、设施费是房屋买卖双方自愿达成的并有别于《商品房购销合同》的特别约定，合法有效，双方均应严格遵守。1、原审判决认定《商品房购销合同》第四条约定的款项是上诉人唯一可以收取的价款没有依据，该条约定并不包含可以另行约定收取的设施费。上诉人依法取得了商品房预售许可证后即组织销售，制作了预售房屋的《参考资料》、《价目表》、《商品房认购指南》、《付款方式》等售楼资料，并将上述资料陈列在售楼部显眼的地方公开明示，供任何一个购房者在购房前查阅。其中《价目表》对房屋售价作了清楚的公示，又在A座的《付款方式》中说明 实收设施费13800元正，还特别加注说明：设施费包含水、电分摊、电话无线管网费、防盗、消防管网、安全网等，在B、C座的《付款方式》中也特别加注说明：以上折头只限在楼价内计算，不包杂费，杂费另收13800元正。可见，上诉人在售房要约中，楼价与设施费是两个相互并列和相互独立的不同项目，楼价和设施费显属两个不同的要约内容。被上诉人对楼价的承诺以和上诉人签订《商品房购销合同》的书面形式形成，而对设施费的承诺则是通过口头的形式、在《计价表》上签名确认、通过实际履行的形式作出，对两个要约均作了承诺，且已实际履行。由此可见，设施费是房屋买卖双方的特别约定，这个特别约定也构成一个合同，而且是独立于《商品房购销合同》，并与之相互并列的合同。该合同是双方的真实意思表示，自愿订立，且没有违反任何的法律法规。因此这个特别约定的合同无疑也是合法有效的，双方均应严格遵守和履行。2、《商品房购销合同》第四条约定的价款是否包含商品房成本与本案无关。原审判决认定该条约定的价款已包含商品房的成本，没有任何事实依据，而且这也与本案无关。即使该条约定的价款已包含了商品房的成本，也不排除双方还可以就其他费用进行约定，意思自治原则是民法的基石，越来越被重视，并被我国合同法采纳并严格贯彻。本案双方按照《价目表》的公开标价确定楼价，签订了《商品房购销合同》，又在该合同之外另行对设施费进行约定，显然是法律所允许的。原审判决主观推断《商品房购销合同》约定的价款包含了成本，并以此为理由认定上诉人只可唯一地收取该条约定的款项，排除双方的另行约定，显然于法无据。对其他费用的收取，关键不在于该费用是否已包含于商品房成本，而在于双方是否另有约定，也不管其约定是书面的、口头的、或是其他任何形式的。本案当中，上诉人在售房资料中标明楼价，也标明了设施费的具体数额。被上诉人除依书面合同的约定支付楼价外，还主动按上诉人书面要约的规定支付了设施费，两者均属依约履行的行为。三、原审判决适用《民法通则》第五十八条第（三）项、第（五）项、第六十一条第一款也明显不当。 1、原审判决适用法律认定上诉人收取设施费属无效的行为及如何承担责任逻辑紊乱。原审判决适用《价格法》，认定上诉人的行为明显违反了该法的禁止性规定，接着即直接认定上诉人的行为属无效的民事行为。但是根据一审所引用《价格法》的具体条款，却并没有直接认定无效的规定，要认定上诉人的行为无效，只能以此为事实原因，再引用其他法律作出认定，本案当中，若《价格法》所指的事实原因确实存在，则应根据《民法通则》第五十八条第（五）项或者《合同法》第五十二条第（五）项的规定，认定上诉人的行为无效。但原审判决在没有适用法律的情况下想当然地直接认定无效，然后再根据《民法通则》第五十八条第（三）项、第（五）项，第六十一条第一款的规定，确定上诉人如何承担民事行为无效的责任，这显属适用法律逻辑错乱。因为《民法通则》第五十八条第（三）项、第（五）项是认定民事行为无效的法律依据，而原审判决把该条同样作为如何承担责任的依据，显然适用法律不当。应当注意的是，上诉人的行为根本上就不是标价外加价 和利用虚假或者使人误解的手段，诱骗交易的行为。换言之，即认定无效的事实原因根本不存在，因此也就不存在适用什么法律认定无效的问题，2、上诉人收取设施费的行为效力若有争议，只能是相对有效（即可撤销或可变更）和绝对有效的争议。根据前述，上诉人的行为不属违反法律法规的禁止性行为。依据原审判决适用《民法通则》第五十八条第（三）项的规定，可肯定原审法院是认为上诉人的行为属于以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危而作出的。根据《民法通则》的规定，这种行为是无效的。但这一规定显然过于笼统，没有区分不同的情况，在立法上存在一定的缺陷。因为有些当事人在事后虽然知道自己所为的行为是受欺诈、胁迫等原因不得已而作出的，但考虑到并不会使自己损失，或损失很小，或甘愿受损，从而继续确认行为效力，这是典型自由处分个人权利的行为。法律对此没有必要干预。正是基于这种认识，国家在《民法通则》之后制订的《合同法》便对此种情况区别对待，只有当以欺诈、胁迫手段订立的合同损害国家利益的才规定无效；而对不是损害国家利益的，则由当事人决定是否请求撤销或变更。根据新法优于旧法，特别法优于普通法的法律适用原则，本案无疑应适用合同法。根据合同法的规定，上诉人即使在售楼过程中有欺诈、胁迫和乘人之危的情况存在，因其损害的不是国家利益，所以该设施费的合同也只能是可撤销或可变更的。设施费合同是以上诉人提出书面要约，被上诉人以口头而非书面承诺形成的合同，在这种情况下被上诉人完全可主张没有承诺此费用为由拒交，根本就没有必要在交付设施费后再要求返还。被上诉人履行了交付的义务，表明双方已就设施费的问题形成合意，成立了合同，并履行完毕。没有请求法院撤销也没有请求变更设施费的合同，即是表示该合同至今仍然生效，被上诉人没有理由要求返还。综上，请求二审撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人答辩称：上诉人收取的设施费应是楼价的组成部分，上诉人额外收费的行为不合法，其上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

上诉人与被上诉人在二审诉讼期间均未向本院提供新的证据。

经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。

本院认为：上诉人在向被上诉人预售商品房时，在《商品房购销合同》中已经明确约定了该商品房的预售价款，但上诉人又以另行签订《商品房购销确认书》、《商住楼计价表》的形式约定向被上诉人收取设施费13800元。上诉人收取该设施费的行为，是在商品房标价外的收费，依照《中华人民共和国价格法》第十三条第二款有关经营者不得在标价外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用的规定，该行为属违反法律禁止性规定，应确认为无效行为，上诉人应将收取的该 设施费款项退还给被上诉人。上诉人上诉认为其收取该设施费的行为，已公开标明，不属于标价外加价，其上诉理由不充分，不予支持。原审判决适用《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（三）项、第（五）项的规定不当，应予纠正。但原审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费590元，由上诉人顺德市海骏达房产有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 陈 秀 武

代理审判员 吴 健 南

代理审判员 谭 洪 生

二○○三年八月十五日

书 记 员 冼 富 元

商品房买卖合同纠纷管辖权确定(篇七)

范X

一、案情王X与某房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同，合同约定了买卖的价格和房屋的交付时间。此后，王X依约支付了约定的合同价款，房地产开发公司将商品房房交付王X使用，未办理产权登记手续。另王X又与李X签订了一份买卖合同，约定将从某房地产开发公司购得的商品房以每平方米高于原购入价500元卖给李X。但后因此房价格上涨，王X拒不办理产权登记手续且主张其与李X的买卖合同无效，李X因之诉至法院。

二、分歧本案审理中首要的一点是认定王X与李XX买卖合同的效力如何，对此有三种意见。

第一种意见认为合同无效，理由为：买卖合同违反了《____市房地产管理法》无产权房屋不得买卖的禁止性规定。

第二种意见认为合同效力待定，理由为：王XX取得产权而处分他人财产，是无权处分，无权处分的合同效力待定。

第三种意见认为合同有效，理由为：王X将其对房屋开发公司的债权转让给了自己，这一债权转让合同符合当事人的意思自治，并不违反法律强制性规定。

三、评析审理本案的

第一关键在于对认定李X与王X间房屋买卖合同的效力，结合上文的分歧意见，我们归纳出本案中有争议的法律问题为：王X与李X的买卖合同是否违反法律的强制性规定；王X将转让商品房的行为是无权处分还是有权处分；如果上述行为是无权处分，那这一行为的效力如何；如果上述行为是有权处分，那这一行为是否属于债权让与。现分析如下：

1、《____市房地产管理法》无产权房屋不得买卖是否是认定合同无效的强制性条款。《民法典》第52条第1款的第5项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此，违反法律和行政法规的强制性规定是认定合同无效的重要依据之一。王X认为根据《____市房地产管理法》第37条第1款的第6项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。其与李X所订立的合同违反了这一强制性的规定，故为无效。我们认为，这一规定不是《民法典》第52条所谓的强制性条款，

第

一、在法理上，凡法律条文冠以“不得”等字样不必然代表此条文为强制性条款，也可以是带有指引性质的条款；

第

二、《____市房地产管理法》是________年颁布的法律，此法的颁布带有浓厚的行政管理色彩，在立法技术上多用“不得”等字样来表达方便行政的寓意。同时在立法的内容上也没有充分考虑到当下的商品房交易状况，有滞后性；

第

三、从《民法典》鼓励交易的原则出发，对实践中如王X与李XX类似的买卖合同都认定为无效不利用物价值的有效且充分使用，所以在审判实践中，应尽量减小合同无效的范围；第

四、买卖合同标的物的特征表明，其标的物无须是现已存在的物或现属于出卖人的物，即使是非房屋所有权人也可能成为房屋的.出卖人。综上，以本案讼争买卖合同违反《____市房地产管理法》的强制性规定而无效的观点是错误的。

2、王X转让商品房的行为是否是无权处分。无权处分是指无处分权人处分他人财产并与相对人订立转让财产的合同。（王XX法159页）无权处分中的“处分”主要是指处分财产所有权或债权的行为。因此，判断王X的行为是否是无权处分就要看王X对商品房是否享有财产所有权或者是债权。本案中，因房地产开发公司履行合同，将商品房交付王X使用，王X因此获得了对商品房的直接占有，占有是所有权的重要权能之一，王X对商品房的实际占有使得王X对商品房有管领和支配的权力。但由于我国民法采取的是不动产变动登记主义，不动产所有权的转移以登记为标志，因此，王X取得的是一个欠缺登记要件的不充分的所有权。综上，我们认为，王X转让商品房给李X的行为是有权处分，不是无权处分，故而本案讼争的买卖合同不应当认定为效力待定。

3、王X的有权处分是否是债权转让。债权让与的概念指，在不改变合同关系内容的前提下，合同关系的一方当事人依法将其合同权利和义务全部或者部分地转让给

第三人的法律行为。本案中王X将商品房转让给李X时抬高了合同价格，改变了合同关系的内容。同时，房地产开发公司依约将商品房交付王X实际使用，王X不办理产权登记手续是因为其自己拒绝办理的原因所致，所以可以认为，房地产开发公司与王X间的债权债务关系已因履行而消灭，故认定王X与李XX合同为债权让与合同并进而认为买卖合同有效的观点也是错误的。总之，我们认为，本案适当的处理方式认定王X与李XX的合同是有效的，王X的转让行为是有权处分。王X违反合同约定，李X诉请王X继续履行合同应予以支持。

四、余论上文论证中的一个主要争议问题可能是在王X转让商品房的行为到底是有权处分还是无权处分上。如果认定为无权处分，根据通说的观点，因《民法典》51条规定的无权处分被认为是效力待定的，因此，王X与李XX的合同效力会被认定为效力待定的合同。此时买卖合同会因为王X恶意拒绝办理产权手续而使合同一直处于效力待定的状态，显然不符合民法诚实信用的基本原则，也不利于解决王X与李XX的纠纷。况且，对无权处分合同的效力问题，我国法学界本来就存有争议，同样有观点认为无权处分合同是有效的。（参见王X的观点）本案中认定王X的转让行为是有权处分，可能有人会认为这和我国民法传统中认为的不动产物权变动以登记为要件相矛盾，之所以有这样的矛盾实质上是因为我国法律上的登记制度不规范所致。司法实践基于公平和正义的理由应在个案中有所突破。举一个简单的例子，如果本案中王X将商品房借给他人居住，同样是一种处分行为，法律认定这种处分行为无效或是效力待定，毫无意义。其实，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第11条有关房屋的转移占有及风险转移的规定就表明了审判机关没有拘泥于传统的物权理论。对本案买卖合同的定性可以还有多种的思考角度，但认定本案讼争合同为有效合同却应当是殊途同归的选择，这是因为，我们都认为以诚实信用为原则，尽量减小合同无效的范围是当前审理商品房买卖合同纠纷案应当坚持的两个基本理念。