市场调研分析报告

市场调研分析报告锦集7篇。

相信许多人会觉得报告很难写吧？为了更好的开展下一阶段的工作，越来越多人会去使用报告。有效的报告能让我们在以后的工作中克服不足，我们为您精选了一篇题为“市场调研分析报告”的文章，我们会为您推出更加多样化细分化的内容以满足不同用户的需求！

市场调研分析报告【篇1】

前期调研报告格式

前期调研报告格式

闽侯将撤县设区，撤销闽侯县，设立福州市闽侯区；闽侯区管辖1个街道办事处，8个镇、6个乡，面积2136平方公里，人口61万人，区政府驻甘蔗街道。福州市原有13个县处级机构保持不变，不新增机构编制，不增加财政负担。 闽侯县历史悠久，有“八闽首邑”之称。闽侯县地处福建省东部，福州市西南侧，闽江下游两岸，呈月牙形环绕着福州市城区。 缘由一：

地缘环绕占地利 闽侯县东与长乐市、罗源县及鼓楼区、仓山区、晋安区相连，西与闽清接壤，南与福清市、永泰县毗邻，北与宁德古田县交界。是全省距省会城市最近的一个县。 缘由二：

经济势头发展良好 改革开放以来，闽侯县充分发挥毗邻福州市的区位优势，大力发展县域经济，全县经济保持快速协调健康发展的良好势头。2001年至201X年连续三年被评为省经济发展“十佳”县。201X年跨入中国县域经济基本竞争力百强县。特别是青口汽车城发展壮大，使得闽侯县的工业有了飞跃发展。 缘由三：

顺应“南进西拓”战略 目前，省、市一批重大工业、社会事业、基础设施项目正在闽侯县境

内规划建设，其实际上已成为城区“南进西拓”的主要腹地和重要工业基地。随着福泉高速公路和京福高速公路、规划中的三环路以及乌龙江上4座大桥的建成通车或动工建设，闽侯与福州的交通将更加便捷。 闽侯：

“南进西拓”主腹地 撤县设区后，闽侯将以2136平方公里的“疆土”成为福州最大的一个区，闽侯的城区布局、功能定位、交通规划已然成为当前人们最为关注的话题之一。 行政中心将移至闽侯新区闽侯县建设局规划科卓文清科长告诉记者，闽侯大城关规划面积约为60平方公里，包括老城区、新区、荆溪片区及竹岐。将来的闽侯行政中心将移至新区，新区规划面积

平方公里，人口规模约为

万人，定位为以行政文教为主、工艺品加工和房地产开发为辅的生态型、现代化城市新区。 作为闽侯区未来的行政文化中心，新区从空间结构上规划为“一轴、一心、四区”，即一条沿江的江滨景观轴，一个中部的行政文化中心，至西向东依次为工艺品加工区、中部居住区、文教区和东部居住区。行政文化中心位于六号路以西

荆溪片区的规划面积约为25～28平方公里，沿江部分将以文教、高尚住宅为主，其北片区沿铁路呈带状分布，规划面积约为1 平方公里，人口规模2 61万人。空间布局形成“一轴、两组团”，“一轴”为闽侯至福州快速交通轴，“两组团”为东部组团和西部组团。 中国城市建设研究院在对该片区的总体规划中提出，该片区定位为以科技为动力的集电子、研发和商贸服务于一体的科技工业新城，重点发展以电子软件为中心的产业，适当发展粮食加工产业。 据记者了解，荆溪片区沿江的住宅开发项目中，已经“接纳”了不少福州中心城区的市民。闽侯县计划局办公室主任张龙成说，在荆溪片区与福州中心城区交融部分，省、市一批重大项目正在闽侯县境内规划建设，闽侯实际上已成为福州城区“南进西拓”的主要腹地和重要工业基地。

附送：

前期销售工作总结

前期销售工作总结

发挥最大效能。 2：

见客户之前要多了解客户的状态和需求，再做好准备工作尽可能不丢失这些客户。 3：

真诚的对待公司的每一位客户，为他们提供最完善的服务。 4： 要不断加强业务方面的学习，多看书，上网查阅相关资料，与同行们交流，向他们学习更好的方式方法。 5：

对所有客户的工作态度都要一样，给客户一好印象，为公司树立更好的形象。 6：

客户遇到问题，不能置之不理一定要尽全力帮助他们解决。要先做人再做生意，让客户相信我们的工作实力，才能更好的完成任务。 7：

自信，乐观是非常重要的。拥有健康乐观积极向上的工作态度才能更好的完成任务。 8：

和公司其他员工要有良好的沟通，有团队意识，多交流，多探讨，培养各部门之间的默契，才能不断增长业务技能。 以上就是我下个月的工作计划，工作中总会有各种各样的困难，及时向领导请示和回报工作，向同事探讨，共同努力克服。为公司做出自己最大的贡献。这是我应该做好的。我相信自己会做的更好！

市场调研分析报告【篇2】

大作业：

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1、分为六组

2、各组选择不同的区域和产品进行市场调查；

3、完成一手资料及二手资料的收集，并进行分析，最后撰写相关的市场调查报告；

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4、提交的作业有：1）WORD形式的方案计划书；2） WORD形式的踩盘表格（包括样式及内容）；3） WORD形式消费者调查表（包括样式及内容）；4） WORD形式的报告；5）PPT格式的报告展示篇。

5、作业要求：1）在选定的区域内虚拟一个待开发楼盘；2）每组的消费者调查表完成数目为最少50份，踩盘为每人一个楼盘；3）报告中应有适当的楼盘实景；4）根据所给范例格式撰写报告内容。

市场调研报告格式范例

（一）项目基本情况分析

（二）宏观环境分析

1、经济环境分析

2、政策环境分析

3、市政规划分析

4、人文环境分析

（三）区域环境分析

1、区域概况

2、区域规划

3、区域配套

（四）房地产市场调查分析

1、土地市场调查分析（全市）

城市土地供应量与开发量调查分析

2、住宅（或写字楼、商铺等）市场调查分析（全市）

（1）市场供给情况分析

通过对房地产投资额、施工面积、竣工面积、新开工面积、空置率等指标分析。

（2）市场需求情况分析

通过房地产销售面积、交易总额等分析

（3）市场价格及趋势分析

3、区域房地产市场调查分析

（1）区域土地市场、住宅（或写字楼、商铺等）市场调查分析

（2）区域在建及将建项目的摸查

4、（该产品）目标消费人群调查分析

（五）竞争项目调研

1、竞争板块分析

2、竞争项目个案分析

分析竞争项目的地理位置、交通条件、社区环境、主力户型、销售价格、销售率等

市场调研分析报告【篇3】

资产评估研究报告

学生姓名：

专业班：导师：中学：

2018年12月

学生证:

第1页

关于华为手机

资产价值评估研究报告

2018年12月

1。产品概述

Page 2 我国手机从贵族到普通人的转变太快了，使用的年龄越来越广。截至2011年底，我国手机保有量达到10.44亿部，位居世界第一，并以每月新增用户500万的高速度增长。中国手机市场已成为全球手机厂商的必争之地。琳琅满目的各种物业、品牌、价格的广告。那么我们今天所说的华为手机，是如何在中国市场乃至全球取得一席之地的呢？

华为手机属于华为消费者业务。作为华为三大核心业务之一，华为手机是全球第三大手机制造商。华为消费者业务始于2003年底，历经十余年，在中国、俄罗斯、德国、瑞典、印度、美国等地建立了16个研发中心，影响力不断提升。

根据IDC（国际数据公司）报告，2012年，华为在北美乃至全球的智能手机市场份额在所有手机品牌中排名第四，发展趋势非常迅猛。领先的三星和苹果还有一段距离。当今时代，手机几乎已经成为我们生活的必需品，有些人拥有不止一部手机。为了了解人们在购买手机时的消费态度，以及人们对民族品牌华为的认知态度，我们在发达地区使用手机。情况进行了调查。

2.调查目的

Page 3 1. 了解人们购买手机的因素、吸引他们的优先事项以及他们的消费需求； 2、了解华为手机品牌，明晰华为手机竞争； 3. 调查不使用华为手机的原因；

4.调查他们对华为手机品牌的了解程度； 5、利用相关数据定位华为手机； 6、了解消费者对华为手机产品的评价；

7.分析本产品的优缺点，计划制定合理的市场策略。

三．研究方法

1．进行在线问卷调查，扩大社交圈问卷链接，收集更真实、更准确的数据进行调查分析；

2.进行在线数据收集和分析，对多个权威网站进行调查，对比分析，找到最准确的数据；

3.拜访一些华为门店的销售人员，询问一些简短的问题；

4.问一些你周围的人一些可以帮助我们进行研究的简短问题；

4.数据收集

1.整理工作底稿 2. 评价进度的数值总结； 3、评估初步数据的分析与讨论；出具报告。

V.研究内容

第4页 一、被调查资产基本情况

华为手机属于华为消费者业务，是华为三大核心业务之一，华为手机是世界第三大手机制造商。华为消费者业务始于2003年底，经过十余年的发展，已在中国、俄罗斯、德国、瑞典、印度和美国建立了16个研发中心。如今，华为手机共有39款智能手机产品。根据我们的集团调查，2018年8月23日的最新数据显示，8月份智能手机销量，华为位居中国第一，销售份额为%。去年8月，有报道称华为智能手机市场份额为%，增幅较大。

PS：华为不仅是世界500强企业之一。根据最新统计，它已经排在第83位，进入前100名。华为是一个值得骄傲的民族企业。依靠技术创新，华为已成为全球最大的电信设备制造商。坚持加大技术投入，是华为进军全球市场的基础。 2017年，华为集团研发投入达897亿，位居中国第一；根据欧洲专利局公布的数据，2017年，华为共申请专利2398项，这一数据位居全球第一。

2.对华为手机的技术支持

华为手机在技术、芯片、基础通讯、续航、拍照、视频、音频、人工智能、系统流畅度、软硬件优化等，打造了综合综合实力。新发布的华为P20系列是一款全面领先的产品，在国外权威机构的评测中具有较大优势。就产品质量而言，华为的检测体系堪称“异常”。按照华为的标准，市面上很多手机都达不到出厂要求。

3.华为手机的服务方面

在服务方面，华为也必须引领行业。 “我们要真正关注消费者在使用产品的过程中的购买体验、产品使用体验、服务体验，支持我们在全球打造高端品牌。”华为轮值董事长徐直军特别强调了华为授权体验店服务和体验的重要性，要求华为真正做到：“关注消费者，关注消费者体验”。

4.华为手机市场战略

第5页（一）营销

小米手机诞生之时，短短几年就成为了第一在中国市场，唤醒了众多国内手机厂商；老牌手机厂商纷纷向小米学习，做出自己的互联网手机。目前只有华为荣耀成功。这有华为的技术基因支撑，当然也有强大的执行力做后盾。在互联网营销上一步步追随小米，最终成为最好的互联网手机厂商，甚至在销量上超越小米，成为最大的互联网手机厂商。

（2）渠道

当网络渠道火爆时，华为向小米学习做荣耀互联网手机。线下渠道火爆时，华为学习OV，布局全国渠道。线上线下双渠道战略，让华为赢得了中??国市场，成为市场第一。

（三）产品

曾经的双摄、指纹识别、全面屏、齐刘海，华为手机从未错过。一旦正确，华为手机就会全力以赴以跟上最新功能。华为手机的双摄和高端手机的双摄打造了品牌知名度，后置双摄的配置在极短的时间内在低端手机中普及开来。

指纹识别是从华为Mate7开始的，然后是最后一款千元手机，而小米手机就慢了一点。第一款旗舰手机小米Note没有指纹识别，属于高端手机。没有更多的通风口。直到2015年底，小米一直在走下坡路，8000万的销售目标也没有完成。这时，雷军含着泪发布了第一款指纹识别手机：红米Note3，并为它打了一个广告：我所有的向往，唯独指纹识别比上一代多。此时的华为已经拥有多款指纹识别手机，而小米对市场的敏感度远不及华为，这也是其没落的开始。

齐六海，这是苹果iPhone X的第一款手机，虽然饱受市场诟病，但销量就是最好的证明。在OV迅速跟进的同时，华为也开始快速全面地对齐刘海。从华为nova 3e开始，华为旗舰P20也用上了刘海，而荣耀新机几乎全是刘海，旗舰荣耀10、第二旗舰荣耀Play、千元机荣耀9i等都已经刘海了。

全面屏，这是小米最先提出的。在谷底，小米推出了MIX系列，引起了业界的关注。可以说开启了全面屏的先河，但小米并没有迅速跟进。，白白错过了一个大好机会。不过，华为很快推出了18:9比例的全面屏手机，随后陆续发布了全面屏手机。在全面屏已经火了的时候，小米推出千元全面屏红米5系列，为时已晚。

Page 6 (4) 策略

很多手机厂商都有一些跟随小米的策略，比如小米的杂货店系列。小米以前卖耳机、电池、手机壳配件，被其他手机嘲笑，现在已经成为标配。之后，小米投资生态链成为IoT平台，众多手机厂商纷纷效仿。当然，华为和荣耀也纷纷效仿，打造物联网开放平台，吸引其他厂商合作，但目前与小米相去甚远。

当然，华为手机成功的最重要因素是其雄厚的实力。没有强大的技术实力、供应链和执行能力，即使尝试模仿也未必成功。当然，华为也有很多创新：AI芯片、双摄、照片水印、GPU Turbo技术等等。

5.影响被调查资产价值的信息 （1）华为手机卖点分析

1）自主研发芯片，芯片领域持续技术创新其中，华为芯片脱颖而出。去年，华为发布了全球第一款AI手机芯片——麒麟970，震惊世界。刚刚，在德国IFA2018展会上，余承东发布了其继任者：第二代AI芯片麒麟980。该芯片采用7nm工艺，搭载业界首款双核NPU，提升旗舰手机水平CPU 到了一个新的水平。 “麒麟980”是全球首款商用最先进的7纳米制造工艺，在不到1平方厘米的面积内集成了69亿个晶体管。与业界常用的10纳米制造工艺相比，性能可提升20%，能效提升40%，晶体管密度可翻倍。 “麒麟980”基础通讯能力大幅升级。全球首创支持业界最快的下行速率，实现不同运营商网络的高速上网。此外，这款芯片还首次搭载了双核神经网络处理器（NPU），每分钟可识别4500张图像，速度较上一代提升120%；可实时绘制人体的关节和线条，准确识别各种物体；摄影性能也显着提高。 “麒麟980”不仅在性能、能效、移动通信连接等方面领先行业，还增强了AI算力，丰富了AI应用场景，将引领手机进入智能时代； 2）基于Android 深度定制开发的移动操作系统EMUI，非常智能，可以全面提升用户体验。比如它可以主动学习和预测你的行为，针对常见的应用场景，比如相机、微信、QQ、淘宝等，提前判断你的行为，使用起来得心应手。同时，资源可以精细分配给高优先级的应用，给你更好的用户体验。

首先，EMUI有华为自己的应用市场，而不是安卓应用市场。第一个应用在国内上市，今年也已经在海外上市，打造了华为自己的应用生态链。

Page 7 二、Android原生态的UI并不美观。华为对界面进行了美化，特别定制了主题和图标，不仅提升了手机的美感，也提升了手机的可玩性。

第三，EMUI基于中国人的操作习惯，简化了操作层次，进行了深度定制，更符合中国人的使用习惯。

3）华为双摄，华为联合打造的顶级手机拍照系统，成功树立了智能手机拍照的标杆。第二代双摄赋予了Mate9独特的拍照能力。可以说，在双摄手机中，无论??是国际还是国内，都没有一款手机能拿下华为Mate9的拍照能力。解决了手机拍照最大痛点“夜拍”的问题。华为手机普遍具备的超级夜景模式就是模仿慢门拍摄。用固定手机长时间拍摄模拟长时间曝光，经过软件合成，可以拍出完美的夜景

4）安全自主研发的SuperCharge超级快充

为满足用户对长续航、轻薄的要求，华为SuperCharge可以说是世界上最快的快充技术之一。独特的动态充电电压技术，避免不必要的效率损失，让充电更高效。华为 P10/P10 Plus 半小时即可充满。

(2) 调查数据

1) 人们购买手机的价格

2) 使用的手机品牌 Page 8

3 ) 有多少人知道华为手机

4) 购买华为手机的原因第9页

总结：从以上数据反应可以看出，华为手机在手机市场的占比还是很高的，而且华为手机的价格更适合我们大部分人，性价比高。另外，华为的营销推广比较多，让大部分人都知道有这个品牌。

6.手机市场对比（华为、苹果、三星近三年我国数据对比）

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根据IDC调查数据，三星的手机出货量依然保持第一，达到7220万台，占市场份额的%；其次是华为手机，出货量达到52部。200万台，占比%；第三是苹果手机，出货量4690万部，占比%；小米和OPPO分别排名第四和第五，小米出货3430万台，占比%。 OPPO出货2990万台，占比%。出货量排名前五的手机厂商除了三星和苹果外，国产品牌占据了3个位置。

与去年同期市场份额相比，前10大手机厂商中，只有华为、小米、OPPO、vivo的市场份额在增加，其余手机厂商的市场份额在增加。手机基本保持不变。手机市场份额甚至越来越小，现在已经下降到19%。具体来看，三星从去年同期的21%下降了3个百分点，华为从10%上升到13%，苹果几乎没有变化。

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由于以华为为代表的国产手机厂商表现突出，Counterpoint特别列出了本季度的份额增长趋势。具体来看，华为本季度国内和全球市场份额增长分别为13%和60%，OPPO相应增长1%和12%，vivo增长4%和14%，小米增长-13%和83%。 %。可以看出，国内手机厂商主要依靠增加海外市场出货量来增加市场份额。

7.研究总结

在国产手机做大做强的同时，华为作为“领头羊”也开始向“强”品牌走。时刻关注市场消费者的动向，拥有敏锐的市场直觉，各种性能、外观、价格都吸引着消费者，再加上合理的市场策略，让华为越走越远

一方面，华为在“造量”的同时，也看到了自己的利润水平与国际厂商的差距。以苹果为例。尽管其持续的“微创新”作风饱受诟病，但根据财报数据，不断攀升的利润一直稳坐手机利润“霸主”的位置。

目前，华为正在继续“强化”高端市场。在近日的伦敦发布会上，华为Mate20系列旗舰手机的定价进一步上调，其中保时捷版的高端价已达到人民币，远超苹果新机的售价。这被业界视为是对华为冲击高端市场以获取更高利润的一次探索；与此同时，华为云服务和HilLink智能家居生态正在进入扩张阶段，新的盈利点正在逐步涌现。

另一方面，手机厂商的“实力”更多体现在技术储备和研发能力上。众所周知，美国的禁令一度让中兴倍受打击，但华为却一直加大对技术研发的投入。从尴尬的K3V2到搭载NPU的麒麟970，其最大的投入是在海思麒麟芯片上，这也成为了其优于国内其他厂商的优势。

Page 12 根据华为去年的年报，2017年其研发费用达到897亿元，同比增长%。近十年研发费用超过3940亿元。截至2017年底，华为累计获得专利许可，累计申请中国专利，累计申请国外专利。同时，华为也表示，未来十年，将继续加大对技术创新的投入，每年超过100亿美元的规模。也就是说，在未来的5G时代，或者在AI趋势下，华为的“信心”不容小觑。

如今的手机圈，国际厂商的地位大不如从前。华为在历史积累和现有市场表现方面，正在逐渐获得国人的认可。从国产机的领先地位到真正撼动国际市场，华为从“做大”到“做强”还有很长的路要走

第13页

市场调研分析报告【篇4】

一、 物流市场需求分析1999年3月，中国仓储协会委托某咨询机构对中国物流市场进行了一次典型调查。调查范围覆盖全国，调查对象主要是家电、电子、日化、食品等行业的450家大中型工业企业，其中80％的企业产品销售全国或全球。经一个月的信函调查与面对而调查，收回90多份问卷。以下是这90多家企业的物流情况分析： （一） 认为物流对企业发展的影响程度： （二） 很高 占7.9％ 较高 占34.2％ 一般 占48.7％ 较低 占6.6％ 很低 占2.6％ （二） 物流费用占产品销售费用的比例： 15％以下 51.5％ 15-30％ 38.2％ 30-60％ 8.8％ 60％以上 1.5％ （三） 各种物流费用的构成比例： 主要的物流费用 构成比例 企业干线运输 40-60％ 32.4％ 60-80％ 25％ 80％以上 11.8％ 仓储 40-60％ 16.2％ 60-80％ 5.9％ 包装 40-60％ 7.4％ （四） 承担工业企业物流任务的主体： 全部委托第三方 52％ 自理与委托相结合 68.8％ 其中：委托比例在30％以下 42.3％ 30-60％ 36.5％ 60％以上 21.2％ 其中：委托的内容： 单纯运输 45.1％ 单纯仓储 2.8％ 运输与仓储 22.5％ 综合物流 29.6％ （五） 企业目前采取的运输方式： 公路运输 63.3％ 铁路运输 48.1％ 多式联运 22.8％ 航空运输 15.2％ 水运 5.1％ （是多项选择，有重复，合计不是100％） （六） 工业企业对目前物流运作状况的认可情况 对自理方式不满意的 16.9％ 满意的 83.1％ 对委托方式不满意的 30.8％ 满意的 69.2％ 不满意的原因依次是：成本高；反应慢；产品破损多。 满意的原因依次是：成本低；反应快。（七） 工业企业理想中的物流企业应具备的条件 依次为：全国网络化运输（门到门） 低风险低货损率 24小时服务 多式联运 （八） 有45.3％的企业正在寻找新的物流代理商 其中：75％的企业选择新型物流公司 3.1％企业选择纯仓储企业 其中：64.3％的企业希望新的物流商提供综合物流服务 28.6％的企业希望提供干线运输 7.2％的企业希望提供分销服务 结论： 1. 工业企业由过去对单纯仓储、运输的需求，开始逐步发展到对包括仓储在内的综合物流的需求： 2. 工业企业由过去对"大而全"、"小而全"、自办物流的追求与认可，开始逐步发展到寻求合格的第三方物流商； 3. 从工业企业对物流的需求和对目前物流运作质量的满意程度分析，中国的物流业发展才刚刚起步，任重而道远、潜力巨大。 二、物流服务供应状况分析 （一）历史沿革： 计划经济时期，商品流通的方针是为生产服务、为人民生活服务，流通是生产的"蓄水池"，工业企业生产出来的产品绝大多数由流通企业进行销售、储存、运输。流通分为内贸与外贸，内贸又分为商业、物资、粮食、供销社等多个系统，每个系统中又分为批发、零售与储运企业。进入流通领域的商品，主要由各系统内专业储运公司及有关的批发公司进行仓储、运输业务，并且储运公司是根据批发公司的销售要求进行储运。 八十年代以来，随着改革开放政策的实施，"工业自销、零售自采"的格局发展很快，商品储运体制出现重大变化：一方面，生产企业直接在市场上寻找仓储、运输企业，由此带动了非流通部门的储运企业与非国有储运企业的发展；另一方面，原来的国有流通储运企业由依托批发企业开展储运业务，发展到直接依托生产、零售企业开展储运业务，面对生产企业不断提高的要求和激烈的市场竞争，国有储运企业出现诸多不适应，遇到严重挑战。 九十年代以来，商业、物资、外贸等国家流通行政主管部门为推动国有流通储运企业向现代物流企业发展，做了大量工作，储运企业的经营观念正在发生转变，服务功能与服务质量有了较大提高，但仍不能适应市场经济的需要。以商业系统为例： 1

市场调研分析报告【篇5】

会计专业人才需求市场调研报告

今年寒假，为了能广泛了解本专业毕业生就业与需求情况，单位对人才的需求信息和对人才知识、能力、素质等方面的要求，以加强自己未来专业课的学习，明确应努力的环节，应补充的知识。同时也建立起与用人单位的联系，为未来就业做一些基础的准备，我对会计专业人才市场的供求情况进行了一些调查。

会计专业近年来成为就业领域的热门专业之一，受高薪、高就业率的诱惑，报考人数依旧逐年增加。然而受全球金融危机的影响，市场需求没有明显的增加，供需矛盾仍然很突出，就业压力大已成为我国当代大学生面临的一个严峻的现实问题。经济全球化、社会主义市场经济以及事业单位改革的推进，对会计人员素质的要求越来越高。但是由于我国会计人员，特别是处于基层的中小事业单位会计人员由于知识结构层次低等原因，普遍存在道德水准不高、专业知识及关联学科知识缺乏、业务视野狭隘、组织协调能力差等弱点，从而导致会计监督弱化、会计信息公信力下降,阻碍了社会各项事业的发展。因此，即将踏上社会成为会计人员的我们必须提高自己的综合素质，才能适应社会事业发展对会计人员能力的高要求。

在对人才市场的调查中，我发现在企业对会计人员的招聘中，初级会计人员数量过多，连年饱和。根据往年数据统计表明，具有初级职称的人数比中高级职称及其他高证书的人数多很多。目前在人才市场上，初级会计人才已相对饱和，甚至过剩，再加上对于一般会计人员，企业一般通过内部员工推荐，所以人才市场对于只具备基本会计操作技能的人员招聘的数量就更少。中高级会计人员一直是企业人力资源竞争的对象，就目前每年的供需比来看，中级会计人才需求的缺口很大，高级会计人才的紧缺就更为严重。尤其是中国加入WTO后，随着对外开放的力度不断加大，跨国企业及一些外国企业家纷纷在华设立公司，这就需要大量熟悉国际会计准则的本土高级财务人才。因此我们应该充分看清市场需求的变化方向，不断的加强自身专业素养，努力适应人才市场的发展。

在对招聘情况的调查中，企业对财务会计专业人才的岗位需求是我们确定专业方向的重要依据。调查资料显示，企业特别是中小型企业提供的财务会计专业

岗位主要是会计核算、财务分析、财务管理三类岗位，它们所占比例分别为：38%、20%、42%。对于财务人员业务素质的要求，主要由以下几个方面：

（1）牢固的财务基础知识和专业知识

企业普遍认为财务人员要有牢固的财务基础知识和专业知识，并能理论联系实际，从实践中摸索，从实践中不断提高，要熟悉企业的具体实际，了解财务管理的规章制度和企业有关规定，并从严要求自己，做到记账、算账、报账手续完备，内容真实，账目清楚，这是最基本的财务工作基础，也是最重要的，是做好财务工作的关键。

（2）广泛的知识面

企业认为光有财务、会计专业知识已经远远不够了，只有涉及广泛才可能从账本里解放出来，成为企业所需要的人才。会计毕竟只是经济科学的一个分支，所以，一名合格的会计人员，对于财务会计工作相关的知识，技能和相关的学科如经济学、税收、营销、管理、法律等也应相当熟悉。会计工作是实践知识的应用，会计人员是综合性的人才，不但需要掌握会计信息系统的特性，也应当及时地吸收其他例如金融、证券等知识。

（3）掌握会计电算化，不断提高软件操作水平

计算机现已广泛地运用到财务系统的账务处理等方面，它将使广大会计人员从单调、繁杂的记、算、报账等工作中解脱出来，提高了经济效率，从而使会计人员腾出更多的时间开展分析预算、统筹等工作，同时，也避免了许多差错，其优越性不言而喻。因此，财务人员必须具备掌握计算机应用这一能力。

在对用人单位的调查中，企业对会计人员的实务操作水平有很大的要求，会计工作包括实务工作和理论工作，各企业需要的会计人员大多是一些核算工作，侧重的是实务，所以对于会计人员，企业更青睐有工作经验的人员，以避免因为经验不足操作不当而给企业带来不必要的经济损失。目前会计行业处于低端人才不缺，高级人才告急的阶段。真正符合市场要求的会计人才大都具有本科及以上文凭，有3—5年的会计工作经验，并持有过硬的职业资格证书，从凭证的填制到账簿的登记直至报表的编制都要会独立操作。对于我们应届毕业生来说，尽管在开始时在应聘会计、审计等岗位时有一些弱势，但发展的机会客观存在，只要自己踏踏实实从基本工作干起，摆正心态，准确定位，工作几年后就会成为人才

市场中最具竞争力的群体。对于会计这样一个实用性经济学科，把理论转化为实践，再从实践中提高理论的学习，是非常重要的。尤其是在当前社会需求量比较大，市场竞争剧烈的情况下，财务会计人员更应注重对理论的思考，提高分析和解决问题的能力，必须不断地学习和掌握现代经济学科分析方法和思维方式，改进自己的知识结构，丰富自己的头脑，更新自身思想观念，通过自己的专业知识为企业管理者提供具有重要参考价值的会计数据，为领导者能够正确及时的决策服务。

一个企业的财会部门掌握着它的经济命脉，财会人员的一个重要任务是在经济工作的重要关口当好领导的参谋，因此，财会人员必须具备较强的社交能力，不仅要同本单位人员交往，而且要与银行、税务、审计等部门进行广泛的联系。作为一名合格的从事财务会计或审计工作的人员，还需要具备很强的平衡协调能力，这是由其职业在现代社会和企业中的重要地位所决定的。这种能力直接关系到企业经营成果的好坏，直接影响企业生存发展的机会和可能。会计所从事的工作可以将其分为三大类：一是盈利性企业内部核算管理性质的会计工作；二是行政事业单位(非盈利性单位)内部核算管理性质的会计工作；三是盈利性企业对外经营性的会计工作。由此应该将会计专业分为三个专业方向：企业会计、行政事业单位会计和银行会计。根据本次调研，一般企事业单位和银行系统会计人员的工作项目主要有：出纳、审计、总账、报表、成本核算、工资核算、纳税核算、往来结算、资产管理、财务分析、银行柜面出纳、银行信贷、银行结算、统计等，这些工作项目形成会计专业对应的基本职业岗位。《2011年中国大学生就业报告》显示，2011年高于平均月薪的主要本科专业排行榜中，会计学的平均月薪为2861元，高于全国本科平均水平2815元，但并不是传说中的“高薪”。2010求职强度较大的本科专业排行榜中，会计学毕业生每拿到一份工作邀请所需投出的求职简历份数为13份，略高于全国平均水平12份。从这些数据中可以看出，对于一名会计本科毕业生，找到一份普通工作并不难，但是要想找到一份自己满意的工作却不那么简单。在2010届主要本科专业就业率排名中，会计学以94%排名第25，高于全国平均水平%，是一个可喜的现象。但同时，在2010届本科专业失业量排行榜的排名中，会计学以万的失业量排名第5。还有就是会计人才供需结构失衡，根据对各大招聘网

站近期发布的对会计岗位需求的调查结果可以发现，越是大型、高薪企业，对毕业生的要求越高、越细致，包括学位、专业能力、英语能力、计算机能力、财务软件使用能力、沟通能力，甚至对CPA证书、实习经验、班干部经历以及在校成绩等各方面都有一定的要求。还有不少企业反映，毕业生缺乏基本的实践常识，理论与实践严重脱节，上手速度过慢，培训成本太高。根据相关调查结果，普遍认为对于会计专业来说，会计学基础、财务会计、成本会计、管理会计、财务管理、审计学、会计报表分析等六门课程极为重要，职业道德、沟通能力、职业判断能力、逻辑分析能力以及团队协作能力五大能力最为重要。

作为一名应届毕业生，在校期间应该努力修炼自身，做好就业准备，明确个人定位。对于竞争力比较强的毕业生大体可以分为三类：实践型、考证型、学术型。实践型毕业生有着名企的实习经历，能够很好地将理论与实际结合，对于工作有很强的适应能力；考证型毕业生有着专业的证书比如CPA、会计证、英语及计算机证书，这些都是其综合素质强的表现；学术型毕业生往往专业知识扎实，有良好的文笔和逻辑性。从许多成功就业的毕业生的经验来看，每个人都应对自己各方面的能力、性格有全方位的剖析，突出个人优势，定位适合自己的企业类型与工作性质，然后根据各企业的不同要求，从各方面着手提高自己的竞争实力。在应聘时应调整心态，注重礼节，在求职过程中，一方面需调解压力，切忌攀比，另一方面注意言行举止，从小事着手，注重细节。认清现实的就业状况，结合学校和个人的特色，扬长避短，如果能做到这些，那么在求职大军中定能成为高就业率、高质量、高能力的人才。

市场调研分析报告【篇6】

近年来，我县城镇化进程不断加快，城市管理迎来了经济实力增强、城市建设快速发展的新机遇，也面临着城市规模扩大、居民诉求多元化和高标准带来的新挑战。如何做好新形势下的城市管理工作，进一步提升城市品位，建设宜居宜业宜游城市，争得三省九县龙头地位，打造区域中心，是当前一项十分重要而迫切的任务。

社区是城市的细胞，是城市工作的落脚点，加强城市社区管理是搞好城市管理的坚实基础，是实现城市基层长治久安的重要措施，是提高城市礼貌程度的重要途径。20xx年“两会”期间，习近平总书记在参加上海代表团审议时强调：“社会治理的重心务必落到城乡社区，社区服务和管理潜力强大，社会治理的基础就实了。”所以，充分调动社区在城市管理中的用心性、主动性和创造性，对搞好城市管理，具有十分重要的好处。

一、xx镇社区概况

xx镇是xx县政治、经济、文化、信息中心，是县委、县政府所在地，城区人口13万。全镇设xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx等11个社区。有社区干部54人，其中11人取得中级社会工作师职称、18人取得初级社会工作师职称，比重分别达20%、33%。

社区主要工作有党建、城市建立、民政、计生、环境卫生监督、城镇居民医疗保险和养老保险、劳动就业、治保调解、为民服务以及上级政府和部门交办的阶段性中心工作等。

十多年来，在县委县政府的正确领导和有关部门的大力支持下，我镇社区在配合城市建设与管理方面，个性是我县先后开展的省级卫生县城、省级礼貌城市、省级生态示范县、国家园林城、国家卫生城等建立工作，服务居民生活方面作出了应有贡献，受到了各级领导和广大居民的一致好评，社区工作先后荣获县以上各种表彰，如20xx年镇街道办在我县建立省级卫生县城工作荣立群众三等功，xx社区、xx社区分别于20xx年、20xx年被评为全国防震减灾示范社区，xx社区20xx年被评为全国社会工作规范化服务示范社区，xx社区20xx年荣获省级科普示范社区称号。

二、xx镇社区发挥的作用和存在的问题

(一)主要作用

1、宣传员的作用。做好城市管理工作，宣传要先行，才能做到家喻户晓、人人遵守。社区是城市基层组织，在这方面具有无可替代的作用。城镇化的过程最重要的是人的“城镇化”，居委会从宣传城市管理法规、普及礼貌知识等方面入手，提升居民礼貌素质;透过开展各种活动，引导居民群众从身边的事情做起，从能做的事情做起，提高环境卫生意识，摒弃不良陋习，养成爱护公共设施、遵守公共秩序的良好习惯，用心支持、配合和主动参与城市管理工作。

2、稳定器的作用。社区是社会治理最基本的单元，是社会和谐稳定的基础。城市管理中的很多工作都与广大居民的切身利益密切相关，一些制度和措施的出台虽然是出于保障公共利益，会得到大多数群众的支持，但也必然会触及一部分人的利益，他们会坚决反对和抵制，如果处理不当甚至会引发事件。这就需要发挥社区干部的稳定器作用从中转圜，使得热问题冷处理，并最终得到妥善解决。社区干部对出现的影响社区和谐稳定的矛盾纠纷和问题，能及时发现、及时调处，把问题处理在街巷、解决在萌芽状态，对保证城市基层社会面安定有序是起到了重要的作用的。

3、减压阀的作用。社区是上级党委政府有效管理基层延伸的手臂，党和国家一系列政策的贯彻落实都需要透过社区组织去执行，一些惠民服务也需要透过社区去带给，一些群众困难和问题也需要透过社区去处理解决，这就使得我们上级党委政府减少了很多因直接应对群众而承受的压力，使上级党委政府有更多地精力去思考和做更迫切更重要的工作，也为上级党委政府处理一些困难的问题赢得了解决的时间和缓冲的空间。

4、连心桥的作用。社区是党和政府与居民沟通的桥梁和纽带，处在党和政府了解民意的最前沿。社区居委会作为居民的代言人，用心参与对职能部门依法行政、服务水平等方面的民主评议，对城市管理工作中的问题和不足，提出意见和推荐，及时反映居民呼声。社区居委会作为居民的自家人，经常深入居民楼院，拉家常、聊社情，了解居民心声，传达党和政府的方针政策和法律法规，在居民和政府之间搭起畅通民意、凝聚民心的平台。

(二)存在问题

1、社区管辖范围过宽，工作开展难。我镇社区辖区常住人口平均在1.1万人左右，尤其是南城几个社区管辖面积过大，线路长。社区专职干部仅有5名，工作人手少，与居民沟通联系难度大，不能充分调动市民参与城市管理的用心性。不少居民对社区缺乏认同感和归属感，对参与社区事务、开展社区活动用心性不高;有的下岗职工不相信社区、单位职工瞧不起社区、离退休人员顾不上社区、纯居民帮不上社区;居委会仅有纯居民党员、居民小组长、低保户、志愿者、极少数离退休干部等几门“穷亲戚”，社区设置、人员配备等与所承担的职职责务不相适应，辖区基本状况不明，底数不清，开展工作难。

2、行政管理色彩浓，服务提升难。社区居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。但当前我镇社区基本上是扮演“小政府”的主角，成了政府部门的基层单位，一些部门将社区视为自我的“腿”，下派工作任务的多，指导帮忙社区的`少，有的甚至把自身工作转嫁居委会。社区职责不够明确，工作压力大，严重影响自治功能的发挥，服务工作无力开展，从事的大多是无偿的、面向弱势群体的社会救助和福利性服务，停留在较为肤浅的层面，服务资料有待拓宽，服务质量和水平有待提高。

3、工作经费与场地少，活动开展难。根据《城市居民委员会组织法》规定，社区居委会负责办理本社区居民的公共事务和公益事业，开展社区公共服务活动。可见，居委会不仅仅要完成政府和有关部门交办的工作，更要为居民业余文化生活带给形式多样的服务;社区办公室也不仅仅是办公场所，更要成为居民文体活动的主要阵地。目前我镇居委会自身没有活动设施，无图书阅览室、居民活动室，无文体娱乐活动器材，社区辖区内公共活动设施也很简陋，不能满足居民休闲、娱乐需要。居委会开展活动经费靠“化缘”，场地靠租借，受经费、设施等因素制约，组织居民活动也多是开开会、跳跳舞等形式，居民参与度不高，活动开展难。

4、部门联动机制缺，管理到位难。社区管理服务面向千家万户，涉及居民生活方方面面，工作资料千头万绪，牵涉多个业务部门。可是居委会与部门联动机制不健全，信息渠道不畅通，缺乏工作抓手，管理有心无力，如暂住人口管理、计划生育等相关工作开展上耳不聪、目不明。部门工作也多为完成上级任务，解决下头困难少，甚至社区反映居民生活中发生的难事、愁事，有的部门相互推诿，居委会工作人员经常面临找谁谁不理，甚至不明白找谁的尴尬。

三、加强社区建设的推荐和对策

(一)加强社区工作领导

xx镇是xx镇，xx镇的社区不能与其他乡镇社区同等对待，而要把社区工作作为配合城市建设与管理、服务居民生活、建立礼貌和谐城市的重要资料和抓手，列入县委县政府重要议事日程。要成立县级加强社区建设的领导小组，不定期召开社区建设会议，听取各方意见，解决社区工作有关问题。县四套班子领导到社区挂点，加强社区工作的指导、检查和协调。安排县直单位和部门挂钩帮扶社区，并把部门帮扶社区工作列入考评考核资料。组织人大代表、政协委员到社区视察、调研，为社区建设建言献策。

(二)科学设置社区规模

社区规模以多大为宜，目前全国各地的做法都不尽一致。根据20xx年民政部组织的“全国百城社区建设状况调查”数据显示:65%的社区户数在2500户以下，8000人以内。而目前我县社区户数平均在3800户以上，人口1.1万人;多的到达5600户，1.7万人，实在是太大太难管。故社区规模应坚持适度的人口规模和地域面积标准，推荐按照常住人口6000―8000人的规模，以主要路、街、巷的中心线为界，兼顾居民认同感、公共资源配置和未来发展空间等因素，科学划分社区行政辖区。

(三)强化社区自治功能

依据《城市居民委员会组织法》和省、市有关社区建设工作精神，制定和完善社区建设政策法规，正确定位居委会职责，规范社区工作资料，强化居民自治功能。把为社区居民服务作为社区建设的出发点和落脚点，提升社区服务功能，力求在服务广度和深度上有新突破。

(四)加大社区设施投入

老城区，在拆除的公房场地上除建设停车场外，能够科学布局一些居民活动场地，添置健身器材，方便老城居民使用。新城区，一是城市规划时充分思考安排必须量居民公共活动场地空间;二是在审批房地产开发项目时，强制要求配置社区居民活动场地和建筑;三是允许共享社区资源，辖区单位活动场所要向社区居民开放。转变社区用房就是几个社区干部办公场所的观念，按要求给足300平方米以上办公用房，把社区建设成为便民服务中心、居民活动之家，使社区成为街坊邻里真正的娘家。

(五)建立部门联动机制

要加强职能部门与居委会的工作联系，畅通信息反馈渠道，构成互动、交流的良好工作氛围。职能部门要及时处理居委会反映的问题，居委会要做好政策宣传解释和居民组织发动工作，构建多方参与、齐抓共管的社区工作联动机制。目前急需要建立由公安、民政、卫计、社区联动机制，设计好相关管理制度和措施，实现对常住人口及流动人口的有效管理，彻底解决社区工作耳聋眼瞎的尴尬。

总之，随着我县经济社会的快速发展，城镇化水平不断提高，县城人口急剧膨胀，城市管理的压力将越来越大。作为xx镇，我们将不断创新社区工作思路，探索社区建设方法，提高社区管理服务水平，团结带领广大居民群众，用心参与、支持、配合城市管理工作，为建设礼貌、和谐、美丽的新修城发挥应有的作用。

市场调研分析报告【篇7】

南京市场前期调研报告 目录：

一、南京市房地产总体状况分析；

二、南京市房地产市场板块划分及其属性； 三、政府房地产发展政策； 四、政府城市规划对房地产的影响； 五、城市发展中交通发展的影响； 六、南京市房地产企业竞争企业状况； 七、江宁板块详细资料； 八、民信将军路项目诸项信息；

九、民信将军路项目SWOT分析及预见性建议；

一、南京市房地产总体状况分析

南京市房地产整体上市场供需两旺，价格持续上涨，卖方市场特征显著，但同时也具有结构性短缺市场的部分特征(如:80—90平方的房型短缺)。市场竞争层面也呈现板块化、品牌化、专业化，这就意味着本项目入市不仅要面临微观的项目竞争，也要面临企业、板块层面的竞争。如何在市场上找准机会点击败竞争对手？通过对南京房地产市场、板块市场、项目本身及目标客户群的详细分析，认为南京房地产市场正处于从用户市场向概念市场的过渡阶段（从卖社区环境向卖生活方式、卖文化过渡），在此阶段，可借鉴一线发达城市的成熟市场经验，在完善产品本质的基础上，创造概念市场。

总体供求状况呈现卖方市场特征 1、土地供应状况

□新的土地批租政策——拍卖，预示着南京的土地市场开始进入市场化阶段。

□城市改造规划提供大量土地进入市场——新城区建设、城内企业的外迁、十大城市工程的启动、老城地区棚户拆迁，提供大量可开发土地。

□南京房地产市场各区域发育不平衡，市区过热，而城郊相对较迟缓，因此，政府有意识地利用调整级差地租的手段，控制不同区域的土地供应，从而达到有效地疏散城市人口和平衡各区之间开发水平的目的。

□待开发土地大多集中在城市新区。南京中心城区内空间十分狭小，可提供的土地资源有限。这种现象的原因很多，其中包括改善城市面貌与环境需要大量公用土地；公共设施建设需要土地；原有工业用地和军事用地的占用也影响了城

市民用和商用土地的开发，因此城区外扩已经是大势所趋。可见。大量待开发的土地集中在城市新区。

2、住宅供求状况

供销量持续稳定增长——这一点也可以从南京历年开发供应总量看出来。1998年以来商品住宅的供应量和需求量都有明显大幅增长，尤其是2000年，市场供求增幅加大，呈供求两旺的局面。（造成这种局面的主要是原因是旧城改造以及各种政策影响下积蓄多年的购买力的释放）

表一：南京市历年商品住宅供求情况

竣工面积（万/㎡）销售面积（万/㎡）其中个人购买面积（万/㎡） . . .. .. .. ...17 . .

表二：南京市截止6月份房地产开发投资 指标名称计量单位本月止累计比去年同期±% 房地产开发投资额亿元 #商品房屋投资额亿元 土地开发投资额亿元 1、按工程用途分 住宅亿元 办公楼亿元 商业用房亿元 其他亿元16..6 2、房屋建筑面积

施工面积万平方米 #住宅万平方米 竣工面积万平方米 #住宅万平方米 3、商品房屋销售面积万平方米

#住宅万平方米 4、商品房屋销售额亿元 #住宅亿元 5、土地开发面积万平方米.7 反映在房地产销售上，给人的印象是：大凡推出的项目，无论规模大小，价格高低一般都卖得不错，卖方市场特征显著。南京的空置情况很少，目前置率还不足5%，只有全国平均的四分之一。自2000年以来，南京新建商品房销售面积增幅一直快于竣工面积增幅，这使得一度空置的商品房得到了逐年的消化。2000年底，南京商品房空置面积为万平方米，2001年即减少到万平方米，到2002年底，全市仅空置商品房万平方米，而目前，全市商品房空置面积仅为万平方米。

3、供求结构状况

从近两年的销售情况看，5000元/平方米以上的住宅供应率为20%，而需求率为%；4000-5000元/平方米的住宅供应率为40%，需求率为%；3000-4000元/平方米供应率为40%,需求率为%。

附注1：南京市——2002GDP：1295亿元，人均GDP为元；2003人均GDP约为3000美元；面积6421平方千米，人口544万。市人民政府驻玄武区，邮政编码。区号025。

玄武区面积70平方千米，人口39万。邮政编码。 白下区面积25平方千米，人口32万。邮政编码。 秦淮区面积23平方千米，人口23万。邮政编码。 建邺区面积18平方千米，人口24万。邮政编码。 鼓楼区面积24平方千米，人口52万。邮政编码。 下关区面积30平方千米，人口28万。邮政编码。

浦口区面积平方千米，人口万。区人民政府驻珠江镇，邮政编码。 六合区面积平方千米，人口万。区人民政府驻雄州镇，邮政编码。 栖霞区面积302平方千米，人口34万。邮政编码。 雨花台区面积148平方千米，人口21万。邮政编码。

江宁区面积1602平方千米，人口74万。区人民政府驻东山镇，邮政编码。

溧水县面积1048平方千米，人口40万。县人民政府驻在城镇，邮政编码。

高淳县面积750平方千米，人口43万。县人民政府驻淳溪镇，邮政编码。

附注2：国民经济快速增长（摘之2003年1月份“南京市政府工作报告”） 去年，全市国内生产总值完成1295亿元，比上年增长%，实现财政收入265亿元，增长%。郊县经济发展明显加速。“绿色南京”工程开始启动，重点乡镇企业园区建设和非农产业的发展取得新进展，郊县国内生产总值完成423亿元，同比增长%。工业经济稳步增长，运行质量和效益明显提高。全年实现工业增加值498亿元，增长11%。工业总投入达到241亿元，增长%。扬子石化65万吨乙烯改造工程等一批重大技改项目建成投产。工业集中度有新的提高，优质资源进一步向开发区集中。第三产业继续保持快速增长势头。商贸流通加速扩张，成功举办了中国旅游交易会等旅游会展活动，旅游倍增计划成效显著，房地产市场进一步活跃。全市第三产业实现增加值620亿元，增长%。

附注3：虽然历年来，南京市房地产市场持续升温，但业内有种认为近年来将出现大幅降温的说法，尚不可确认。

二、南京市房地产市场板块划分及其属性

（一）河西板块：

河西河西地区作为南京新开发区域，其房地产开发呈现出最为活跃的因素。以三汊河、江东北路、江东南路南北中轴线为中心，涌现了几十家房地产开发商涌入，使河西楼盘在很短时间内便拔地而起，其楼盘品质也在逐步提高，同时，河西借助于地铁一号线、奥体中心等的建设，又一次为房地产发展注入活力。

河西新城区西依长江，总用地约为54平方公里，其开发建设肇始于20世纪80年代末，目前已有一定的居住和产业建设基础。

河西新城区是2001年南京城市总体规划调整的未来5—10年南京市主城建设的重点。

河西新区这两年的发展，有目共睹：奥体新城的建设、高档物业的开发、市政配套建设与完善、商业配套以及生活配套的不断跟进……使得这一板块土地价值飙升，房地产市场火爆，成为住宅市场项目开发数量最多的板块。精品楼盘辈出，如万科金色家园（二期均价已达6500元以上）、月安花园（二期均价已达3800以上），但由于缺乏自然环境的优势，几乎所有的楼盘都是以人工造景为主（万科等少数高价盘除外）。

（二）江北板块：

江北地区包括浦口区，大厂区，六合区，江浦县，由于长江两岸交通滞后，江北半版块的房地产开发温度较低，购房者尚没有把江北版块作为关注的选择目标。随着长江五座大桥的建设，交通的改进，江北版块大有可能进入浦东模式的

发展轨道；目前江北版块的浦口区少许楼盘开发项目已试图进入南京市购房人群的视野。

住宅多以多层为主，价格在2000元以下。 （三）宁南板块：

主要地处雨花台区，宁南新区由于有“仁恒”等品牌发展商实力开发，又有环境优美的自然景观优势（雨花台风景区、花神湖等），成片打造高档物业社区（如“仁恒玉兰山庄”、“翠竹园”等），使得该板块住宅市场整体价格水平不断拉升（不排除个别因素），促使该地区房地产市场进一步膨胀。目前，整体房价水平已位于其它几大“新区板块”之首。但该区域商业配套、生活配套等均不够成熟，仅有的只是区位优势、自然景观优势。而随着城市化的不断发展，河西、亚东、江宁等新区板块的房地产市场价格整体水平与宁南新区的距离将进一步缩短，预测将来河西将与宁南持平，甚至超出宁南。

住宅多以多层为主，均价4000元左右。 （四）城东南板块：

城东南地区后期政府对该地区的规划改造也将直接影响该地区整体品质的提升，城东南地区内也有配套不全环境不佳的地方依然存在。

城东南中山门外附近地区，经过三年的发展，各项配套设施已非常健全，呈现相当繁荣的人文景象。

住宅以多层和小高层为主，多层均价在4300左右，小高层的均价在5000左右。

（五）城北板块：

城北片区与其余片区相比略显沉寂，但今年以来，随着幕府山地区环境的改善和景观的开发，以及幕府东路与栖霞大道、二桥的快速开通，使下关、大桥、幕府山地区，经济技术开发区连成了一体，从而使原有以下关地区为中心的城北居住区划分有了重大调整，原有因人口环境、卫生环境等因素而显品质不高的楼盘，因新开楼盘及今明两年即将推出的楼盘整体的烘托，也将显现出活力。

城北地区居住人口密度不高，下关地区人员流动性强，卫生状况还需改善。沿江一带大型工矿企业较多，空气及水资源环境对居住有一定影响。目前，随着各部门及各企业对环保的重视及措施到位，环境已进一步改善。

以红山地区、迈皋桥地区为中心的居住区因环境较好，生活配套较齐全，也成为城中、城北居民购房的主要地区之一。

住宅以多层和小高层为主，多层均价在3700左右，小高层的均价在4000左右。

（六）江宁板块：

江宁地理位置优越，土地资源较主城区更为丰富，房地产开发已成为该地区活力最强的产业之一。江宁的房产呈现品种最多、风格最为丰富多样的地区。

江宁房价从经济型到高档型均有，从2500元至3400元不等。江宁房地产目前已呈现出大盘唱戏的状况。但总体而言，江宁从整体上还未形成功能齐备的生活氛围。

江宁物业近年来如雨后春笋般拔地而起。但与市中心相比却是相对滞后，道路、交通等基础设施还显得不够便利，生活配套方面也较单一，虽有高尔夫练习场、高标准俱乐部等高档消费娱乐设施。但适合大众需求的餐饮服务、文化娱乐等设施还很欠缺。

江宁新区是离宁南板块最近的一个区域，也是构成竞争威胁最大的一个板块。江宁的撤县建区进一步带动了房地产开发与建设，房地产市场更是百花齐放。目前，江宁大致可划分为四大板块：将军路板块、开发区板块、东山板块、大学城板块。将军路板块以别墅项目为主，自然景观优美、空气清新，但商业配套、生活配套等还有待进一步完善，整体房价水平位于江宁几大板块之首（多层均价2900元左右，别墅均价4000元以上）；其次是开发区百家湖一带，目前市政配套等较为完善，但人气不是很高，主要以多层公寓为主（均价达2500-2600元）；大学城板块依靠文化教育优势，也是以多层公寓为主（均价2400-2500元）；东山板块是江宁老城区，生活配套、商业配套等最为成熟，70%为多层（整体均价2200-2300元）。

（七）城中板块：

主要地处玄武区、鼓楼区，为南京市中心城区，各方面配套设施齐全，商业繁荣，但可利用土地面积较小，住宅以小高层为主，均价在6000元左右；

该板块更多的向中心商务区为主，开发纯住宅的可利用土地很少。 （八）仙林新区板块

由于一直受交通瓶颈影响较为严重，离市中心距离较远，缺乏完善的商业配套、生活配套等设施，房地产开发也主要以“亚东”为主。但“大学城”的文化教育优势、自然景观优美等也使得该区域土地价值不断上升，特别是开通的玄武湖地下隧道，这使仙林地区到达市中心的距离缩短了10分钟，这一工程最大的受益者是“亚东板块”。

三、政府房地产发展政策

1．2005年人均住房25平方米。到去年年底为止，南京市城镇居民拥有建筑面积平均为平方米,在全国处于中等水平。在国家计委拟订的全面实现小康社会指标体系中，城镇居民住宅的基本标准为人均建筑面积为30平方米，南京目前仍差平方米。今后，南京将分两步走，来具体实现这一目标，力争到

2005年实现人均住宅居住面积25平方米。（2003年4月2日公布）

2．公积金缴存比例将提高。南京市住房公积金新标准即将出台，今后公积金的缴存比例将上调为年人均工资的20%，其中个人和单位各承担一半；目前南京市住房公积金缴存比例执行的是16%的标准，三资企业职工为20%，具体缴存时都是个人和单位各一半。（2003年8月8日公布）

3．别墅热亮出红牌。由于近记念来别墅升温太快，一些城市甚至出现买别墅甚至要排队的现象，2月初，国家的一纸禁令对别墅热亮出红牌。南京市的别墅主要集中在江宁和亚东，其中江宁区将军路沿线就收集了爱涛漪水圆、瑞景文华、翠萍国际城、运盛美之国等十多个盘子；（2003年2月23日公布）

4．10万套经济适用房为南京楼市“降压”。一项已推行9个月的经济适用房政策，日前使1200多户南京市低收入家庭圆了住房梦。未来几年内，将有约10万套经济适用房进入普通商品房价一路攀升的南京楼市。来自南京市房改办的消息说，一个总开发面积超过600万平方米的经济适用房开发规划已经实施，征地面积达9000亩。今年南京市经济适用房计划竣工面积将在去年完成20万平方米的基础上，再新增30万平方米。南京市新建住宅以普通商品房为主的单一供给结构可望得到根本性扭转。

5．住房公积金贷款额度提高。南京市住房公积金管理委员会批准，自4月1日起，提高住房公积金贷款额度，在最高可贷额度不超过购房总价80%的前提下，将最高可贷额度由一方缴存住房公积金的职工（含单身职工）最高可贷额度6万元提高到10万元，夫妻双方均缴存住房公积金的职工最高可贷额度12万元提高到20万元。这也就是说，凡夫妻双方均正常缴纳公积金的家庭届时可以到公积金贷款委托的中、农、工、建四家国有商业银行申请最高额度为20万元的公积金贷款。据悉，目前国内公积金贷款额度最高的北京为30万元，上海、广州均为20万元，省内最高的徐州也是30万元。在3月24日南京市住房公积金管理委员会向中、农、工、建四家国有商业银行发文后，南京市民就可以向银行按新的公积金贷款额度申请公积金贷款。

四、政府近五年主要城市规划

1．南京沿江交通蓄势龙腾。南京是全省惟一一座横跨长江两岸的城市，随着全省沿江开发战略的实施，突破长江天堑的过江通道及沿江交通呼之欲出——近日，南京过江通道“五桥一隧”、沿江公路“两翼齐飞”的沿江开发交通规划正式确定，即将渐次拉开建设大幕。

“五桥一隧”过江通道包括：长江大桥（上世纪60年代建成通车）；长江二桥（2001年建成通车）；长江三桥（计划2006年建成通车）；长江四桥（石埠桥大桥，6车道高速公路，计划2006年开工，2010年建成通车）；长江五桥（梅子

洲大桥，6车道高速公路，计划2010年开工，2014年建成通车）；龙潭过江隧道（6车道高速公路，计划2014年开工，2017年建成通车）。其中，长江五桥和长江二桥将使一环高速成为完整的环形高速；长江四桥和长江三桥将使南京二环高速成为完整的环形高速；龙潭过江隧道将解决南京三环高等级公路的过江难题。

2．南京加快东部建设步伐，60亿元运作五大项目。从玄武区政府获悉，今年该区将举全区之力，加快东部地区建设步伐，融资60亿元重点运作南京珠江路软件产业园、钟山国际体育公园、聚宝山花园、仙鹤门经济适用房工程、南京现代农业科技园孝陵卫核心园5大项目。

目前，南京珠江路软件产业园建设项目已完成拆迁工作的前期准备，4月份进场拆迁，建设园区一期道路和部分基础设施。钟山国际体育公园是十运会项目，节前已做了大量的招商工作，3月份土地出让成功后，上半年开始拆迁，年内完成净地交付。聚宝山花园项目3月份动迁，6月份拆迁完毕并向投资方交付净地，下半年启动建设工程。南京现代农业科技园孝陵卫核心园现在已经开始做园区规划设计，尽快完成立项、规划等前期手续，启动部分园区改造、建设工作，开工建设园区道路。仙鹤门经济适用房项目将于2月26日举办开工仪式，今年将建成总面积10万平方米的居住房。预计全年新开工面20万平方米。

3．南京今年将投资66亿改扩建200条路。从南京市建委获悉，面对城市快速扩张以及小汽车进入家庭的迅猛发展态势，南京将进一步加大城市道路建设力度。今年全市将改扩建城市道路约200条，其中拓宽和新建150条，整治出新50条，总长度超过150公里，总投资达到66亿元左右。

从今年起到2005年十运会召开前夕，南京将建成一个高效便捷的立体化城市道路网络系统，包括全面完成绕城公路外环以及由城东、城西干道、纬三路、纬七路构成的内环建设，并在已建成的机场高速连接线及沪宁高速连接线的基础上，完成凤台南路、宁镇路、长江大桥的快速化改造，从而形成“两环五射”的格局，使南京的快速路密度达到公里／平方公里。快速内环的建设是重中之重，玄武湖隧道已竣工通车，年底完成快速内环西线建设，基本建成内环南线主体工程，同时完成内环北线西段（模范马路和模范西路）以及城东干道快速化改造的规划设计等前期准备工作。此外，还将围绕“经六纬九”的干道网规划，完成经五北上、纬九路二期、滨江大道河西段等工程。

4．南京河西新城区总体规划亮相。根据规划，新城区与外秦淮河（南河）以东地区有24条道路沟通，其中滨江路、纬三路、纬七路和绕城公路为快速通道。同时，设有地铁1、2、4、6、7号线共5条轨道交通线路。从中心结构体系来看，河西新城区又分为新区中心—地区中心—社区中心三级，新区中心和地区中心安排在主要交通走廊经四路沿线，社区中心结合服务半径和规划地铁站点，

安排在生活性干道沿线。其中新区中心在纬八路以南、油棉路以北、经四路与纬九路沿线，集中商务金融设施、政府办公设施以及具有区域服务功能的商业设施；3个地区中心服务人口15万人，分别设置在北部中保、江东门和南部地区，配套以图书馆、体育馆、地区医疗服务中心、大型超市等设施；8个社区中心服务人口3万—5万人，分别设置在管子桥、清凉门、南湖、上新河、虹苑、兴隆、沙洲、双闸等地，主要配置小型便民设施。新城区建筑以明快亮丽的浅色调为主。为保证天际线的优美流畅，河西严格控制建筑高度，将整个新城区分为超高层建设区、允许高层建设区、混合区和低层建设区。大于180米高的超高层建筑只规划在新城区中心，不大于120米的高层建筑规划在中心区周边和地区中心、经四路沿线主要地铁站附近。

5．南京，15亿元再推河西新区建设。明年年初南京将斥资15亿元投入河西新区建设，以加速构建现代化新城区框架。率先启动的“三大标志性工程”包括新城市广场、国际医院和宝船遗址公园。

据介绍，总投资8亿元的新城市广场，是参照法国巴黎、西班牙巴塞罗那和美国夏威夷等地具有国际水平的Shopping Mall而建设的一个大型的室内步行街，号称“室内湖南路”。该广场西临江东路，东至经四东路，北靠草场门大街，占地面积亩，建筑面积23万平方米。广场内设超市、专业商店、百货精品店、餐饮娱乐广场等。明年1月份，新城市广场的超市及部分商业街开业，“五一”节前，与时代华纳合作建设的数码电影院开始营业，明年底，全部商业街建成并正式开业。该广场建成后，将成为国内目前最具规模、最高档次的商业中心之一。正在规划中的宝船遗址公园设在宝船小区，占地200亩，明年下半年开工。

此外，河西新城区还将建设占地100多亩的综合性的南京国际医院，以满足当地居民的医疗需求。

6．南京确定明年城建规模投资351亿。这10大系统工程主要包括：\"一城三区\"建设：包括建设河西新城区、仙西新市区和东山、江北新市区。其中河西新城区要完成三期征地拆迁，续建、开工或改造14条主要道路；开工建设10幢标志性建筑、运动员村等；建设一批园林绿化设施和河道、泵站。仙西新市区要完成仙林大道等道路总长28公里，并建设一批园林广场和大学城中心城区。

老城整治：包括\"一环\"内整治建设小桃园、三汊河大桥-定淮门、定淮门-草场门、草场门-凤凰桥片区以及东、西长干巷沿河地区，并实施月牙湖整治改造三期。\"两区\"要基本建成鼓楼-北极阁片区、规划建设鼓楼广场西北地块和整治改造新街口中心区。\"三轴\"即整治中华路-进香河路、御道街-北安门街、中山东路-汉中路、中山北路沿线环境。\"四线\"即建设中山路-中山南路、大桥南路-城西干道景观路。\"五街\"包括建设湖南路商业文明街、珠江路科技街、长江路文

化街、太平南路商业街和王府大街饮食街。\"六片\"则是保护改造\"总统府\"片区、朝天宫片区、南捕厅历史街区、颐和路片区一期、门东、门西地区以及夫子庙片区。

城市道路建设：包括建设城市快速内环系统和一批城市主干道，包括建成赛虹桥立交、三山桥和草场门大桥加宽改造、纬九路西延一期等，并开工长江大桥交通疏导及整治工程，实施龙蟠路快速化改造，完成老宁杭路改造二期。同时，还要建设改造一批城市次干道及支路，在火车站站前地下、北极阁片区地下、太平南路杨公井地下及零星地块建设一批社会公共停车场，总泊位达1900个。

轨道交通：建设地铁一号线一期工程(含西延线)，开工建设二号线一期工程。 对外交通：建成宁杭高速公路一期，建设长江三桥主体工程等高等级公路，以及龙潭港疏港公路等一批干线公路。

水环境治理：整治外秦淮河主城段和金川河环境，完成内秦淮河截污等；完成城北污水处理系统和江心洲污水处理厂扩建一期并开工二期。

社会事业设施建设：建设为十运会配套东杨坊国际体育公园、群众全民健身中心等10个配套场馆。

生态环境建设：建设15-20米宽的环城绿色带和长54公里的绕城公路绿化带；整治建设中山陵景区、雨花台风景区和幕燕风景区等，并新、改建11座公园广场，城区移植5万株大树形成\"城中森林\"。

公用设施建设：扩建北河口水厂，购置400辆公交车辆，10万户自来水抄表到户，建成大行宫人防主体等。

住宅发展：建成300万平方米以上住宅和30万平方米以上经济适用房，在宝善、二道埂子等地区实施旧城改造。

五、城市发展中交通发展

1、地铁一号线：南京地铁一号线西延工程起于奥体中心站，出站后沿上新河路的西侧向南，至上新河路、纬九路路口左转沿纬九路的南侧向东，跨过凤台南路、宁芜铁路后接至一期工程的起点小行站。线路全长公里，其中地下线公里，高架线公里，过渡段公里，设3座地下车站。2004年元月主体工程完工。

2、地铁二号线：地铁2号线一期工程线路西起河西中和村，沿江东南路向北至江东门，转向水西门大街，经水西门大街向东折向莫愁湖公园西侧，在莫愁湖公园西北角转至汉中西路，沿汉中路向东穿过外秦淮河，经过汉中路、中山东路、宁杭公路至马群，沿途经过河西新城区、莫愁湖、汉中门、新街口、逸仙桥、明故宫、中山门、孝陵卫、马群等地。线路全长公里，设车站18座，在中和村和马群建停车场车辆段。计划2004年开工，2009年建成通车。

3、轻轨：从南京市规划局获悉，南京城市轨道交通线网轮廓初现。按照初步确定的方案，到2050年左右，南京都市发展区城市轨道交通线网规模将达到280至300公里，主城与东山、仙西、江北三大新市区之间各有两条以上轨道交通线连通，其中一条可以直达新街口中心区。

4、桥梁隧道：“五桥一隧”过江通道包括：长江大桥（上世纪60年代建成通车）；长江二桥（2001年建成通车）；长江三桥（计划2006年建成通车）；长江四桥（石埠桥大桥，6车道高速公路，计划2006年开工，2010年建成通车）；长江五桥（梅子洲大桥，6车道高速公路，计划2010年开工，2014年建成通车）；龙潭过江隧道（6车道高速公路，计划2014年开工，2017年建成通车）。其中，长江五桥和长江二桥将使一环高速成为完整的环形高速；长江四桥和长江三桥将使南京二环高速成为完整的环形高速；龙潭过江隧道将解决南京三环高等级公路的过江难题。

5、京沪高速铁路对南京的影响：京沪高速铁路北京到上海5小时，南京到上海1小时。“一条交通线带活一片区”，对于江宁、江北的发展都是重大利好消息，特别是江宁。重要交通枢纽附近巨大的人流、车流将产生大量的需求，商业、贸易、住宅等第三产业自然蓬勃兴起，该地区会迅速成为繁华区，比如日本的新干线沿线及中央门第三商业圈。岔路口热闹起来了，会辐射带动整个江宁的地价、房价。江宁的发展将真正“提档升级成为南京的副中心”。对于将军山板块，铁路从秦淮河以北600～800米的地方经过，离该板块最近的运盛美之国等楼盘还隔一条秦淮河，属于污染圈外（污染圈约为200米左右）。另外，该铁路是向大胜关方向西进，路线几乎水平，不会危及宁南新区。

六、南京市房地产企业竞争企业状况

1．在册房地产企业约300家。

2．外行、外地、外资统称三外房地产企业进入南京，使南京房地产企业增加，并带来经营模式的多元化交流和竞争；

3．代表性外行企业，国内肉食品巨子“江苏雨润集团”成立“地华房地产”开始在南京市开发楼盘；

4．以万科为代表的外地房地产颇具实力的房地产企业在南京以成功开发数个成功楼盘，并有新的外地企业进入南京；

5．以新加坡仁恒集团的外资房地产企业在南京成功开发楼盘，并创造出出色品牌；

6．南京本土房地产借助天时、地利、人和，成功开发楼盘，涌现出一大批以栖霞建设（上市公司），长发集团为代表的成功本土企业；

七、江宁板块详细资料

（一）江宁区总体概况

☆江宁区总面积1567平方公里； ☆总人口76万,总户数24万户； ☆全区国内生产总值亿元； ☆财政收入亿元,全省排名第七； ☆农民人均纯收入4375元；

☆2001年在岗职工人均年收入元,人均GDP为元 ——据江宁区统计局2001年底公布资料显示 （二）江宁区整体楼市分析

江宁区先天拥有山水生态的自然优势，随着撤县化区、地铁的规划通达等利好政策支持，近年江宁楼市一路升涨。但楼盘的开发水平参差不齐，空置率近期有所提高。其区域性特点大致归纳为：

低价：多层房价在2500以下，2000元左右，期房更低。市区很多普通工薪阶层只能承受这样的房价水平。因此就房价的视角，江宁有其特定的客户群体。

环境：牛首山、将军山、翠屏山、韩府山、天印山（方山）等五座名山；百家湖、九龙湖、高湖三大名湖，外加一条秦淮河，共计59万亩山林，12万亩水面，为“城南绿肺”。

新区：都市发展区的次区域中心，未来发展三大定位：南京新区、高新技术产业密集区、都市农业集中区。

交通：目前开通101、102、103刷卡公交车，但未深入老城区腹地。将军路全线贯通，使江宁到达市中心区的驾乘时间缩短近1/4，未来三到五年轻轨及地铁的通达将进一步改善交通状况。

配套设施、开发水平及入住率：配套有待进一步完善，开发水平参差不齐，入住率不高。

产业及人口移动：根据市府规划，南京市相当一部分企事业单位将迁往江宁（江宁有两个国家级的开发区），因此将带动部分人口迁至江宁。

教育氛围：目前有3万多名大学生在江宁就读。南京大学、东南大学、南京航空航天大学、河海大学及多所民办高校落户江宁，江宁大学城的建设使江宁形成浓郁的教育气氛。

（三）片区基本特征阐述 1．大学城\民营科技园片区。

处于大规模开发建设的初级阶段,各项配套设施极度匮乏； 竹山路周边社区建设初步完成,已能够满足基本的生活需要；

随着建设的推进本区域将行成高品位并洋溢着文化气息的现代型生活社区和投资区域。

2．开发区片区。

借助百家湖优越的天然环境第一轮住宅开发已基本完成； 厂区建设已初具规模,并不断的向百家湖以南伸展； 入住率低人气不足,各项生活机能极不完善；

各项配套正在加紧建设,一个满足人们休闲及享受需要的现代型消费中心正在逐步形成(东新南路一带)。

3．东山镇片区 传统小城镇生活圈；

有着完善的生活机能,但规模不大,品位不高；

人口密度较高,居住的人群以拥有稳定收入的工职人员为主；

短期内,在现有城中心的基础上,借助已有的人气优势,商业中心的位置将有所增强；

长期看,随着人们生活水平的提升,商业中心的位置可能会被东新南路一带取代。

4．岔路口片区。

以汽车消费为主体的产业链已经形成，并不断发展壮大（如朗驰集团将拆资亿建设江苏省最大的汽车物流中心）

金盛路一带住宅区的建设将形成服务于南京较低收入及年轻家庭的大型生活区

5．汤山地区。 未纳入本次调查范围

八、项目成本预算

成本估算： 序号名称费用备注 1土地费用1000元/㎡ 2基础设施费用100元/㎡

3教育附加费用10元/㎡经营性的费用：20元/㎡ 4新墙体材料基金10元/㎡

5白蚁防治费用元/㎡别墅：10元/㎡ 6人防费用48元/㎡ 7备案费（测绘费）3元/㎡

8审图费用3元/㎡ 9销售证每证5500元

10水、电、煤、有线等内部配套费用150元/㎡ 合计元/㎡

建安成本：多层为750－800元，小高层为950－1100元。

九．将军路项目SWOT分析及预见性建议

项目SWOT分析： （一）优势

1.将军山、翠萍山、牛首山得天独厚的秀丽风光，绿色健康的居住环境； 2.公司多年来积累丰富的公寓开发经验

3.周边环境的逐渐成熟，以别墅为主的竞争格局有利于公寓的推广。 （二）弱势

1.与市区距离较远，交通很不方便；

2.各种生活配套设施很不齐全，人居环境冷清； 3.公司属于三外之一，对南京本土不够了解。 （三）威胁

1.开发区板块混合型社区中的多层及小高层的威胁； 2.宁南板块小高层及多层住宅的威胁； 3.将被大量开发的下关版快、河西版快的威胁；

4.南京市政府明年将提供20万平方米的经济适用房进入市场； （四）机会

1.江宁开发区板块的多层公寓售价平均水平低于其他各板块； 2.开发区板块内，是别墅集中地区，没有纯多层社区；

3.项目在整个新区不算大盘，消化比较快。明年新区板块的宣传会继续增加。 （五）遇见性建议： 1、开发时间建议：

建议尽快进行本次项目开发，河西奥体中心、城运会场等地大量开发，预计河西板块将有400万平方米的开发量，下关宝善地块就有200万平方米左右开发

量。由于土地的大量拍卖导致开发量大增，对整个南京的市场将会产生比较大冲击。

快速循环开发有利于公司的形象塑造，并最终在南京立足发展。 2、未来投资方向

浦口地区目前对南京的冲击还不是很大，主要是由于交通原因，现在的房价在2000元左右，2005年政府规划的过江隧道如果建成，将对浦口产生重大影响，房价翻倍很有可能。

3、公司形象及品牌战略

目前南京市场逐渐向品牌化发展，一些大品牌公司的楼盘销售情况都非常好，万科的金色家园房价在8000元/平方米左右，但销售情况很好。公司的品牌和形象塑造不是靠一个楼盘、一个项目能够实现的，要想在南京立足发展，必须不断进行循环开发，逐渐树立公司的形象。

4、分析：从威胁分析

A．宁南板块由于多层价格高于江宁板块的1000元每平方的价格原因和居住环境的差距，对本次项目的威胁很小；

B．河西板块和下关板块，目前尚未开始大规模开发，预计明年下半年将进入大规模开发，由于开发面积巨大，提供的大量住宅将对整个市场造成巨大冲击；并且这两大板块由于地域原因与江宁板块同质程度较高，对江宁板块的冲击最大；

C．一直以来江宁板块在南京市各板块中以较低价格存在，20万的经济适用房有很大可能对本次项目造成冲击；

5、价格预测：

目前，江宁板块的多层住宅平均价格在2900元/平方米，如果明年南京房地产市场的继续升温，加上本次项目在居住环境的优势，在明年下半年开盘卖到3200元/平方米的价格是有可能的。

6、产品定位及目标消费者定位：

从优势分析——A.将军山、翠萍山、牛首山得天独厚的秀丽风光，绿色健康的居住环境，这是一块在南京市房地产市场，风景独特的地区。

B.公司多年来积累丰富的公寓开发经验。

从机会分析——.A.开发区板块内，是别墅集中地区，没有纯多层社区； 结合以上两方面因素，建议建造多层公寓住宅，针对那些注重居住区自然环境，但尚距离购买别墅有相当距离的人群销售；